宏观视界

房地美房利美：前景扑朔迷离

　　文/张鹰

 

由于持有住房贷款的价值大幅缩水，而需要履行的债务担保规模则在不断膨胀，市场对抵押贷款巨头房地美和房利美的恐慌情绪日益严重。与一年前相比，两公司的股票已经下跌80%以上。房利美和房地美在该国住房市场和经济中占据了极为重要的地位，如果无力偿还债务，将使美国金融体系遭受一场劫难，并重创其经济。虽然围绕两公司的恐慌是未必可靠的传言引起的，但市场的这种负面情绪打击了两家公司。如果传言得到证实，那么将加剧美国信贷紧缩。

　　              市场传言重创抵押贷款巨头

　　美国房市下滑的灾难有众多受害者，从个人房主到建筑公司和房地产中介机构，还包括多家该国顶级金融巨头。重压之下，所有市场参与者都在尽可能规避风险。这种情况下，筹资困难者面临着前所未有的困境。关于下一个受害者的市场传言接连不断，负面情绪只要占据上风，就会逐渐自我强化。

　　当前，政府支持的抵押贷款巨头房利美和房地美已成为市场瞩目的焦点。其实，市场对两巨头的担忧由来已久，人们担心的不仅是其如何应对房市危机，更重要的是其管理方式。然而，近期两巨头的情况急剧恶化。仅仅7月10日一天，房地美的股价就暴跌22%，降至8美元；房利美的股价也大跌14%，降至13.2美元。与一年前相比，两公司的股票已经下跌了80%以上。

　　房利美和房地美财务实力雄厚，而且拥有政府的支持，因此其股票一贯被视为安全投资。而今，投资者已经不再确信它们的安全性了。抵押贷款两巨头的困境还把市场的目光引向了大批向其发放巨额贷款的银行。近几个季度，这些银行已经遭受了严重的损失，而今又面临着再一次重创。

　　抵押贷款两巨头困境的根源在于，它们持有的住房贷款的价值出现了大幅缩水，而需要其履行的债务担保规模则在不断膨胀。这种情况下，两公司需要筹集资本以弥补缺口，但即使对它们来说，筹资也存在很大困难。

　　               两巨头地位至关重要

　　它们在美国住房市场中占据了极为重要的地位，它们拥有或担保的抵押贷款总额达5.2万亿美元左右，其中大部分为“最优级”贷款，而非引发房市下滑的次级贷款。7月10日，财长保尔森在美国国会的听证会上表示，房利美、房地美关系到美国抵押贷款总额的70%。对美国经济和住房市场而言，两公司是非常重要的组成部分。这次听证会上，美联储主席伯南克也表示，两公司在抵押贷款市场上扮演了至关重要的角色，但他要求改革相关的监管制度。几个月来，保尔森和伯南克一直力图带领美国度过金融和住房市场的风暴，而且取得了一定的成绩。

　　房利美和房地美由美国国会创立，旨在扩大住房抵押贷款的资金供应。两公司的优势在于，能够以较低成本获取资本。之所以如此，是因为市场认为其债务得到了政府的担保。然而，这只是市场一直以来的假设，而不是绝对可靠的事实。在10日的听证会上，保尔森、伯南克和房利美、房地美的领导人都极力强调说，两公司仍能获取充足的资本。

　　           房地美和房利美的三种前景

　　那么，两大抵押贷款巨头究竟前景如何？

　　最好的情况是，它们能够安然度过近期的动荡。事实证明，政府安抚市场的表态是可靠的。这种情况下，它们将能够获得充足的私人资本。而住房市场将在未来几个月中逐渐脱离困境，两巨头的财务状况将迅速好转。

　　最坏的情况是，两公司已处于绝境，而政府的援助不足以拯救它们，因此它们将被迫违约，无力履行其债务担保。可以想象，届时政府将被迫接管两公司，其股东将一无所获。美国纳税人将承担大部分必须偿还的债务。如果住房市场继续下滑、越来越多的房主违约，就更有可能出现这种情况。

　　两种极端之间的情况是，两公司需要政府提供某种方式的帮助。无疑，它们都属于“大则不倒”（too big to fail）的巨型金融机构。因此，政府必然会对其困境做出反应。根据现行法律，如果两公司的资本严重不足，那么它们将由其政府监管机构进行控制。虽然政府的帮助可能代价高昂并存在风险，但可以使两公司恢复稳定。政府的帮助可以采取多种方式，可能性较大的一种是美联储收购两公司的部分债务，并以优惠的条件向其发放长期贷款。

对于金融体系而言，房地美和房利美无力偿还债务将是一场劫难，因为许多金融机构与它们存在盘根错节的密切关系。无疑，美国经济也将遭受重创。如果它们无力发挥刺激房市的正常职能，那么房市的复苏步伐将大为减缓。

　                  保尔森伯南克稳定人心

　　应该强调的是，关于房地美和房利美的恐慌并没有得到事实的支持。长期以来，两公司一直面临一定的困难，但并没有新数据表明，其状况正在恶化。看起来，这一轮传言开始于7月7日发布的一份分析师报告，而后就开始自我强化。

　　虽然传言未必可靠，但市场的这种负面情绪打击了两家公司，而且可能妨碍其筹集资金。如果一部分传言得到证实，那么事态就可能向较为不利的方向发展。这一轮信贷危机已经打破了如此之多的旧规则，出现了如此之多的新情况，因此任何事件都有可能发生。

　　不过，保尔森和伯南克掌控大局毕竟能起到安抚市场的作用。在关键时刻，他们做出了关键的表态。

 

延伸>>>

　　              雷曼兄弟银行受拖累

　　围绕房地美和房利美的市场恐慌助长了关于雷曼兄弟银行的传言。7月10日，该银行的股价又下跌了12%，降至17.30美元。至此，其股价已经比年初下跌了70%。市场担心，雷曼兄弟将步贝尔斯登的后尘，并需要紧急救助。贝尔斯登在濒临破产之际，由摩根大通以极低的价格收购。雷曼兄弟的问题未必也会如此解决，而且美国政府最近已经警告说，不会自动对破产银行进行救助。

　　雷曼兄弟表示，市场传言夸大了该银行的问题，目前其筹集资本并不存在困难。该银行的问题之所以比其对手严重，是因为其抵押贷款业务比重过大。目前，雷曼兄弟确实适用于美联储于3月份推出的积极贷款计划，因此还有喘息的空间。该计划将于9月期满，但看起来联储将把其延长到明年。