宏观调控成效初见 下半年房价涨幅将继续回落

 

http://house.sina.com.cn 2005年09月27日10:25 中国经济时报

 

今年上半年，连续出台的宏观调控措施已初见成效，房地产投资增速明显回落，投机性需求得到抑制，房地产价格在高位趋稳。随着调控措施的继续落实，预计下半年房地产投资将继续减速，房地产价格涨幅将逐渐回落，全年房屋价格涨幅将低于上年。但应关注房地产市场出现的新情况和新问题，要尽快完善和落实已出台的政策措施。

一、上半年房地产投资增速继续回落，价格涨势趋稳

今年年初以来，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，在去年加强对房地产市场宏观调控的基础上，又连续出台了一系列调控政策，包括3月17日央行取消房贷利率优惠政策，4月28日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施，5月11日建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等措施。在一系列调控政策的作用下，上半年房地产市场出现了以下特征：

(一)房地产投资增速继续回落

2005年1-6月份，房地产投资额同比增长23.5%，增速比上年同期回落5.2个百分点，比1-5月份增速回落0.8个百分点。全国房屋新开工面积为3.12亿平方米，增长10.9%，增速比上年同期回落4.3个百分点，比1-5月份增速回落0.5个百分点。1-6月完成土地开发面积和土地购置面积分别增长3%和3.9%，虽然增速略有回升，但总体水平较低。

(二)市场供求偏紧状况有所改善

第一，从今年二季度开始，商品房供给扭转了增速回落的趋势，商品房竣工面积增长速度逐月提高，1-5月份增长13.8%，1-6月份增速达到16.3%，增幅比上年同期提高0.7个百分点，比一季度提高3.2个百分点，使去年调控以来竣工率低迷的状态有了改变。

第二，在宏观调控的作用下，房屋需求增速得到了控制，增幅继续下降。截至5月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额2.81万亿元，增幅回落33.38个百分点，个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。房贷的减少，意味着有支付能力的购房需求的减少。1-6月份，全国商品房销售增长14%，增幅比上年同期回落12.3个百分点，比一季度回落6.3个百分点。

第三，供求偏紧状况有所改善。1-6月份首次商品房竣工面积增速高于销售面积增速。6月末，全国商品房空置面积1.04亿平方米，同比增长7.9%，增速比去年同期提高7.7个百分点。其中，商品住宅空置面积0.59亿平方米，增长2.2%。

(三)房屋供给结构仍不合理

从上半年的投资结构分析，社会需求较大的住宅投资增长幅度仍然低于房屋投资的平均水平，而以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长，反而下降14.6%使经济适用房与普通住宅供给比例比上年同期和年末出现较大幅度下降，加剧了房屋供给结构失衡的程度。

(四)新旧房屋交易价格涨势趋缓，租赁价格低位平稳

2005年1-4、1-5、1-6月份商品房平均销售价格分别为2976.94、2948.26、2973.18元／平方米，价格在高位趋稳。

据国家统计局城调队对35个大中城市房屋销售价格调查结果显示，2005年二季度商品房销售价格同比上涨8.0%，住宅同比上涨8.9%，涨幅比一季度均回落1.6个百分点；二季度二手住宅价格同比上涨9.5%，涨幅比一季度回落1.9个百分点。新旧房屋销售价格均出现价格涨幅回落的态势。2005年二季度房屋租赁价格同比上涨1.9%，其中住宅同比仅上涨0.2%，比一季度回落1.1个百分点，房屋租赁价格仍然保持低位平稳的状态。

二、调控政策效果初现，但需进一步完善与落实

与去年房地产宏观调控政策相比，今年出台的一系列调控政策的指向性非常明确，即重点针对房价上涨过快和投机炒房的问题，从多个角度、有针对性地出台了非常明确、具体的调控措施。调控政策的主要目的是：改善住房供给结构、规范房地产市场秩序、抑制房产投机需求、稳定房地产价格、解决普通居民和中低收入居民的住房问题。从调控政策出台以来的房地产市场运行情况看，调控措施的政策效果已初见成效。表现为：

第一，规范了房地产市场运行秩序。各地政府落实七部委文件中关于“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”的精神，加强了对本地房地产市场的管理。一方面，加强了对房地产开发商、中介机构经营行为的监督和管理。相继出台了一些具体措施，例如，南京、上海、杭州等城市都出台了具体措施，规范房地产市场秩序。另一方面，加强和完善房地产信息系统的建设。许多城市基本实现了商品房预销售合同网上即时备案。通过各地政府的工作，房地产市场主体的经营行为得到进一步规范，市场秩序明显好转，供求信息逐步趋向公开化和透明化，为建立比较真实反映房地产市场供求状况的价格形成机制创造了较好的市场环境。