毫无疑问，中国房地产市场处于调整进行时当中。周三国家统计局的最新数据提供了一个新的佐证：１～８月份房地产投资同比增速从１～７月份的３０．９％下降至２９．１％。这是房地产投资同比增速年内首次低于３０％，表明房地产业正由于市场前景黯淡以及缺乏资金而处于严峻的压力之下。
按照雷曼兄弟公司亚洲经济学家孙明春的测算，１～８月份房地产投资累计数据出现下跌，８月份同比增长仅为１８．９％，远低于７月份的３７．５％。
尽管在国家出台房地产调控政策之后，出现了不同的声音，但市场表现在今年出现了一定的一致性，即一线城市的房价开始松动并下滑。近期，"降价"、"退房"、"断供"等名词逐步频繁地出现在房地产新闻中。
无论是对自住购房者还是投资者来说，这些词对他们来说都意味着真金白银的损失。在这些热点词背后，也折射出整个房地产行业在调整中的酸甜苦辣。
1 拐点
基本得到业界认可
现在回头看关于拐点的争论是一件有意思的事情。
争论在去年下半年就开始了。２００７年１１月份引发轰动的王石"拐点论"出炉，市场上认同的声音依然寥寥。２００７年１２月，被"拐点说"缠身的万科董事长王石在其博客明确表示，内地房价走势正处在一个拐点上--所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。
其时，万科在广州等城市部分楼盘的价格，与开盘前周边同类楼盘的标价相比，确实低出１０％左右。
但当时其他房地产"大佬"是有不同看法的。以直言和强硬著称的华远集团总裁任志强就表示，虽然其认为楼市开始有"寒流"，但绝不是认为楼市已出现了拐点。
ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹也在博客上表达了对"中国房地产是不是到了拐点"的质疑。他认为，一个行业要平稳发展，一定不应该出现很多拐点。
如今，全国一线城市房价出现松动，成交量也出现萎缩，深圳房价相比最高期已经出现了较大幅度的回落，对于"拐点"一说应该没有异议了。但中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞仍表示，要看"拐点"是如何定义的，他认为，全国商品房的平均价格增速下降或停滞，不等于绝对值下降。
中国社科院金融所研究员易宪容则直言，房地产行业当然进入了拐点，房价必须调整，这是一个挤泡沫的过程。
喜欢充当业界领袖的潘石屹最近已经改变了态度：房地产行业资金短缺情况正在恶化，"房地产寒冬"来临。"从今年８月的情况来看，中国房地产行业资金短缺的危险因素不但没有减弱、消除，反而在恶化"。
2 断供
双输的选择
８月１２日，深圳一炒房客因资金紧张连续４个月未能偿还其名下一套物业贷款，而被银行告上法庭。这起首例断供诉讼案背后是深圳所谓"断供门"的一个缩影。
更多购房者与来自东北的李某类似。去年１２月，她和男朋友看中了一套４６．３平方米的一房一厅的房子，当时的价格是１．１万元／平方米。到今年７月，该楼盘的价格已经降为每平方米６８８８元，还送装修，"即便按７０００元的价格计算，我都亏了１８万元"。"现在我断供，损失也就７万元左右，另买一套，也比继续供这套房子强。"她说。
李某还在犹豫，她知道断供之后的后果："断供的个人损失非常大，以后没法再买房，没法再跟银行打交道，没法办信用卡……"
面对房产的迅速缩水，不少已经遭受损失的自住购房者和资金断裂的炒房客选择了断供。
深圳出现的断供究竟有多严重？是否将引发银行系统较大数量的坏账？深圳市银监局用最新的房贷违约现状、金融统计数据给公众一个断供事件的真相：断供虽有发生，但仅是个例，银贷亦无风险。
"深圳所谓的断供潮不可能发生，即使发生了也不过是几个孤案，不值得大惊小怪，也不要用这种断供潮来要挟政府改变目前的房地产市场政策。"易宪容认为对断供无需过度担忧。
他分析，在房价最高时入市的投资者人数比重并不高，而且并不会每个人都选择断供，因此，不可能形成断供潮。"这就是为什么即使出现断供现象，但深圳的银行体系仍然把住房按揭贷款看做是优质资产，其不良率不足１％的原因"。
3 退房
合情不合理的要求
