2008年,连珠炮式的房地产新政层出不穷。这使得2008年成为中国楼市“政策年”。闲置土地、住房保障、降息、救市、二次房贷、改善型住房……这些都成为上至中央、下至地方的关键词。
在岁末年初之际,本报盘点2008年佛山楼市发生的市场现象,希望通过对以下一些关键词的解读,和广大读者一起回顾2008年佛山楼市现象。
市场篇
关键词成交萎缩
日前,有关统计数据显示,2008年12月广州共成交7920套住房,成交面积为83.6万平方米,与11月份相比分别上涨了32.4%和29.6%,而该成绩也成为2008年广州楼市销售的年度最高值。从二套房贷新政推倒了中国楼市的“多米诺骨牌”之后,全国各地的房地产市场就纷纷陷入萎靡,市场观望氛围浓厚,一二手房成交量锐减。而在整个2008年期间,“成交萎缩”更是成为中国楼市的常态。
当然,近年来增长强劲的佛山楼市也未能在此次“萎缩潮”中幸免。目前虽然2008年12月份的楼市成交官方数据尚未出炉,但根据1—11月份的统计数据可以清晰地看到,前11个月佛山新建住宅的成交结果可谓是凄凉一片,除11月“历史性”的“勉强”达到50万平方米外,其余各月新建住宅的成交面积均在40万平方米的水平线上苦苦挣扎,其中,2月份全市五区更是仅获得了21.32万平方米的成交量。而与2007年同期65.37万平方米的月均成交量相比,2008年前11个月佛山新建住宅的成交面积月均仅为40.36万平方米,同比下滑了38.26%。
记者点评:成交萎缩,是2008年中国楼市的最直观写照。虽然这导致了购房者“断供”、开发商资金链出现危机、房地产市场发展前景不明,甚至可能危及到房地产作为经济支柱的重要地位。但是,相对于近乎疯狂的2007年而言,“成交萎缩”从另一角度看却未尝不是好事,它在一定程度上说明了2008年的楼市正在回归理性,市场中恐慌置业、投机行为等许多不安定因素也随之消除。
关键词流拍退地
楼市成交的长期萎靡,直接导致的后果就是房地产商资金回笼速度放慢,甚至出现资金链断裂。更严重的,还致使其对房地产市场发展前景的不乐观判断。而所有这些作用到土地市场时,就体现为房地产商拿地热情不高,土地“流拍”、“流挂”现象增多,甚至“退地”、“弃地”时有发生。
据不完全统计,在2008年不到半年的时间里,北京、上海、南京等一线发达城市就有超过40宗的土地流拍和流挂,而一直市场状况较为平稳的合肥、芜湖等二线城市也相继出现了流拍流挂事件。不仅如此,在曾经土地交易旺盛的佛山市场,2008年流拍、流挂也明显增多。据佛山市国土资源局2008年12月初公布的一项统计数据显示,去年前三季度全市土地“流拍”、“流挂”案例明显增多,且多集中在经营性商住用地。1—9月份期间,全市五区土地共流拍、流挂36宗,面积达659662.78平方米(折合约989.49亩),其中经营性商住用地共34宗,面积达604886.81平方米(折合约907.33亩)。
如果说土地“流拍”、“流挂”只是表明房地产商对市场前景缺乏信心的话,那“退地”、“弃地”的出现则就说明房地产商的资金链确实出现了危机。事实上,面对楼市的低迷走势,“退地”、“弃地”在2008年里并不是什么新鲜事。在这一年间,各地频频传出“退地”、“弃地”的新闻,其中,许多不乏是曾经风光无限的“地王”。
而在佛山,虽然非常幸运,迄今还没有发生过一例“实质性”的退地弃地事件,但“退地”的传闻却一直不绝于耳,不少2006、2007年拿地的新项目至今没有开工迹象,许多在建的新项目也纷纷推迟了开盘时间。
记者点评:很长一段时间里,土地收入和房地产税收都被地方政府作为财税的重要来源。然而,随着楼市低迷、房地产商资金压力增大,土地的频频流拍也直接导致了各级地方政府“腰包”的大幅缩水。曾经有官员断言房地产商的暴利时代已经过去了,而在这里,土地市场萎靡不振的事实也郑重地告诉地方政府,“你们靠土地发财的暴利时代也已经过去了”。
