几乎与国务院三部门宣布调整现有住房消费政策的同时，10月22日晚，上海市也出台了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。

    这份被北京华远集团总裁任志强评为“远比中央政策更大踏步的向前进了一步”的文件，除了降低购房契税、免收印花税和土地增值税、下调公积金贷款利率和贷款利率等方面与中央政策保持一致外，还宣布对购买超过2年的普通住房，转让时免收营业税和个人所得税。

    中央和上海出台的救市政策，具体的效果还有待观察，但近段时间以来，上海楼市的情况仍在进一步恶化。上海佑威房地产研究中心根据官方“网上房地产”数据统计，上海在售共1825个项目中有960个是相对活跃的（年成交量5套以上），其余的865个基本处于停滞状态，更有223个项目近3个月零成交，内环内、内中环、中外环、外环外、外郊环项目三个月零成交楼盘的比率分别高达39%、23%、24%、21%和19%。

    颓势在土地市场的统计数据中有所显现。今年第三季度，上海北孚综合地价指数（含住、商、办三类用地）为1461点，环比下跌46点，跌幅3.1%，上海地价止涨转跌。

    对此，金达利机构董事长谢广勇指出，在目前的低迷市况下，产品质量、性价比将起决定性作用，“目前的楼市信心，并不是所谓的救市政策能扭转的”。

市况进一步恶化

    10月16日，被开发商退还的“长风生态商务区4C东南地块”以底价76413.2万元再次出让，比一年前首次出让的成交价11.04亿元降了约1/3。上海赢华房地产开发有限公司获得该地块，颇为戏剧性的是，该房地产公司的实际控制人，正是去年拿下该地块并于此前退地的上海志成企业董事长郑建禄。

    对于这样的戏剧性结果，出让方、购地方均不愿多谈，而业内对此间奥妙也只能“心领神会”，不过，上海地价是真的跌了。上海北孚地产研究所的最新报告指出，第三季度，上海住宅、商业、办公地价均呈跌势，跌幅分别为5.5%、5%、3.6%。

    北孚地产研究所副所长刘光东分析，楼市交易冷淡局面加剧，深刻影响着开发商拿地热情与土地市场景气程度。在成交量环比大幅下降的同时，“土地市场供应量增加，竞争热度下降，成交持续低迷，价格出现回落”。

    据统计，上海第三季度公告地块114幅，其中商品房地块有42幅，出让数量比上季度大幅增加，特别是住宅地块明显增多，达25幅，占商品房地块总数的近60%，仍以郊区及远郊为主。为完成全年供应计划，上海开始加大推地力度。

    但市场热度依然不高，包括市区优质住宅地块在内的2幅纯住宅地块及1幅商业地块流标，其他地块也竞争乏力，多以起始价成交。

    商品房成交继续下挫。据佑威对网上房地产在售住宅项目的统计，即使在960个活跃项目中，过去一个月里零成交的就达397个，占总数的41%；三个月未见成交的项目有223个，占总数的23%；124个项目已经有半年没见交易，占总数的13%。

    “目前滞销的项目，有很大一部分是开发商在前两年地价相对较高的时期购入的，土地成本较高，随着当前土地价格出现掉头向下的情况，更给这些高土地成本的项目销售带来了巨大压力。”谢广勇坦言。

    弱市下的局部热点

    尽管上至中央下至各地方政府的救市政策都已出炉，但依然难以在短期内改变楼市的弱市格局，而开发商之间差距的拉大趋势，也将继续。

    谢广勇则指出，在这种情况下，开发商只能进一步打造自身产品的独特优势，营造项目在市场中的局部热点氛围，目前而言，这也是为数不多的权宜之计。“在弱市格局中，不同品质的楼盘及不同实力的开发商，其市场表现和公司处境差异将被放大。在这种弱市效应的背后，其实是楼盘之间、开发商之间竞争的升级，真正综合实力的体现。”

    有数据显示，10月1日至12日上海市总成交商品房1679套，成交面积 18.1万平米，成交总金额23.0亿，其中金地上海公司完成销售面积合计2.3万平米，签约额3.2亿，分别占全市成交量的13%和14%。湾流域、格林世界、未未来三个项目成交分列上海市楼盘成交第1、2、6位，在均价10000元/m2以上的住宅销售排名中占据第1、2、4位的领先位置。

    无独有偶，越来越多的开发商开始挖掘项目潜力，依靠打造市场局部热点赢得突围的机会。

    例如，进入倒计时的上海世博会则率先成为不少开发商的突破契机。南外滩滨江板块作为上海目前仅剩的可供规模开发的高档滨江聚居区，加上世博园区轮廓初步显现，辐射区域的市政建设和交通等基础设施正在逐渐改善。日前，即有浦江公馆项目首度公开，即瞄准了这一局部热点。

来源:21世纪经济报道