房价下跌，房子退还是不退？不少购房者选择了退！由于买后楼价不断下跌，近日上海万科金色雅筑的一些业主组成"退房团"向上海万科提出退房要求。这些业主甚至向前来买房的人现身说法："你们的未来就是我们的现在。"而杭州的万科老业主更为火爆，退房事件近日在杭州升级为业主怒砸售楼处。
对已经遭受损失的业主来说，退房合情但不合理。"牛市时买的股票可不可以在熊市时原价退掉并要求赔偿？"易宪容反问记者。他认为，对于退房只有一个答案"不可以"--如果合同中没有无条件退款的规定，双方都应该遵守契约的约束。这是市场经济的基本原则。
对房地产开发商来说，尽管业主退房要求合情不合理，但是几乎也得到了很多百姓的同情。无他，住房对于百姓过于沉重的负担以及房地产商暴利的恶名也许就是主因。占理的开发商还是处境不利。那么，退还是不退？房地产商选择了不退。上海万科的有关负责人９月１０日透露，为了缓和与业主之间的误解，集团方面目前正在考虑是否有必要在特殊时期出台特殊的规定，在尽量不引起市场大规模混乱的情况下，出台一些对业主进行补偿的措施。但如何补偿还没有提出具体的办法。
但引发退房的导火索--降价仍在进行。虽然万科称网上盛传的"松山湖会议上的讲话"属伪造(该文称，"要敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉……")，然而其降价举措已开始遍布全国。南京主城区楼盘最低折扣打到８折以下，杭州７．５折引发销售爆棚，上海郊区楼盘则动辄８．８折、８．５折推出所谓的节日特惠。降价举动正在解决万科的资金困局，据悉，上海楼盘上周末回笼资金过两亿元。
4 救市
卖力不讨好的建议
量价齐跌使得深圳最早发出了"救市"的呼声，最先是民间的声音，７月９日，深圳市国土房产局发布的２００８年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告也认为，去年以来的房价调整是对前两年市场过热发展的修正，其目的是使市场向理性轨道回归，但基于眼下深圳楼市的持续衰退，建议政府采取相关"救市"措施。
"房地产行业中巨大的危险正越来越逼近这个行业，现在基本上已经到了不可逆转的地步。"最近潘石屹如此形容房地产行业面临的困境，他认为，国际经济形势不景气、国内银根紧缩、房屋销售量大幅度下滑，以及房地产商去年花了太多的钱买地等因素，都是导致房地产行业出现危险的原因。
深圳翘首盼望的救市措施还未出现，西安已经实打实地干起来了。９月初，西安市政府出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从２００８年９月４日起至２００９年１２月３１日，对购房户按购房款总额，分１．５％、１％、０．５％三个等级给予一定比例的财政补贴。
易宪容认为，西安的补贴措施也救不了房地产市场。房价的调整是挡不住的市场行为。"纵观全球，没有见过哪个国家去救助房地产，而是救助相关金融机构。房地产行业出现了问题，降价就好了"。
"我们不要指望政府救市，在当今这么多的经济问题当中，房地产行业在宏观经济政策中是不是主要矛盾的主要方面？如果不是的话，我们不要指望救市，要靠自己去奋斗。"北京大学经济所房地产金融中心主任冯科的观点显然令开发商失望，他认为政府压根儿不会救市。
今年一线城市房价出现较大调整以来，关于救市的呼声就此起彼伏，真真假假。然而，不管救不救市，银行在下半年收缩房地产开发信贷和房贷的步子却在加快。无论如何，房地产业的日子会更不好过了，这是不是政府救市就能解决的，也需要拭目以待。
5 奥运
京城房价的杠杆
记者的朋友刚刚在北京东四环附近买了套二手房。该楼盘２００６年上半年房价为每平米９０００左右，其后一路上扬，到２００７年下半年停滞在１６０００左右，徘徊了三四个月，房价在２００８年春节达到顶峰：每平米２００００元！４月，信贷收紧使得开发商对十几套尾房打折出售，降幅接近３０％，成为北京房价的反面典型。８月去买楼，最便宜１．３万左右的尾房已经清空，二手房价格为１．５万！
由此可以看出，炒房者期待的奥运高房价并没有如期出现，而房价的调整先于奥运开始。统计数据也印证了这一点。７月，北京的商品住宅销售套数就已降至近两年来最低，房价涨幅也同比回落０．２个百分点，为今年以来最低涨幅。而８月，北京楼市的交易量则已降至近三年来的最低点。
