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东莞楼市可能持续低迷
大中小 2007年对于东莞房地产乃至全国房地产都是一个关键的年头,其意义不言而喻,然而不能一直只盯着2007年的数据看,历史并非偶然,出现2007年东莞房价非理性上涨也不是偶然,当然2008年的低迷也跟2007年的疯长大有关系,要想看明白今年楼市的脉络,首先就要先回顾过去几年东莞楼市的发展历程,细心的读者可能会发现,2008年的房地产低迷在偶然之中早已蕴含必然。
因素
2003、2005年土地大放量,为后市供应埋下伏笔
2003年,东莞共新增供应地块50块,是2002年的2.2倍,供应面积达281.47万m2；2005年供应地块高达84块,共计面积277.16m2
从近年东莞土地供应可以看出,2003年和2005年先后出现了两个重大的土地放量节点。根据中原市场研究部提供的数据显示,2003年,东莞共新增供应地块50块,是2002年的2.2倍,供应面积达281.47万m2,环比有202.27%的涨幅；而后几年东莞土地供应持续巨大放量,并在2005年供应地块高达84块,共计面积277.16m2。而以房地产开发从拿地到上市供应约需要2年的时间计算,2005年的大量土地上市供应必将造成2007年商品房供应的集中放量。
究其原因,2003年的土地放量是出于东莞市政府开始着力造新行政中心,以百亿元巨资打造行政中心区,占用了大量土地,以及出让了大批配套商住用地以获得充足的资金投入建设；而2005年则因为东莞大幅上调土地出让金征收标准,提取20%用于农业土地开发任务以及政府大力投入对基础设施建设。2005年东莞土地供应大幅增加,使得东莞地价从那时起开始进入一轮上涨的通道中,而这个势头一直延续到2007年。
因素深圳开发商、投资者入莞,过高估计投资需求
东莞是一个以自住需求为主的市场,外来开发商的投资定位以及外来置业者过高地估计了东莞的投资需求,对东莞房价起到了推波助澜的作用
近年来随着东莞经济实力不断提升,一批深圳品牌开发商开始关注东莞这一片升值潜力巨大的土地。自金地地产以金地格林小城打开东莞市场之后,万科、富通、佳兆业等开发商紧跟而上。尤其是万科的进入,对东莞楼市产生了深远影响,并出现了越来越多的深派开发商和置业者跟随这些品牌企业转战东莞。到了2006年,在深圳高楼价的压力下,深圳置业者越来越多转移投资目标,开始关注“异地置业”,深圳购买力也开始向东莞、惠州等地不断转移。
但东莞是一个以自住需求为主的市场,外来开发商的投资定位以及外来置业者过高地估计了东莞的投资需求,加之东莞房产交易的程序比较繁琐,耗时长久,外来投资客在不知情的情况下的盲目投资对东莞房价起到了推波助澜的作用,到了2007年,深圳来莞置业者出现井喷,每个楼盘的销售现场都能看到深圳人的影子,而一些开发商也打起了深圳客的主意。楼价在深圳客的不断炒作下日益高企。
因素
购房者今明两年购房计划提前落实
2007年随着楼价的不断上涨,自住购房者生怕房价越来越高,投资购房者则看好房子的升值潜力,纷纷把购房计划提前落实
2007年随着楼价的不断上涨,“买涨不买跌”的市场效应凸显,自住购房者生怕房价越来越高,投资购房者则看好房子的升值潜力,纷纷把2008—2009年的购房计划提前落实,造成了2007年的成交透支了2008—2009年的购房需求,更推进了房价的上涨。
除此之外,2007年初沪市大盘开盘报2728.19点,12月29日以5261.56点收官,年涨幅达97%,股民财富成倍膨胀。因为股市和楼市均为资金推动市场,当市场资金充裕的时候,市场才有红火的条件,正因为2007年的牛市壮大了购房者的资金,因此也进一步促进了东莞的购房需求,带动了楼市的火热。
在此背景下,2007年可谓全民皆股,全民皆楼,股市获利甚丰,而楼市同样利润丰厚。对于部分业内人士来说,乘着楼价上涨的东风,不菲的利润得之较为容易,而其获利后的投资首选还是楼市,因此,在众多获利复投楼市的业内人士的推动下,东莞楼市需求也在进一步膨胀,而这一部分更多的是属于投资,而非自住。这就为今天的东莞楼市低迷埋下了伏笔。
因素
2007年透支需求开发商盲目上项目
2007年楼市火爆,不少开发商仓促拿地开发楼盘,因缺乏周密的可行性研究以及准确的市场定位,开发出来的多属性价比不高的产品
据中原市场研究部提供的数据,纵观近年来东莞商品房的成交情况,其成交面积约以每年20%—25%的速度平稳上升,按此速度,2007年的商品房成交面积理论上应约为455万—483万m2
,而实际上,2007年的商品房成交面积达572.99万m2,环比增幅达51.03%,远远超过了东莞近年商品房成交的平均增长速度,在一定程度上,也正因为2007年成交透支了2008年约100万m2的住房需求,导致了2008年的市场需求比预期萎缩。
在开发方面,2007年的火爆市场由于其利润的丰厚,催生了不少开发商仓促拿地,闪电组建公司进而开发的楼盘,由于其缺乏严谨的市场调研,缺乏周密的可行性研究以及准确的市场定位,开发出来的产品多属于性价比不高的单位,这些产品往往没有品牌、地段、资源等支撑,在追求性价比的年代自然缺乏市场竞争力,因此,在楼市拐点出现、以自住需求为主的2008年,这些匆忙上马的项目的客源也就大打折扣,销售低迷不振也在情理之中,因此,这类楼盘的销售价格也跳水得最为严重,而值得注意的是,即使有大幅度的楼价跳水,这类楼盘销售仍然差强人意,然而,2008“寒冬”年的考验对这些楼盘只是一个开始。
因素
2007年是楼市的特殊年不可复制
2007年东莞楼市的火爆,得益于东莞前期土地放量巨大、股市暴涨、外来投资者跟风投资等众多因素,是投资性很强的一年,它将不可复制
2007年东莞楼市的火爆,得益于东莞前期土地放量巨大,得益于股市的暴涨,得益于深圳等外来投资者的跟风投资等众多因素。但2007年作为一个投资性很强的一年,已成历史,它将不可复制。随着国家土地把关的趋严,股市难现2007牛气,而且外来投资者或撤离东莞或了解东莞市场后减少了盲目投资的预期等,东莞市场注定将在2008年回归到一个以自住需求为主的市场。因此也不难理解为什么市场有房价回到三年前的说法了。
当市场回归以自住需求为主以后,东莞房地产开发工程量及市场新增供应量将在经历完2008年的延续放量(2007年的开发热潮所累积的工程)后,将有一定程度的降幅,新增供应将有所减少,而市场主要以消化存量为主。而纵观过去几年,东莞市商品房供需状况一直处于供大于求的状况,而每年的余货量更高达约250万m2
,从2006年1月开始截至2008年9月,市场上共累积存量高达723万m2,按东莞年均400万m2的消化量计算,需要1.5—2年的时间消化,消化压力巨大。因此,从2008年后的2年内,有专家预测,东莞楼市仍然属于调整期,短时间难有大的起色,而加上目前的国际金融局势,看来,房地产市场要想真正重振雄风,并非一朝一夕之事。
南方日报
