一场由虚拟经济引发的危机不可避免地向实体经济延伸扩散。从房地产信贷的金融衍生品到房地产企业本身“经济建筑”的倒塌，短时间内，一块块待售的广告牌林立在欧美人的各类住宅前。这种示范效应有很强的感染力：经济不行了，房地产泡沫破灭了，“现金为王”的时代来临了……

这几年，全球房地产市场的价格确实被推高得太快了。美国、西班牙、英国、韩国甚至也包括中国，都在当前金融危机的压力下直面关乎房地产前景的严峻质问。我们的房地产业何去何从？政府到底该不该救市？如果答案是肯定的，那救市的措施又该如何细化和深化？问题很多，都亟待一一解答。可以肯定的一点是：全球金融危机不可避免，中国对外贸易充满挑战，促进内需增长变得很关键。而在这个逻辑路径上，房地产的可持续良性发展，成为重要节点。

如此看来，中国的房地产救市措施，来得正是时候。

全球深陷地产危机

金融危机依旧处于传染、蔓延的阶段，各国央行不断注资，政府为银行提供担保，地产市场依然没有企稳迹象。种种迹象显示，地产市场和金融危机的相关联系，已经让他们目前显然无法看到光明的迹象。

美国NAHB房价指数创下1985年该指数创设以来的记录低点，同时未来6个月的销售预期指数大幅下挫。同时新屋开工连续第三个月下降，创下17年最低水平；营建许可数量为1981年11月以来的最低水平。与此同时，英国经济现在正处在一个经济重灾区，由于目前的财政部门的信贷紧缩，英国的房屋市场有迹象显示，在经过一个最大的牛市运行后，将会有一个长期的低迷期。今年以来英国房地产价格持续下跌，房地产市场充满悲观气氛，并殃及英国经济。有分析人士预计，未来两年英国房价还将持续下滑20%。标准普尔最近发表的一份经济预测报告指出，在欧洲4国——英国、西班牙、爱尔兰和法国，唯有法国房地产市场中期前景较为乐观。近些年来，全球房地产价格猛涨，法国房地产价格在2000年至2007年期间上涨了208%。法国房地产市场近两年来增速逐渐放缓，这与法国政府的努力密不可分。为遏制房价过快上涨，法国政府大力推行廉租房制度，对房产所有者征收重税，并不断完善房屋租赁市场。同时，法国中央银行法兰西银行还通过加息控制房贷规模扩大。

而作为欧洲经济增长的引擎的德国，其房地产业拥有成熟发达的房地产信托投资体系、资产项目管理体系、证券市场体系以及丰富的国际项目运作经验等优势。据分析，德国政府抵制房价炒作的“三大杀手锏”。一是地价、房价、房租的指导价制度；二是对抬高房价者的刑罚威慑；第三是重税限制。

在亚洲地区，截至今年6月，日本单月住宅开工量已连续12个月低于上年同期水平。而且今年第二季度日本土地价格下跌趋势明显。日本国土交通省认为，日本经济发展趋于停滞是地价下跌的主要原因。同时，美国次贷危机导致金融机构对房地产融资审查更加严格，房地产投资减少，市场趋冷，土地价格开始下跌。

房产新政有望明年见效

面对目前的金融危机，中国政府在宏观调控方向上发生了变化，其中特别突出地显示了救助房地产市场的政策倾向。

新政拉动内需

发达国家应对金融危机的救市措施一浪高过一浪，这轮由房价下跌引起的经济危机，已经蔓延到了世界各地。为免经济及楼市大幅下滑，并借此改善广受抱怨的住宅问题，中国政府于2008年10月22日启用了全国性经济刺激政策，其中房地产税费的减免程度就达到1%－3.5%、利息下降了20%，并鼓励地方政府出台更大力度的救市措施。这意味着，短时间内各地政府将会频繁出台较之南京、杭州等地更为“猛烈”的救市方案。

新政旨在拉动房地产市场的内需，而这已经成为了经济学家们目前达成的共识：美国次贷危机已演化成世界性金融危机，经济衰退阴影笼罩全球，这对我国经济发展将带来持续而深远的影响。在出口萎缩、经济增速放缓的背景下，扩大内需成为中国提振经济的必由之路。而房地产业上下游关联度极高，带动力强，是拉动内需不可或缺的重要力量。

据相关测算表明，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求两万吨，减少门窗需求8万套，减少两万套左右的卫生洁具需求。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1/4左右，且上下游共涉及50多个行业。在出口萎缩、消费不振的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。最新公布的前三季度宏观经济数据表明，我国经济增长下行的压力增大：9月当月GDP增速仅为9%，CPI同比上涨4.6%，连续第五个月回落。

复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成表示，在全球经济衰退背景下，我国经济也难独善其身。这一系列政策既是对民生的关照，进一步强调了住房保障问题，同时也通过降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，减少居民购房成本，活跃市场、刺激消费，促使刚性需求释放为有效需求，有利于保持经济平稳增长。