"奥运对于北京房价有影响，但是影响有限。"牛凤瑞如此判断。他认为，北京房价最终由供求关系决定，奥运对北京房地产市场来说是一个暂时的利好，但其供求关系不会因为奥运而改变。目前北京房地产市场处于一个供求关系停滞期，今年房价的变化以及奥运的结束，使得更多的购房者持观望态度。
北京奥运经济研究会执行会长陈剑对北京后奥运市场表示看多。他认为，北京人均水平有了大幅度提升，北京在奥运整个筹办期间有巨大的需求。奥运会极大提升了北京城市基础设施水平，比如轨道交通，轨道交通开通到哪里，就带动周边房价有所上扬。
陈剑认为，北京的房价大致是比较合理的，大概在２００５年到２００７年有一定的泡沫，从去年年底到今年上半年，北京房价进入相对的调整阶段，奥运会后还有调整。但也要看到，北京房价的支撑是全国，同时北京是现代化、国际化大都市，北京的资源是有限的，所以巨大的需求在支撑着北京的房价，"北京的房价在奥运会之后，经过一定时间的调整，还会继续往前迈进"。
6 抄底
真的抄着了吗？
对于市场的低迷，从来都是有人欢喜有人愁。一边是业主和开发商在为退房"打架"，另一边是外资大举买房了。抄底！--很多报道用的都是这个激动人心的词，但是就像今年股市抄底都被套一样，房地产的底真的被老外抄着了吗？
９月１０日，摩根士丹利中国区首席执行官孙玮在上海透露，尽管当前内地楼市正逐渐陷入萧条，但摩根士丹利还会继续加强这方面的业务，"摩根士丹利的投入是长线的，有战略性、有规模的。除了内部做投资外，公司还有很强的团队可以找到外部资金投资于中国楼市。"与此对应，就在本月初，市场刚刚传出消息：摩根士丹利正在募集１００亿美元的全球物业基金，并计划将其中超过１５亿美元的资金投入到中国市场。
此前关于外资抄底的报道中，进入的都是大机构、大手笔。如凯雷，２００６年，凯雷曾以１．２亿美元的总价购进上海中房森林别墅１１０套高级独栋别墅；２００７年７月，凯雷出资１０亿元，介入青岛ＣＢＤ核心的凯悦中心，占约７０％股份；今年４月，凯雷又以近２０亿元的价格购得上海济南路８号西苑项目……还有拿地的，如６月，南京挂牌出让的两块房地产开发用地，分别被韩国ＳＫ集团和香港恒基地产驻内地分支机构摘牌，成交总价６．５亿元人民币，等等。
经济学家谢国忠在接受记者采访时则对相关报道表示不认同。他说，从目前宏观形势看，中国经济已经进入了一轮新的调整周期中，房地产市场的调整也不可避免。房地产市场的泡沫太多，目前还处于挤泡沫阶段，"现在说抄底还早"。而且，美国次贷危机引发了很多机构流动性危机，目前的房地产基金的资金量已经大为缩水了。
易宪容以其一贯的直接态度反问记者：美国的房价一直在跌，外资去抄底了吗？
那么，在降价潮中，中国房地产市场真的是到了底部区域吗？
7 周期
房市进入调整期？
对于目前中国房地产市场的现状，"拐点"显然已经过时，潘石屹的定义是"寒冬"。显然，无论是量，还是价，两者的走势都显示，房价已经越过了停滞期，开始下行。不少业内人士做出判断：中国房地产市场进入了调整周期中。
国家发改委宏观经济研究院宏观经济研究室主任王小广近日认为，当前中国房地产市场需求正在发生内在性的"反转"变化，房地产市场１０年的持续繁荣期将结束，并迎来一个较明显的增长调整期。但他表示，房价回落及房地产市场增长调整将使前期持续性的投资过热明显降温。
投资银行瑞士信贷发表研究报告称，预期中国楼价将进一步向下，并相信短期内政府不大可能有直接的政策放宽。
瑞信预料２００８年内地楼价会跌１５％，２００９年再跌５％，料２０１０年以后楼价将持稳。因此，瑞信将中国地产商的２００８至２００９年平均每股盈利预测分别下调３１％和３５％。
恒生银行日前发布的报告也指出，房地产投资的增长于今年初开始放缓。一手市场价格增长由一月份的１２％回落至七月的７．９％。目前楼市跌势或会持续数季，之后才会出现较稳定的长期复苏迹象。
"行业内普遍出现的降价销售趋势在短期内无法明显缓解全行业当前所面临的资金窘境，过去一段时间内整个行业呈现出的投资过热迹象及其后续效果的释放都将是一个缓慢的过程，并将在未来进一步收紧开发商的资金链，对于未能及时补充资本的开发商而言，行业冬天的最严酷的阶段可能仍未到来。"新华财经副总裁兼资信评级及研究负责人陈松兴博士说。
