改善购房者弱势地位 上海楼市进入团购时代

 

http://house.sina.com.cn 2005年07月27日09:40 外滩画报

 

　　“团购”改善了购房者的弱势地位。由于交易量大，开发商大多也会接受。尤其是在当前形势下，开发商宁愿接受团购来“暗降”，也不愿公开报价招惹麻烦。

　　在前不久刚公布的上海市六月份销售面积十强榜上，位于嘉定的嘉旺苑位列第三。

　　这是令同行羡慕的业绩。从三月份调控到现在，上海市房地产的成交量一再萎缩，据上海市网上交易网站统计，目前每天的成交在300套左右，甚至不到去年成交量的三分之一。在市场如此低迷的情况下，上海房地产市场由卖方市场转变成了一个买方市场。嘉旺苑为何“淡市热销”榜上有名？

　　在资料统计中，该楼盘的备注栏赫然写着两个字：“团购”。具体方式是：通过动迁公司组织购房者与开发商签约。

　　胶着的市场

　　对于开发商来说，团购这样的变相让利或许是他们最愿意接受的方式。

　　尽管现在有越来越多的开发商在价格上有所松动，但直接降价一直还是开发商最不愿意采用的办法。

　　早些时候，开发商们还信誓旦旦地表示，不会降价。但随着部分楼盘的价格下调，当初开发商的“价格联盟”开始松动。“开发商不想降价，一是降价意味着利润降低，而且此时市场情势并不明朗，稍有失误可能丧失整个市场机遇。二是也没办法降价，很多楼盘都是分成多期开盘，现在降价了，那么对以前已经购买的业主如何交待。以后的楼盘又怎么销售？”上海超然不动产营销机构董事长吴昊告诉记者，开发商此时都不想冒险。

　　上海申新房地产开发有限公司市场研究室主任蒋正华也认同这一观点，他说，降价销售是开发商最忌讳的事情，特别是有一些楼盘开盘时候价格比较高，到后面才下调价格，这样受损害最大的是开发商自己。

　　“后期降价的，对前期的购房者比较不公平。对于开发商来说，得罪了前期购房的那些业主，并不是一件明智的事情。”蒋正华说。

　　位于闵行七宝板块的蓼花汀花园就碰到了这样的麻烦。在宏观调控之前，最高价格在10000元/平方米的48套公寓房，很短时间内就卖掉了。这造成了开发商对形势的错误估计，4月5日，开发商推出了最后的48套公寓房，房价提高到12000元/平方米。但因为调控的原因，销售出现问题，开发商在一周之后把房价调回了10000元/平方米，高价买入房子的业主因此要求退房。

　　“不到万不得已我们是不会降价的。”上海一家地产集团营销总监表示。

　　这大概是现在上海大部分开发商的想法。

　　对于开发商来说，定价策略是房地产销售策略最重要的环节，定低了会影响销售利润，定高了又影响销售速度。

　　所以，在很多时候，降价行为对开发商来说可能是毁灭性的。不到万不得已开发商不会轻易降价。

　　“投资者一般都是买涨不买跌，你涨价了我会去跟，你降价，我反而不会去买。”张旭海是个温州炒房者，他认为他的观点代表了大部分投资者的看法。

　　他告诉记者，温州人到上海来买房子，考察的主要有两点，一是买这个房子的人多不多，二是从开盘到现在房子价格上涨了没有。如果一个楼盘，买房排队的人多，很多温州人就会毫不犹豫地下单，价格上涨也有同样的效果。

　　但楼盘价格下降，在张旭海看来，并不是得到了价格更为便宜的房子，而是反映出这房子没人买或者是这房子有问题，“否则怎么会降价卖呢？”

　　上海浦东房地产经济研究中心主任李战军认为，并不是降价房子就一定好卖，在没有把握的情况下，大部分开发商一直处于观望当中。

　　开发商还担心，一旦降价，就可能引发价格战。“消费者的消费心理是希望能买到更便宜质量更好的房子，如果有了降价的预期，他就会希望再降，市场还是处于观望当中。”上述营销总监说。