“银十”已过，低迷的成交量和浓厚的观望氛围意味着北京楼市尚未走出寒冬。多家房地产研究机构的统计数据显示，目前，北京楼市整体状况并不乐观，商品房市场需求继续大幅下滑，住宅项目用地的成交也呈现萎缩态势。不过业内专家认为，近期，政府频频出台的救市政策对楼市将起到一定的提振作用，11月份后，北京楼市的成交或将有所好转。

商品住宅成交下滑近七成

据亚豪机构的统计数据显示，10月1日至22日，北京共成交期房商品住宅6566套，成交面积61.2万平米，除去经济适用房及限价房等保障性住房，京城实际成交的期房商品住房只有2842套，实际成交面积为32.3万平米，与去年同期相比，分别下降了68.9%和70.9%。

同期，成交的现房住宅为745套，成交面积为10.4万平米，同比分别下降38.9%和45.8%。无论是期房商品住宅还是现房商品住宅，成交量均出现了明显的下挫。

亚豪机构副总经理高姗认为，由于受到限价房、经济适用房等保障性住房大量入市的影响，10月份，京城楼市实际成交的商品住房同比下降达七成，这表明，虽然政府陆续出台了降息、降低存款准备金率等刺激楼市向好的政策，然而并未对购房费用支出产生直接影响，因此实际作用并不十分明显。北京市房地产交易管理网的数据显示，今年三季度，京城共销售期宅商品住宅18676套，销售面积186.4万平方米；环比二季度，期房商品住宅销售套数下降4.3%，销售面积下降17%；日均销售套数下降5.6%，日均销售面积下降了17.9%。

11月成交量或有好转

10月以来，央行连续降息，各地针对房地产市场的救市政策频频出台，10月22日，财政部也出台了一系列减免交易环节税率的政策。业内专家指出，虽然，目前购房心态普遍低迷、市场信心缺失，但是优惠政策能够减少自住型购房人的购房总费用，刺激这部分人刚性住房需求的释放。11月后，北京楼市的成交量或有好转。

据21世纪不动产监测数据，一周以来，北京新房和二手房的咨询量环比有所上升。21世纪不动产分析师孟奇认为，“救市”政策不能从根本上改变房地产市场的调整趋势，但有助于缓和其成交量下滑的态势，这种情况在11月将会体现。他预计，今年11月份的市场表现要好于往年。

孟奇分析，一方面，购房契税、印花税、土地增值税的调整时间是从11月1日开始，所以10月下旬，无论是购房者还是房地产经纪机构都停下了办理购房手续的脚步。而这部分因政策真空导致的交易量，将转入11月份；另一方面，经过一两周的犹豫观望后，救市政策催发的一部分刚性需求将进入市场，尤其是符合普通自住房条件的需求。

不过，房地产咨询机构的吴迪莱经理则认为，政策的作用本身有滞后效应，更重要的是，市场信心的恢复非一日之功，成交量的提升同样在短时间内也难以实现。政策利好虽有一定的导向作用，但真正作用到市场仍需要时间去释放其影响力。她预计，今年底明年初仍是市场反复震荡的筑底期，之后市场有望逐步复苏。

一位资深市场人士分析，北京楼市的回暖，关键因素是房价下行的程度。从目前来看，住宅用地的价格和商品房实际成交价格均呈下滑趋势，在价格回归没有到位的情况下，楼市成交量的回暖幅度也不会太大。

来源：中国证券报