10月以来，从地方到中央，从财政部到人民银行，政府部门相继出台一系列刺激房地产市场的优惠政策。但就整体而言，目前各地楼市的成交量依然“萎靡不振”。成交量低迷，一方面因去年同期成交量高涨而使得同比增长表现惨淡，另一方面，新政中有关房贷优惠政策的细则尚未出台，加剧了市场的观望氛围。而新政对房地产市

场刚性需求的提振作用，还有待时间的检验。

在北京，10月份商品房成交量环比有所增加，达到去年同期的42%。但是商品房整体来说成交依旧低迷。内城区目前价格坚挺，外城区房价有明显下跌迹象。在供应方面，最近北京新批准上市项目明显增多，一手可售住宅面积持续增加，可以看出开发商对于传统的销售旺季的重视与期待，但市场继续处于观望状态，签约成交量中大部分是限价房等保障性住房，市场消化压力继续加大。

在上海，传统的销售旺季已经结束，但楼市并未迎来销售高峰，新建商品房的成交量与前期基本一致。同时，商品房价格还是保持松动态势，但降价情况并不普遍。在供给方面，近几周上海供给量还是较大，市场有一定压力。

深圳由于跌得较早，且跌幅较大，因此10月份新房成交量有较大幅度回升，且同比、环比均增加明显，成为一线城市中唯一一个成交量突破去年平均水平的城市。另外，深圳房价在上半年有较大跌幅之后，7月到8月有一定回暖，但是随着大量豪宅项目退出成交主力的位置，加上大量中低档项目入市，近期又呈下跌趋势。而二线核心城市重庆和武汉的成交量也与前期基本持平，房价则呈下跌趋势。

显然，在中央出台利好政策后，市场需求方普遍在等待相应的实施细则，同时也在等待地方政府出台相应政策，因此市场依然处于观望当中，各地成交量还没有出现大的起色。

业内专家分析，就目前而言，对购房成本产生重大影响的利率优惠还没有明确。尤其是“首次购买普通自住房，首付20%，利率按同档基准贷款利率的0.7倍”这一条。

我们看到，农业银行的实施细则在各项房贷上均已明显放松，但推出过程却一波三折，其中的主要原因便是存贷利率倒挂。

最近一次降息后，五年期以上存款利率由5.58%下调到5.13%，下调0.45个百分点；五年期以上贷款利率由7.47%下调至7.2%，下调0.27个百分点。如果对于5年期以上的贷款利率，按0.7倍优惠，贷款利率已经与存款利率倒挂，银行房贷将是一桩赔本的生意，这是其它银行延缓细则推出的重要原因。

此外，银监会出台紧急通知，要求只有首次利用贷款购买自住房才能享受贷款利率优惠，其余情况均应执行去年公布的相关文件，这意味着“二套房贷”并没有明显放松。

显然，央行和财政部的出发点是为了促进房地产市场的交易，从而恢复房地产市场的活力，但商业银行还需考虑规避房贷风险，尤其是在目前房价仍然过高的情况下。因此，“救市新政”的利好预期恐怕也将“打折扣”。

来源:中国证券报