调控或将明年见效

作为中国经济的龙头，上海不但全面执行了中央的政策，并对二手房的高达5%的营业税交易年限从5年放宽到两年，而且还减免了登记、过户等费用。佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，“财税方面施行的救市手段是一步到位，救市和改善居住力度之大史无前例。”

“不过，在世界经济日益恶化的情况下，对楼市的悲观情绪仍在蔓延，预计短时间内难以改变楼市的走势。人们仍会观望，以等待底部的到来。”不过，薛建雄认为，如果全球经济恶化不再加重，中国经济仍能保持7%以上的增长速度。上海的一些救市措施极有可能让楼市回暖，因为成交量在明年春节后大幅提升几乎是可以肯定的。

在上海市政府的14条措施中，第十一条提到了加大中心城区旧区改造力度。在楼市低迷的情况下，动迁的难度会相应降低。到时大量的动迁户拿着政府补贴的钱买房，加上政府一边还在收购低端房源做廉租之用，将使得市场的中低档房源抢手，房价难有下跌的压力。由于城市改造等别的措施拉动经济增长也改变了城市环境，住宅的性价比也会相应提高。

薛建雄预计，明年春节后，动拆迁带来的需求效果就可以显现，成交量可能会大幅攀升。目前房源过剩、价格下跌的局面也可能在春节后被遏制，而高档房因为城市环境的快速提升和政府减少经营性商品住宅土地供应而随之升值。

今年前9个月，上海统计局公布的住宅成交量也仅1344.03万平方米，而佑威房地产研究中心在减去动迁配套性房源后，统计出来的商品化住宅成交量仅694.63万平方米。如果政府的动迁量和廉租房收购量同时放大，就可超过目前的市场需求。那么，新婚、新增外来人口、改善性等需求再没什么下降，总需求都会大于目前的水平，房价走低的可能性就不大。如果，这3种刚性需求有所回暖，就可能重新推高房价。不过，普通商品房的标准的重新定义还没出台，动迁量的大小也是政府可控的，所以政府还是为楼市的异动留足了政策调整的空间。

过去一周，在市场对中央救市的大量猜测性报道的推动下，上海一些顶级豪宅已经开始异动。佑威房地产研究中心的数据显示，10月前三周均价3万元/平方米以上豪宅的成交量分别为8、20、30套，环比增幅都超过50%。其中，御翠豪庭、翠湖天地、世茂滨江、豪景苑、远中风华园、檀香别墅、棕榈滩别墅等多个项目有5万元/平方米以上的房源成交。而御翠豪庭在前期爆出有美国华裔集体探盘之后，出现了单价超过7万元/平方米的房源成交，这个价格是目前古北其他楼盘均价的两倍以上。

在上一轮美国网络泡沫之后，硅谷的华人精英开始逐渐回到更具经济活力的祖国，成就了过去几年IT行业在本土市场全面战胜外资的辉煌。薛建雄认为，华尔街金融海啸必将重演这一历史，将打造世界金融中心的上海自然成为华尔街金融家的首选地。这对未来房价的助推作用也不容小视。

开发商：刺激消费保增长

“当前国际金融市场急剧动荡以及世界经济增长明显放缓给我国经济增长带来了很大的压力，因此，国家必须出台一系列大力度的措施，来减缓外部环境变化带来的不利影响，保持宏观经济的稳定运行，这本身也是对世界经济的贡献。”对于国家有关部委及上海市出台了一系列税收和信贷政策，绿地集团董事长、总裁张玉良对记者表示，从房地产业看，今年以来，市场交易量急剧萎缩、下滑幅度惊人，部分城市的交易量上半年同比下滑30%－50%，少数城市甚至达到50%－70%，因此，如不及时采取有效措施，将对宏观经济造成较大的损害，最终，也将损害人民群众的切身利益。

张玉良认为，一系列房地产新政的出台，主要是基于两方面的需要：第一，这是十七届三中全会精神以及中央近期宏观调控导向的需要；第二，这也是当前自身实际的需要。“对于这些房地产新政的实施效果，从总体来讲，这些措施从刺激消费入手，着力点准确，相信会产生较好效果。具体对于市场交易量影响而言，短时间内，这些政策对于防止交易量进一步下滑具有一定的作用，但在短期内实现交易量迅速回升，可能性不大。效果的体现，主要仍取决于市场的信心，这需要一定的时间。”

同时，房地产新政的效果对于全国而言也因城市而异：其中，对于上海等发达城市而言，由于政策主要是针对购买90平方米以下普通住房的需求，而这些城市房地产发育程度较高，这部分需求较其他城市而言已相对得到较好实现，因此效果有限；对于全国其他城市，特别是房地产正处于起步或快速成长期的城市而言，效果相比将更为明显。

