在新加坡,85%的当地居民住在被称为“政府组屋”的保障房里,但政府组屋是由被称作建屋发展局的非营利政府机构承建的,没有房地产商什么事,包括国营房地产商。
房地产商面临最大的挑战,就是在同样的时间、同样的地点用同样的建筑队,用高地价拿地建设出的公寓,如何与零地价的组屋竞争,而且,你还要赚钱,而建屋发展局不必。表面上看,房地产商是死路一条,但事实并非如此。
保障房建设难阻商品房
建筑业一直是新加坡四大经济支柱之一,其私宅市场不但是本国居民投资首选,也常遭到外国炒家及投资者的青睐;1997年亚洲经济危机前,印尼人是最大的外国投资者,之后更吸引了全球的目光,通常,有三分之一的私宅会被外国投资者购买。
在2007年,美国楼市崩溃,欧洲房地产放缓,不少海外资金加速从欧美流入亚洲市场,从而促进刺激了亚洲一些国家的房地产市场,使新加坡地产业成为热火朝天的一年,房价全年升幅逾24%,增长速度世界第一。
今年以来,新加坡私人住宅总体价格仅上升2%,但与周边市场相比并不逊色,而这些结果的形成主要是受到外来投资活动的刺激,因为统计表明,去年以来,有一半以上的高档私人住宅买家都是非本地人（外国人不能买组屋）。而廉价的政府组屋的转售价格再增13%,相信是居民受到外国买家的鼓舞。
造成这种结果的原因,首先是购买组屋的一系列规定 ,如只有收入水平在一定标准之内的公民或永久居民才能购买,而且一家子只能买一套,这就限定了组屋的市场范围,给私宅市场预留了空间。其次,私宅市场的有限规模和高价格不是削弱而是加强了其吸引力,并最终以象征高贵身份的姿态出现在市场,使私宅市场不但与组屋市场成功区隔,而且因为更具投资价值成为市场的主导。
小市场培养大企业
直到2007年末,万科总资产突破1000亿元,以13亿人口960万平方公里为腹地的中国内地才培育出首个总资产突破1000亿元的房企公司。
那么在仅仅300万居民人口,不到700平方公里的土地面积的新加坡,如果只靠10%或30万人的私人住宅市场,要培育出目前也活跃在中国市场的数个总资产超过1000亿元的庞大房地产企业,当然是不可能的。那么,他们当年做了什么,才有今日的成就呢？
远东机构:适时转入商业地产
远东机构是新加坡最大的私人房地产发展商,它同时也是新加坡最大的私人住宅业主以及最大的酒店拥有经营者之一。当年,面对“好生意好地点”都让政府公司拿走的现实,创办人黄廷芳果断转型,使远东机构成为最早大规模进入商业地产的私人企业。当时,乌节路还是一片荒芜的坟地,没有人看好它成为商业中心的前景,在此投资前途未卜;但地处新加坡的地理中心的位置优势,让黄廷芳下决心放弃竞争激烈的私宅市场,全力进军乌节路商业地产,当他得到 “乌节地王” 称号时,一切有了结果,乌节路已经成为最繁华的商业中心（相当于北京的王府井）。之后,依靠在商业地产的经验累积,通过专业化的团队,远东机构走上了全球化与专业化战略。至去年,远东机构是全球唯一荣获四项由世界不动产联盟(FIABCI)颁发的全球年度杰出建筑金奖(Prix d'Excellence)的发展商。
嘉德置地:品牌化战略成功升级
在房地产界,嘉德置地集团被称为新加坡最大的“政联企业”,所谓“政联企业”,就是国营公司的意思,当然可以得到更多的发展机会。但公司并没有产生依赖政府的心态,不是坐守而是充分利用因为自身地位所得来的巨大收益,加强品牌建设,使嘉德置地的产品,变成名牌的代名词,之后,利用它多年在房产、服务公寓以及房地产金融服务等核心业务领域累积的实力与商誉,顺利推行全球化战略,将业务扩展到多个快速增长城市,地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家。10年前,嘉德置地还在计划如何将海外收入的比例提高到总收入的20%,今天,海外收入已经占了80%的比重。连李显龙总理去年都高兴地说:“嘉德置地公司 (CapitaLand) 在中国各个城市投资和管理72座商场。嘉德置地在我国管理莱佛士城,只有一座。但在中国,有三座来福士广场,两座正在兴建中,一座在上海。在上海的来福士广场,已经成了当地最兴旺的商场之一。” 如今,嘉德置地是东南亚市值最高的房地产公司。
中国的情况是否不同？
综合上述,新加坡政府大力建设保障房,虽然牵制了商品房价格,但既没有使商品房市场一蹶不振,也没有遏制住像海浪一样一波接一波来临的房地产炒风;由于私人地产商大力提升私宅的内在价值与口碑,与组屋市场成功区隔,使其并不必为政府的组屋翻新或其他政策过分操心。
面对国内私宅市场的有限空间,新加坡地产企业果断选择进军商业地产、酒店的开发运营,进而在专业化、品牌化的前提下实施多元化或全球化的战略是必然的。
而中国的情况并不相同,这是人们对待不同意见通常采取的最偷懒的态度,但明智的企业决策者有责任探求“情况到底有什么不同” ？中国扩大保障房建设对商品房的影响,表面上看是致命的打击,而如果参考新加坡的表现,中国的地产商通过提升商品房内在价值,而与保障房市场成功区隔,那么,中国的保障房和商品房就会分为两个不同的市场,会协同起伏,但相互的影响不会太大。这就好比工业用地和商业用地的关系,虽然在同一地点,但那是两个性质的东西,价值自然大有不同。
但是,商品房市场不会因保障房建设而崩溃,并不代表商品房不会大跌,而是说明导致商品房市场大跌的真正原因不会是保障房建设,很有可能压垮房市的最后那根稻草或导火线就是来自对保障房政策的误解。还有两种情况会导致灾难性的后果,需要立即提高警惕,一是如果地产商建的商品房与保障房没有什么分别,二是地产的周期性衰退成为现实,那么,任何对救市的力量或措施抱有的期望都将成为幻想。
其实,在笔者看来,在中国也不乏一些成功的地产商,SOHO 中国这几年的发展思路与前述新加坡成功的地产商就有异曲同工之处。
在2004年,因为看空住宅市场,SOHO中国就做出转入商业地产的战略调整,建立了中国为数不多的品牌,并借势进入新加坡市场并取得成功。因为住宅市场与商业地产的景气周期不同,在住宅市场走下坡时,商业地产完全可能走上坡。 两年前,又因为其看空整个房地产市场,就已经停止高价拿地了。
所以,在别人还在激烈讨论市场会不会跌时,SOHO已经套现,坐拥150亿巨额现金储备好度过房地产寒冬的棉衣,并曾经将资产负债率调低至8.5%（今年的资产负债率达到46.3%,但仍远低于地产行业平均70%左右的负债率）。
来源：投资者报