2008年的国内房地产市场一定会让我们感慨万千，这一年发生的变动既让人匪夷所思，又似乎全在情理之中，用一句话来形容，那就是"市场调整，调控转向"。房价回归、交易量萎缩、政策频出以及利率几次下调，牵引了无数开发商和购房者的心。"观望"成了房地产最为流行的词语。

2008年的海南房地产市场亦值得细细品味。在国内房地产市场、宏观政策的影响带动下，时而欢腾时而寂静，几番扬抑下来，带给海南购房者更多的是"保持观望"的决心。

海口"地王"受冷落

2008年，海南土地逆势而为，"地王"纪录频频刷新。在房地产业内虽无掀起巨浪，却也泛起层层涟漪。

5月，海口新港片区一期工程用地开始挂牌出让，出让起拍价约为4783元/平方米（约318万/亩），创造了海口土地起拍价的最新纪录。而从海口房地产史来看，这样的价格只是在20世纪90年代初期房地产"泡沫"时期海口湾填海地有过。

2个月后，玉沙村就以每亩多出90万的价格夺走了"地王"宝座。

但在当时，海南一些业内人士就表示担忧："如果政府调控不到位，将导致国内外趋利资本再次涌入海南，再度掀起新一轮炒房高潮。"

但让人意外的是，前后两任"地王"的海口新港和玉沙村，却在挂牌出让中受到冷落，都仅一家企业报名参加竞买。

价涨量缩

2008年二季度的数据显示，与2007年同期相比，海南房价涨幅不小。以海口为例，商品住宅平均价格为4136.19元/平方米、同比增长36.96%。

另据国家发改委、国家统计局的调查，在2008年中的多个月份，海口房价同比涨幅一直领跑全国，只有少数几个月份次于乌鲁木齐。

无论统计口径如何，海口的房价同比上涨都是一个事实。据市房管局的最新统计，2008年1月-11月，海口商品房平均销售价格为4270.60元/平方米，商品住房平均销售价格为4126.88元/平方米，同比分别上涨24.53%和25.57%。

业内人士认为，海口房价上涨较快主要有五大原因，首先在于房价基数较低，现在上涨快主要是恢复性增长;同时海口地产供求关系在改变，过去存量大，现在消化了很多;三是海口地产品质在提升，价有所值;四是因为近年来地价和建材成本上升，开发成本提高。此外，从海口市国民经济运行情况看，海口经济运行质量逐年提高，这些条件都使得众多外地人士看好海口房地产。

与价格上涨较快相背，海南商品房销量却显黯淡。以省会海口市为例，2008年商品房交易量自6月份以来一直呈下降趋势。据统计显示，海口楼市7月商品房总销售1763套，环比6月海口商品房销售2176套，下滑19%；而到了8月，海口商品房销售量下滑状况再度恶化，商品房总销售1447套，环比7月海口商品房销售1763套下滑17.92%。

"金九"冷淡收场，"银十"过大半了，情况似乎更糟糕。据海口住宅与房地产信息网显示，10月1日至17日，海口商品房售出489套，比9月份同期787套下降了298套，降幅达37.9%。10月海口商品房销量环比9月下滑18.82%，日销售套数减少9套。

11月销量仍旧下滑，但下滑幅度较10月有所减小。有关资料显示，11月海口商品房销售1007套，每日平均销售量为33套。环比10月海口商品房销售量下滑7.3%、日平均销售量减少2套，楼市销量仍在下滑，但跌速放缓。12月海口楼市稍稍回暖，海口商品房签约1612套，环比11月海口商品房销售量1007套提升了60.08%。在连续6个月销量下滑后出现岁末回暖。

刺激房产 政策频出

以9月份为界，2008年国内房产政策几乎可以分为上下各半场，上半场持续收紧，成通胀调控常态，从2008年1月-6月，5此上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。而下半场匆忙降息，争议中适度宽松。9月-12月，则下调人民币贷款基准利率，总计6次。从以控通胀为目的的紧缩货币政策转变为以保增长为目的的适度宽松的货币政策。

分析人士表示，9月16日，央行6年来首次降息；接连5次降息之后，5年以上房贷利率七折以后已经只有4.158%，公积金利率5年以上只有3.87%。对于需要购房的人来说是个利好。

在国内利好政策之后，海南的房地产利好政策也亮相出台。减免交易税费、降低购房贷款利率及首付比例、加强住房保障，业内人士普遍认为，这次新政足以让普通老百姓感受得到，具有救市的实际意义，旨在提振目前低迷的市场信心，缓解观望情绪。

购房者观望持续 期待2009

尽管利好政策频出，海南房地产依然呈现不愠不火状态。业内人士分析称，任何政策出台都需要有一定的反应期，对海南的房地产市场尤其要求不多，因为海南房产市场反应具有一定滞后性，并且海南岛内众多家庭无力买房是活生生的现实。

评论人士蔡根谈指出，低收入，高支出，是海南省久存的社会现象，长期干扰着海南人民的"幸福度"，直接或间接影响着人们对房价波动的敏感度和承受力。

"我从7月就观望到现在了，但现在房价对我来说还是高了，还是再等等吧，大家都说2009年的房价可能会低一些。"海口市民郑先生向记者谈到。分析人士认为，各种利好政策对刺激楼市需求确实起到了一定的作用，但要从根本上改变楼市成交现状，还得靠降价手段直接调节。对于2009年的海南楼市，应存有积极的想忘。

来源：　证券导报