中介：上海调控待细则

自10月20日，国务院就房产行业提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的精神不到3天时间，上海市政府于当日晚间立刻作出反应，结合上海实际立马制定了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。然而，在上海的调控意见中，尚有具体细节没有确认。据悉，这些细则将在本月月底前公布，而这将决定调控的真正力度，而其中最受关注的，莫过于普通住房的界定问题。

普通住房标准或调整

汉宇地产市场研究部表示，从目前中央政府和上海地方政府出台的相关规定来看，政策主要是从各个方面解决普通购房者的购房问题，通过相关的贷款额度增加、税费减免及利率调整，中低收入水平的购房者购房负担确实在很多方面、很大程度上得到了减轻。然而，相关政策在上海能否产生积极作用，还取决于上海如何调整普通住宅和非普通住宅的标准。

按照目前也就是2005年出台的普通住宅标准计算，上海9月份全市成交的所有住宅中，19个行政区域中普通住宅成交量为112871平方米占23.1%，而非普通住宅为374878.5平米占76.9%。其中符合普通住宅标准的成交又大多分布在金山、崇明、松江新城等交通不便的区域和板块，所以，如果上海依然维持目前的普通住宅、非普通住宅的标准，相关政策在上海的受益人群会较少，所以上海调整相关的普通住宅标准势在必行。按照上海2005年出台相关普通住宅标准时的规定，其标准半年调整一次。然而从2005年至今，普通住房标准一直未进行调整。究其原因，汉宇地产市场研究部认为，上海未进行标准调整也有其有意呵护市场的原因，在2005年上海市出台普通住房标准后，市场即将其定义为一个标杆，很多低于标准价格的楼盘价格迅速向此标准靠拢，造成短时间内价格迅速上涨。随着时间的推移，目前的上海市各个环线的价格与3年之前已差异很大，若及时地对标准中的价格进行调整无异于及时地肯定市场价格的上涨，对房价飞涨起到推波助澜的作用。

所以普通住宅标准，特别是价格标准一直未动，以至于形成目前的“满城尽是非普通住房”的局面。汉宇地产市场部认为，普通住房标准的调整会成为近阶段市场关注的焦点。市场的反应特别是成交量方面的变化也会以政策如何落地作为考量的依据。

主要针对首次购房者

上海中原研究咨询部经理马冀表示，整体而言，上海地方14条意见的推出对于目前市场局势的根本性改观都会大有裨益，而且这次的政策犹如一个重磅炸弹，对于恢复市场信心和刺激市场交易都有着不可估量的深远影响。

马冀认为，从政策本身来看，上海出台的14条意见主要还是针对首次购买90平方米以下普通住房人群，应该说在目前整体市场符合相应条件的楼盘不到10%，而且多位于外郊环线诸如金山、奉贤等区域，所以短期内提高市场成交量不会有明显的效果。

“我以为，当前的重中之重在于上海市政府必须尽快对2005年推行的关于上海普通住房标准进行合理化调整，对于环线价格标准的重新制定上尤为关键。”

危机对地产业薪酬影响有限

全国房价由涨转跌，地产企业IPO搁浅，房地产业在这样一个经济动荡的时期里，人才市场发生了怎样的变化？该如何进行调整呢？

记者在太和顾问刚刚完成的上海房地产行业一期调研报告中看到了以下现象：在过去的一年里，上海房地产行业薪酬增长幅度在10%－15%之间，其中变动收入是造成薪酬增长的主要部分，这种增长在大型地产企业和公司高管层体现得尤其明显。

据慧博研究院发布的《2007—2008年房地产行业薪酬市场研究报告》显示，2007年房地产行业整体薪酬水平普遍增长，平均增长幅度是13.6%，高管涨幅高达20%以上。由于行业内成熟人才供给量较少，规划设计经理、项目拓展经理和策划经理的薪酬增长较快，增幅分别在30%以上，其中策划经理的薪酬增幅高达40％以上。据智联招聘薪酬数据研究中心2008年上半年的薪酬数据分析结果，房地产行业与金融行业薪酬较为接近，位列第二。

有地产业人士预测，从2008年的调研来看，虽然宏观环境有较大变化，但由于薪酬调整的滞后性，以及宏观政策对人力资源工作影响的效果尚未完全显现，企业面对新外部形势的变化态度仍未明朗，所以地产行业薪酬受到的影响有限。

但是随着宏观行业形势导致公司成本战略的调整，同时在CPI高速增长的双重压力下，2008年，房地产企业的人力资源工作将面临较大挑战。

“为了降低成本的压力以及更好地体现激励性，变动收入所占的比例在不断增加。”太和顾问华东地产区域负责人刘春平分析指出，变动收入比重随着层级的增长逐渐增大，在中高层体现得尤为明显。地产行业企业对员工的激励体制建设逐渐完善和加强，使员工的发展和企业的发展紧密联系在一起。

刘春平表示，市场竞争的加剧迫使地产企业向资本、技术、人才等方面拓展。此外，部分实力较强的企业已不满足徘徊于产业链发展，而开始向产业链的周边扩张。

来源：国际金融报