近期，随着房价的下跌，房地产市场面临的问题也纷纷暴露出来。国内的监管部门及商业银行也纷纷改变以往把房地产按揭贷款视为优质资产的观念，房地产市场方面的政策正开始悄悄出现变革。

"    压力测试"的信号

    据报道，在银监会的要求下，最近上海的一些商业银行正在内部进行"压力测试"，即假设房价下跌至一定幅度对个人住房贷款不良率构成的影响。一些银行的测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。测试结果表明，商业银行已经认识到住房按揭贷款的风险高低，基本上与住房市场价格的变动有关，而且这种变动或下跌的幅度越大，商业银行的风险就越大。

    对于银行的这种风险压力测试，应该有利于强化商业银行积极采取主动防控的风险措施。因为，房价的下跌，所按揭的住房价值就容易出现负资产，增加了商业银行按揭住房贷款的风险。但是需要强调的是，所按揭的住房出现负资产，仅仅表明的是个人住房按揭贷款不良率上升的可能性，成为现实则需要相应的条件，即出现住房按揭贷款负资产的居民不再还贷而把住房交给银行来处理。出现这种情况是个人没有还贷能力或中止还贷。不论是上述哪一种情况出现，个人所要承担的成本更大。同时，对商业银行发放这些贷款，都有贷款放松审核之嫌，否则，这样的情况不容易出现。因为，在目前中国现有的法律制度下，对于经过商业银行严格审查所发放的按揭贷款出现不还贷的可能性不大。因此，上述对住房按揭贷款信贷风险的压力测试，尽管可以让商业银行对风险有足够的估计，但也有可能将其风险高估。

    从银行的角度而言，住房按揭贷款的压力测试可以促使银行内部能够严格按照监管部门的标准，积极采取主动防控的风险措施，适当降低对房地产行业的信贷投放比例。据了解，在上述的指导原则下，部分商业银行已开始采取包括收缩房地产信贷规模，降低信贷增速，并有意识地从较高贷款风险的房地产领域退出。对新增贷款客户，商业银行要求趋于严格，如果是二次购房者，不但要满足首付比至少四成、利率上调等要求，而且房价不得超过第三方评估价范畴，放贷按实际成交价和评估价中的最低标准执行。因为，银行业的权威部门最新报告认为，无论涨幅还是绝对水平，目前的房价都偏高，存在向下调整的空间。

    也就是说，从最近银行管理层一系列的动作来看，商业银行不仅对房地产市场的观念有了根本性变化，对住房按揭的观念也发生巨大的变化，而且其信贷政策也在发生静悄悄地变化。这些变化，表现出商业银行开始认识到房地产市场是一个高风险的市场，改变了以往把住房按揭贷款完全看作是优质资产的观念。因为，当房价上涨时，房地产市场风险是不会暴露出来的，但是当房价下跌时，所有房地产市场各种风险都会暴露出来。因此，商业银行对房地产市场风险的防范重点，要放在房地产市场价格出现下行的情况下，并通过压力测试来做出评估。

    由于近8年来，国内房地产市场一直处于上行的通道上，因此住房按揭贷款不仅风险低，而且经营成本低收益高。所以，这几年住房按揭贷款成为各家商业银行争夺的香饽饽。国内商业银行都把住房按揭贷款看作是优质资产。但是，随着美国次贷危机的出现、国内断供门事件的发生及上述压力测试，商业银行基本上改变了将住房按揭贷款看作是优质资产的观念。开始考虑在房价下跌时，住房按揭贷款的风险。正因为这样的观念改变，商业银行开始主动地退出高风险的住房按揭贷款，而且加强与完善了住房按揭贷款市场准入的标准。比如对二手房价格新的评估方式就是一个说明，而在早些时候，二手房的阴阳合同十分普遍。这种阴阳合同在于偷税漏税，而且着眼点在于如何从商业银行获得更多的贷款。但是，从新出台的政策来看，在这些方面有新的要求，从而堵住银行风险在准入时就拒之于门外。

    紧握房市发展命门

    同样，8月27日，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》）。管理层以原则明确、重点突出的方式，以土地入手，详细具体地规定了商业银行对哪些房地产项目可以贷款，哪些房地产项目不可贷款。也就是说，管理层开始用金融工具在土地入口来扼住房地产市场泡沫的命门。这样，既可达到中央政府节约集约用地的要求，也能在一定程度上规避商业银行的信贷风险。可以说，《通知》的出台，将对国内房地产市场产生巨大的影响。

    实际上，对房地产风险的管理与控制，《通知》以土地信贷管理入手，与现在的产业政策、土地政策、经济政策结合起来来，控制商业银行资产是否流入房地产市场。应该说，如果能够以此为准，许多没有资格的房地产开发企业及项目根本就无法获得银行资金。比如，《通知》坚决禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，即使是土地储备贷款也有严格的限制。在早几年，不少人在一无资本、二无技术、三无人才的情况下，只要与权力结合弄到所谓一块地，就能够组建一个房地产开发公司，就能够通过这块地向银行抵押获得贷款，部分缴交土地出让金，然后获得土地使用证开始住房预售，开始让建筑公司带资金进入房地产项目。房地产开发商再用这住房预售款来滚动下一个项目。从这开始，这个房地产开发商的财源就滚滚而来。整个社会的财富就通过这样的制度缺陷，短期内聚集到房地产开发商手中。

    而《通知》禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款，也就是从根本上要求房地产开发商有了一定资质（即有一定的资本金才能做房地产开发商），没有达到相应的要求无法进入房地产，从而以此来提高房地产开发商进入市场的门槛。与其相呼应的，2007年的国土资源部39号令，要求地方政府拍卖土地的土地出让金的缴付，可以分期付款，却不可分期获得土地使用证，要求全部土地出让金付清之后，才能够获得土地使用证。也就是说，房地产开发商想利用很少的资金来滚动房地产开发也已经不可能了。一家企业要进入房地产市场，就得有雄厚的资金实力。因为房地产就是资金密集型产业。正是从这意义上说，《通知》基本上把握到房地产市场得以健康发展的命门。

    当然，如果政府相关部门在土地制度、住房预售制度、个人住房按揭贷款制度等方面能够联手并进、制度完善，那么中国的房地产市场信贷管理秩序就能够建立起来，并让其科学化及规范化，国内房地产健康持续稳定的发展就有保证了。

来源：上海金融报