房地产业泡沫什么时间会破裂?
茅于轼
房地产业有没有泡沫的问题至今也还有争论。据我看大多数人认为有泡沫，我同意这种看法。原因是空置率在上升，这个空置率包括建好而没有卖掉的和已经卖掉而一年以上没有人入住的。再一个证据是房价高涨而租价不高,说明大家抢着买房但是并不打算用,准备将来涨价后卖掉。这样的房子多了就是泡沫。
泡沫并不可怕,可怕的是泡沫的破裂。大家比较关心泡沫什么时候会破裂。回答这个问题首先要回答为什么会有泡沫,是哪些因素促成了泡沫的形成。一旦这些因素不再存在泡沫就到破裂的时候了。反过来说,只要这些因素继续存在,泡沫就不会破裂。所以研究形成泡沫的原因非常重要。
我认为泡沫是三个基本因素造成的。首先是很高的经济增长率加上很高的储蓄率。每年全社会所创造的财富以接近10%的速度在上升，而且全社会所创造的全部财富中有40%没有消费掉,储蓄起来了。因此居民手中有很多钱。其次我国的贫富差距很大,上面所说的巨大财富并不是平均地分配给每一位居民的,而是集中在少数高收入人群的手中。其他中低收入的人手中并没有很多钱。第三个因素是我国的资本市场非常不发达,不能将闲置的资金调动到能够获利的项目中去。那些高收入人群手里的钱找不到投资机会，最后的结果他们的钱都拥向了房地产业,都拿去买房子了,造成房地产的高昂需求。这三点因素是造成房地产业泡沫的根本原因。这三个因素不但造成房地产业的泡沫,也造成其他某些投机商品的价格猛涨,比如收藏品,像古董,邮票,字画之类。这几年价格也在翻番。
以上三点:高储蓄加高增长,收入分配差距大,资本市场没有效率,是造成房地产业泡沫的根本原因。因此,只要这三点不变化,房地产泡沫不会破裂。政府出台增加某些购房环节的税收,减少期房的销售,提高购房贷款的利息率等等,都不可能从根本上扭转房地产业的形势。可能会有短期效应,但是高收入人们手中的钱没有别的出路,最后还得回到房地产业中来。只要有大量资金进入房地产业,泡沫就不会破裂。这是很显然的。
那么这三个因素会不会变呢?高增长,估计不大会变;高储蓄也不大会变。而且高增长和高储蓄是互相依存的。增长掉下来,储蓄也会掉。只要维持住高增长,高储蓄也能够保住。现在全国上下都在讨论增长的持续性,都在关心增长的长期远景。万一增长下降,政府和民间会尽一切力量救助。所以这一条比较可以放心。
再谈贫富差距,我国的贫富差距已经大大地走在世界前列。各方面想了许多办法缓解这个差距,但是迄今为止收效不大。贫富差距一方面是由于我国在工业化过程中城市人口的收入增长迅速,而农村人口因为数量大,就业不那么容易,收入难于提高。再加上人与人基本权利的不完全平等,有些人能够少劳多获,必然有另外一些人劳而不获或少获。这个问题和政治结构有关,看来也不是短期内所能解决的。最后就剩下资本市场的改革问题。如果高收入者有更多的投资选择,钱就不一定流入房地产市场。这个市场进来的钱少了,需求减少,价格就会下跌,泡沫就会破裂。我国资本市场的改革已经说了多年,虽说有不少进步,但是根基没动,还是国家垄断,缺乏真正的竞争.连利率市场化都举步维艰。三年前股票市场能赚钱,游资都进入了证券业,房地产就没有涨价。后来股票市场动荡,游资纷纷撤出,一方面股票大跌,同时房地产应声上涨。如果我国的股票市场能够恢复正常,资金再次进入证券市场,房地产就会落价。再比如人民币可以自由兑换,一部分资金就会换成美元去买外国公司的股票。资金有了别的出路,房地产业缺乏资金的支撑,泡沫就会消失。总起来看,房地产的前景要从资金流动的方向来分析。别的细微末节的政策变化,改变不了大局。
如果房地产业泡沫破裂将发生什么后果?最危险的是大量民工失业,更为严重的是,甚至有可能引发社会动乱。现在房地产业吸引巨额资金,这些钱大部分用于盖房子。因而维持了数额巨大的建筑业的就业。一旦资金流向别处,建筑业将减少工作岗位。当然,资金流往别处,也会在别处创造就业机会,但是建筑业是劳动密集行业,同样的资本吸引的劳动力比较多,其他行业用的劳动力比较少。而且建筑业就业的门槛低,小学没毕业也能用得上,别的行业有所不同。
房地产业的领衔人士常说,我国的房地产将有几十年的兴旺发达,因为我国人口数量巨大,平均住房状况很差,城乡住房的需求将创造一个长期繁荣的房地产业。这话不错,但关键是这大部分人口要能够买得起房。我国的现实是财富集中在少数人手中,大部分人买不起房。所以这个乐观的前景只存在在虚幻之中。除非收入分配的状况能够有根本性的改善,让中等收入的人能够买的起房,这个乐观的前景很难成为现实。
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