此次席卷全球的次贷危机还在肆虐蔓延,而由于资本项目管制这道"防火 ",中国的房地产行业似乎在风暴中得以独善其身.不过若想寄望央行降息等应对危机举措,可以提振国内房市走出成交低迷的泥沼,恐怕还不太现实,投资者观望态势不改,亦将令上市房地产企业即将公布的三季度业绩差强人意.

　　分析师认为,应对次贷危机,包括中国在内的各国央行统一降息,冷风频吹的紧缩调控主基调悄然变向,但国内房地产市场乍暖还寒,虽可从央行降息中获益,然受累于居民的观望气氛,整个行业回暖非短期可为.

　　申银万国证券研究所的分析师殷姿指出,"(降息)应该说会有一个正面的效果,但这种效果体现在(房地产)需求的提升上,...这会是一个很缓慢的过程,可能会等蛮久的."

　　上海一外资房地产机构的研究员表示,去年中国政府为控制经济过热,连续升息同时并限制房地产融资;而今年次贷危机的蔓延打乱了政府调控节奏,央行频频降息应对经济增长放缓风险,该举措有望刺激房地产需求回暖,而出于对经济前景趋暗的担忧,监管层亦可能放松对房地产融资的限制,中国房地产行业或许将从次贷危机中获益.

　　不过殷姿认为,降息对房地产市场的刺激效果需要时间的累积才能实现,而目前中国房地产市场仍存在供大于求的问题,降息对需求的刺激作用仅可以缩小供需缺口,从而减缓房价下跌的过程.

　　面对动荡的全球金融局势以及自身经济增速的下滑,中国上周三宣布下调存款准备金率和存贷款基准利率,加入了美国联储主导的联合降息行动,这也是中国央行首次与其他央行同时降息.

　　1997年亚洲金融危机,中国为拉动内需,出台政策刺激房地产消费,自此该行业经历了10年的黄金发展期,房价不断攀升.但2007年政府为控制经济增长过热风险,出台严厉货币政策,限制房地产过度需求,致使房市步入调整,今年国内商品房销售面积和销售额出现了10年以来第一次持续负增长.

　　**次贷危机影响有限,然行业回暖尚需时日**

　　仲量联行中国区董事李凌表示,"次贷危机对中国房地产市场不会造成很大的影响."他认为,最近一些跨国公司受到全球经济前景趋暗的拖累,开始收缩他们在中国的扩张计划,这将一定程度上影响到中国一线城市的办公楼租赁市场,但对整个房地产市场影响非常有限.

　　据该公司数据显示,2008年三季度,上海甲级办公楼市场空置率同比上升7.8%,与往年相比处于相对较高水平.

　　仲量联行另一位中国区董事贾梁则称,危机造成全球流动性紧缩,拖累房地产市场交易步伐放缓,而国际房价的下跌,可能会刺激部分资本重新审视其本国市场的房地产投资机会,但考虑到中国房地产市场仍健康,这些外资仍将保持其在中国的投资.

　　不过殷姿表示,监管层对房地产行业的调控已经造成行业调整,再加上目前购房者观望气氛较浓,导致成交量萎缩,预计部分上市的房地产企业三季度业绩表现可能会不尽如人意,整个房地产行业的复苏预计还需要一年以上的时间.

　　中国房地产龙头企业--万科企业股份有限公司上周公告称,9月份实现销售金额43亿元人民币,同比下降37.9%;万科此前表示,随着中国房地产市场滑坡而经过一轮减价促销後,预期公司今年全年的毛利率将会较去年下跌3-4个百分点,而明年将进一步下滑.

　　光大证券分析师赵强也指出,"(三季度房地产公司)业绩不好是大家都看到的东西,因为现在房子销售很差,下半年可能比上半年还差."

　　他并认为,目前经济前景趋暗导致居民对薪水预期降低,而国家二套房贷限制又压制改善型居住需求,各方原因综合造成房地产有效需求下降,而并非仅仅是居民持币观望的问题;对于需求的下降短期内是市场难以恢复的,明年房地产公司的业绩前景依然堪忧.

 路透