易宪容的看法是，调整周期才刚刚开始，不会一两年结束，可能持续７～８年。(记者宋 华)
媒体报道荟萃
房地产既是有钱人一种投资工具，也是普通老百姓改善生活质量的生活必需品，房市不管是涨还是跌，永远都会吸引消费者的眼球，昨日，国内的多个媒体依然把新闻焦点聚集在房地产上。
国际金融报
楼市降价万科不孤独
中国房地产市场近年来持续升温，使得该行业在超速发展中积聚了很大的风险，而目前正是风险逐步释放的过程。中国房地产行业的中长期风险仍在于其市场、开发技术、金融、管理等因素之间的相互非协调发展。
继万科之后，恒大地产全国的１３个楼盘也开始保本"甩卖"，中秋、国庆期间开盘８．５折销售。南京的恒大绿洲花园毛坯房，真实销售价格为４６００元／平方米－５０００元／平方米，相比南京市江宁区物价局对这一楼盘的核价７４８０元／平方米，降幅高达３５％，领降全国房价。
据悉，恒大１３个楼盘打折效果惊人，沈阳恒大城首日实现销售额４．３亿元。而根据恒大方面的预售认筹预算，此次１３个楼盘首日总销售额或超３０亿元，甚至"十一"黄金周７天可入账５０亿元。
不仅万科、恒大，目前越来越多的大型开发商寻机降价。碧桂园此前也表示，今年底之前，该公司可能开出１６个新盘，加快资金回笼。虽然一直以低价战略取胜的碧桂园目前没有调整价格，但公司内部人士称，不排除根据市场情况调整销售策略。
广州日报
仍未到最严酷阶段
八月底万科在上海降价，掀起楼市轩然大波。传统旺季即将到来，然而从发展商到投行均不看好这个"金九银十"。由于政策没有放宽迹象，楼市可能还将因"贫血"继续下行。
发展商折价销售以图回笼资金可能只能解"燃眉之急"。更多迹象显示，由于预计有关房地产的放宽措施短期内不会出台，房地产业后几个月乃至明年形势将更严峻。
９月７日中国全国工商联房地产商会会长聂梅生在一论坛上发表言论称，在房价总体仍上涨、成交量下降的情况下，目前中国房地产市场已形成供给远远大于需求的情况，房地产业后几个月乃至明年形势将更严峻。
上海证券报
在港上市房企现金流遇考验
销售面积下降、纯利增幅减少等一系列表象的背后，在港上市的房地产企业存货数量的高居不下以及借贷金额的增量，都实质性反映出今年房地产企业资金方面的捉襟见肘。
一直被业界质疑其高负债率的绿城中国在９月８日发布中期业绩。根据其中期业绩报告，截至６月底，报告期内公司收入为１７．６５亿元，同比下降了１５％；而"存货"一栏中，１４０３万平方米的数量，与去年下半年相比，环比增长了１７３％。已确认销售的建筑面积同比下降了２８．７％至１９．７３万平方米。
一方面是市场销售疲软，另一方面，绿城中国仍在期内新开工总建筑面积２１５万平方米，较之去年同期增长１０４％；在建项目总建筑面积７００万平方米，比去年同期增长了１０５％。收入和支出的不平衡，使得企业资金链压力陡然增加。
现金流的捉襟见肘并不仅仅局限于绿城中国。合景泰富在其中期业绩报告中表示，企业期内现金流为１４．９９１亿元，环比下降５７．８％。与去年下半年处于净现金水平的状态相比，企业负债比率上升至３５．３％。远洋地产也公开表示，贷款总额从去年下半年的１１３亿元，增加到了１３５亿元，企业现金流动比率为２．７倍。
中国青年报
说救市不如说暖市
就房地产而言，政府忌惮媒体用"救市"一词，来概括从今年６月以来各地开展的对这个行业的各具地方特色的政策微调，用"暖市"一词形容更为贴切。理由很简单：这是个被一切诸如责任、良心、贡献、守信等优秀品质抛弃的舆论"弱势"行业，尽管它每年都能够给地方财政作出巨大贡献。但已经和地方利益捆绑在一起的房地产业，从去年年底开始交投低迷，这已经严重影响到地方财政收入。以一些地方政府的逻辑来看，再不救，这个行业肯定完蛋，而崩盘之后将带来牵扯上下游各个行业的诸多问题，其影响将超出地方政府可控制的范围。所以地方政府的判断是，与其等到病入膏肓的时候出手，还不如有症状的时候下药。甚至有激进的救市论者认为，现在出手救市已经晚了，因为随着交易量的萎缩价格开始下跌了，趋势一旦形成很难逆转。
中国信息报