深圳房地产市场走过了乱象丛生的一年，近日中原地产深港研究中心发布的年度分析报告将2008年深圳楼市描述为“巨量供应，微量成交，价格暴跌，盘整持续”，一手住宅成交均价12800元/平方米，同比下跌4.4%。

成交低迷供应庞大

中原地产报告显示，2008年深圳市仅销售住宅384万平方米，同比减少23%，前10个月的销售量甚至只有275万平方米，只有2006年同期的50%，2007年同期的60%，只是由于10月底政府相继出台的一系列利好政策，11、12月份全市成交量放大拉高全年成交至384万平方米。

另根据深圳房地产信息网的统计数据，2008年深圳市商品住宅的销售套数为44315套，同比减少12.4％，销售收入为517.38亿元，同比减少22.7％。

在全年低迷成交中拔得头筹的是宝安区，共成交143万平方米，一方面是供应增加，另外宝安中心区、西乡、龙华三个片区市场认可度较高，降价的楼盘大都取得不错的销售。龙岗区住宅销售面积也有133万平方米，主流房价6000-8000元/平方米之间，成交较活跃。

中原地产深港研究中心分析人士认为，从08年新盘的销售情况看，全市新盘整体成交量为56%，其中宝安、南山最好，都超过60%，龙岗和福田最差，不到50%。

根据中原地产监测，去年全市共有超过100个楼盘入市，推出住宅552万平方米，同比减少11%。自2005年以来，随着深圳特区内住宅供应日益减少，“关外”宝安、龙岗两区逐渐成为深圳楼市供应的主要区域。

不过由于2007年底深圳市存量住宅近250万平方米，因而2008年实际可售的住宅约800万平方米，大大高于前三年的供应量。其中，宝安区是08年全市供应最大的区域，该区全年新增住宅224.8万平方米，同比增加16%，占全市总量40.7%，其次是龙岗区，共新推住宅179.8万平方米，同比减少22%，占全市总量32.5%。

价格仍有下调空间

中原地产认为去年深圳“豪宅掩盖了房价深度调整的真相”。报告指出，2008年深圳市一手住宅成交均价12800元/平方米，同比下跌4.4%。从全年数据看，全市房价仅比2007年小幅下滑，实际上楼盘价格同2007年高峰时比跌幅超过三成的比比皆是，不少楼盘价格甚至“腰斩”，只是由于众多豪宅的入市拉高全市均价。

与2007年12月份相比，去年12月90平方米以下住宅成交均价下跌约22%，90至144平方米的住宅成交均价下跌超过27%，跌幅不小，而144平方米以上住宅成交均价反而上扬8%。

各个区域由于产品定位不同均价也出现分化，深圳房地产信息网统计显示，盐田区由于华侨城天麓等别墅的带动，全年成交均价同比暴涨近70％，高达24078元/平方米，罗湖区由于百仕达东郡广场等高端项目的影响，成交均价同比也小幅上涨3.7％。而其余四区的成交均价都有不同幅度的下跌，其中龙岗区的跌幅最大，同比下跌达16.2％，成交均价仅9034元/平方米，是深圳惟一一个成交均价低于万元的区域，福田区的跌幅也达10％，成交均价为18570元/平方米，南山区和宝安区同比也有超过5％跌幅。

中原地产分析人士指出，2009年深圳全市依然有近700万平方米的新增供应，存量加上新增供应，全年可售住宅达到1090万平方米.而2008年12月全市144平方米以下住宅成交均价仍比2006年12月份上涨超过10%，房价依然偏高，深圳楼市的稳定尚需时间。只有楼盘果断让利，坚持低价策略，不断消化存量，楼市才能尽快企稳。

深圳房地产信息网分析师也表示，2009年深圳楼市供应量相当充裕，供过于求的失衡状态将持续存在，销售压力将进一步增加，房价将会进一步下滑，并预计2009年深圳楼市的销售量在400万平方米左右，全市成交均价在11500元/平方米左右。

来源：中国证券报