关键词降价
面对消费者的观望、成交量的持续萎缩,广大房地产商不得不低下曾经高昂的头颅,想尽了办法自救。在这一年里,各地楼市的促销活动频繁、规模盛大、样式多样,名目繁多的“促销”、“优惠”、“打折”更是令人眼花缭乱。
不过,最令房地产商无奈,但又最受消费者欢迎的,却是“降价”。随着楼市的持续低迷、房地产商资金的日益紧张,从2008年下半年开始,广大房地产商就纷纷放下“羞涩”的面纱,打起了赤裸裸的价格战。
据了解,进入2008年下半年以后,佛山许多主力楼盘的降价幅度均超过2成,个别楼盘的价位甚至下调了3成以上。在一向房价高企、且曾经上涨最为有力的禅桂中心城区,2008年下半年以后,许多楼盘就纷纷将售价下调至6000元/平方米左右,“4”字头的特价产品也开始频繁现身,部分新开盘的项目还推出“3”字头单位。而在镇街楼市里,楼价的“跳水”则更加到位,3000元/平方米的洋房产品大量上市,一些楼盘甚至推出了许多“2”字头的特惠单位。
记者点评:时间证明一切,所有不合理的、不理性的行为终将会被取代。2007年,消费者的疯狂、房价的飙涨,让广大房地产商尝到了暴利的滋味,然而,脱离市场规律的“虚高”房价终将会回归理性。降价,这是必然的。
关键词减薪裁员
2008年,房地产商的“自救”手段有很多,除促销优惠,甚至赤裸裸的价格战之外,那就是开源节流,通过“精兵简政”的办法来降低公司的运营成本。
事实上,裁员风潮从2008年年初就已经开始席卷全国的许多一线城市,一些房地产企业为了应对岌岌可危的资金链,纷纷进行大规模的减薪裁员。据了解,在部分城市,一些企业甚至是一个项目、一个分公司的“腰斩”,下至普遍员工、上至总经理一并裁撤。
在佛山,虽然减薪裁员来得相对较晚、力度也不如一线城市大,且不是普遍现象。不过,据了解,佛山一些实力较弱的本土企业裁员率已高达30%以上,部分企业被裁撤人员的比例甚至超过了50%以上。而曾经在佛山大肆攻城略地、风光无限的外来地产巨头也出于成本考虑,纷纷压缩人员编制。据了解,几乎所有的外来地产企业都在2008年停止了对外招聘计划,部分企业还裁撤了行政、销售策划、保安以及现场解说等相关人员。
此外,从事二手房买卖的中介公司更是首当其冲。从2008年年初以来,佛山的一些中小型二手中介就开始倒闭,而较大型的中介公司为应对危机则纷纷通过精简从业人员来缩减开支。据业内人士预测,2008年佛山中介公司的裁员比例基本上在20%-30%之间。
记者点评:“裁员”,这多少是房地产商的无奈之举。不过,从中我们也似乎看到了曾经财大气粗的房地产商“黔驴技穷”的凄凉。
关键词房价“稳定”
2008年,楼市持续低迷。这不仅体现在成交量的锐减,还反映在价格的“跳水”。在部分一线城市里,新建住宅的售价在2008年均出现了不同幅度的下滑,其中深圳最为明显,价格降幅超2成。
而从这一点上看,佛山的房地产商是值得庆幸的。根据统计数据显示,佛山新建住宅的成交均价在2007年8月首次突破5000元/平方米大关,此后,虽然受调控政策影响,成交量从10月份开始一路萎缩,并在2008年全年持续低位运行,但成交均价却一直维持在5000—6000元/平方米的区间内,且表现相对平稳。其中,在2008年的前11个月里,6月份达到最高值,收于5908.19元/平方米,11月份则创下2008年的历史新低,不过,5094.22元/平方米的结果也始终没有跌出5000元的大关。
记者点评:这或许是佛山房地产商在2008年里唯一值得欣慰的事情了。不过,这里稳定的“房价”是指全市新建住宅的平均售价,它由于各时期成交产品的户型不同、种类不同才使得成交均价表现平稳,并非证明了曾经的佛山楼市完全没有水分,房价没有虚高。在当前低迷的楼市里,价格已成为许多消费者决定是否买房的关键所在。
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