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重庆市国土房管局：全市大修基金黑洞90亿
大中小重庆市国土房管局：全市大修基金黑洞90亿
2006年03月01日 信息时报
重庆市国土房管局传出的消息令人震惊：截至2005年，重庆市物业管理覆盖面积已达到1.3亿多平方米。按此建设规模，重庆市大修基金归集数量应接近100亿元的规模，但目前重庆归集的大修基金仅6亿多元，欠缴的房屋大修基金总额高达90多亿元！除一些业主拖欠大修基金外，大多数已经由房屋购买者向开发商缴纳的大修基金均“下落不明”。
全市大修基金黑洞90亿
在江北区房管局物业科，工作人员告诉他们，开发商所谓的“行规”，延迟上交大修基金的说法完全是虚假的。事实上，早在爱丁堡之前，重庆市内不少小区都出现过大修基金被开发商挪用的情况。
今年年初，九龙坡区含谷镇全兴别墅物管重庆半岛物业公司准备启用大修基金时，却发现区房管局大修基金专用账户上，只有7万多元。而小区如今已经入住38户，其中18户已将18万多元大修基金交到开发商全兴物业开发公司手中。
去年初，江北南桥峰景园一期400余户业主搬进新房一年多了，“两证”却迟迟没有办下来，在咨询房管局时才知道，由于大修基金没有落实到位，房管局不给办理产权手续。随后，业主们找到开发商之一的大润置业询问代收的大修基金下落，却被告知“不见了踪迹”，与百万巨款一同失踪的还有该公司的老板。虽然几个月后，当初与大润置业联建小区的另一开发商把153万元大修基金还了回去，但是，这消失的大修基金仍在追查之中。
虽然，目前还无法统计究竟有多少小区的大修基金没有下落，但是欠缴大修基金已经成了重庆房地产业内的公开秘密。
而从重庆市国土房管局传出的消息令人震惊：截至2005年为止，重庆市物业管理覆盖面积已达到1.3亿多平方米。按此建设规模，重庆市大修基金归集数量应接近100亿元的规模，但目前重庆归集的大修基金仅6亿多元，欠缴的房屋大修基金总额高达90多亿元！除一些业主拖欠大修基金外，大多数是“下落不明”的。
开发商钻政策空当
像爱丁堡业主这样琢磨不到大修基金去了哪里，被谁管着，用作什么，如何维权的人其实并不少。摆在他们面前的无非有三条路：一是找到开发商理论调解，希望对方可以偿还被挪用的大修基金；二是找到政府部门作主，但房管局方面对开发商几乎没有制约能力，因为虽然大修基金是房管局代管，但如果开发商不交，房管局也只能以不交大修基金不办理产权证来制约，受害的仍然是业主，况且房地产商的主管部门是建委，房管局管不了；三是寻求法律途径，但是诉讼费用如何摊派又是一个难题。
随着我市物业的发展，业主的大修基金被滞留、流失等新闻屡见报端，是监管有漏洞，还是开发商被约束不够？
江北区房管局物业科科长王炬认为，这是政策滞后，管理不对口的产物。
王炬称，首先从行政管理上看，大修基金的归口管理单位是房管局物业科，但开发商的主管单位是建委，物业科对其行使的行政职能有限，惟一能制约的就只有办理产权证。而这一点，也引起了部分法律界人士的异议，根据我国交易方面的法规，交易双方自愿达成的交易，房管局无权拒绝办证。
其次，从政策、法规上看，《物业管理条例》中规定：专项维修资金吸取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门和国务院财政部门制定。可是这个办法的相关细则至今没有出台。我市目前执行的是建设部和财政部1998年所发的213号文件，但其规定不细致，可操作性不是很强。因此，这里存在政策滞后的情况。同时，开发商收缴大修基金属于代收代缴性质，不是法律主体，而有关规定中只要求“及时”缴纳，没有明确的时间界限。
相关约束力不够，是开发商“不规矩”的前提条件。王炬称，我市有关部门已意识到了这一点，并起草了大修基金管理的细则。
急需立法保护
这个难题也让市政协委员邓山心焦，他连续两年提案并向房管部门追问：一直以来主管部门调研报告出来了吗？立法有眉目了吗？
政协委员邓山调查发现：我市开发商每年要收取约28个亿的大修基金，这笔钱的去向主要有四个途径，开发商挤占、开发商挪用、开发商卷款出逃、物管公司将大修基金投入前期运营。
“本应该业主决定这笔钱的使用，现在却是由开发商掌控，这是主仆颠倒！”为此，邓山委员连续两年建议我市出台《重庆市物业维修基金管理办法》。
邓山是四川外语学院的老师。他和爱人都是市政协委员，夫妻关注大修基金缘于2004年6月，两人在沙区某楼盘购买了一套商品房，邓山到交房时交了6000元的大修基金，开发商告诉他这只是代收，但随后邓山就再也没有听说这笔钱到哪里去了。
2005年，邓山向政协提交了第一件提案，题目是《尽早建立我市商品房专项维修基金的监管机制》。
去年，市国土和房屋管理局在回复邓山的提议中强调，针对此问题，相关部门正积极进行调研，目前，邓山委员想知道的是，这份调研报告出来了吗？
邓山认为，目前，政府相关职能部门在商品房专项维修基金管理制度和方法上滞后，《重庆市物业维修基金管理办法》迟迟未能出台，加剧了业主的忧虑和担心。
为此，今年1月10日，他再次向市政协提交了关于规范管理大修基金的提案《关于我市商品房专项维修基金管理的几点建议》。他呼吁，我市要尽快出台《重庆市物业维修基金管理办法》。彻底查清我市商品房专项维修基金的现状，每个小区的专项维修基金的数量，资金的管理状况，有无流失的情况。建立商品房专项维修基金管理的网上公示制度。公示每一位业主所缴纳的专项维修基金所在的银行、和申请使用的方法等等。让我市的专项维修基金管理置于透明和公平的阳光之下。
挪用大修基金要负刑责
业主缴了大修基金后，如何保证开发商不占用、挪用？来自重庆物业管理行业协会消息：《重庆市物业专项维修资金管理办法》即将出台，届时大修基金的缴存、管理、使用将有法可依。
市政府法制办有关负责人也称，一部意在规范房屋专项维修基金管理的办法即将出台。目前，该办法已经被列入今年的立法项目，对拒缴或挪用房屋专项维修基金等行为将予以严惩。新办法将重点对基金的管理予以加强。新办法将明确，大修基金需每年公开一次缴存、使用情况，并对违反规定挪用、截留等造成损失的，依法追究该单位责任人的行政责任，构成犯罪的将移交司法机关按刑事犯罪处理。同时，新办法将规定，对业主逾期拒缴大修基金的，滞纳金将按日计算。
据透露，即将出台的《办法》规定，收取的大修基金由房产管理部门以一个物业管理区域为管理单位，按幢设账，核算到户，为业主专户存储。
资金的存储按同期人民银行公布利率计息，其利息净收益转作大修基金使用和管理，每年转存一次。
业主转让房屋时，其交纳的大修基金余额不予退还，随房屋所有权同时过户；因拆迁或者其他原因造成住宅灭失的，房产管理部门应当将大修基金账面余额返还业主。
新办法还将要求：大修基金管理部门按物业管理区域，每年公开一次大修基金缴存、使用情况，并为业主查询提供服务，接受业主的监督；财政、审计部门也将加强大修基金的监督和审计。
