“悲壮”的2008年楼市终于落下帷幕。说其“悲壮”,不仅是因为开发商在“促销大战”中迎来了“成交量下跌超三成”的战绩,还因为在经过所谓的“促销大战”后2008年中山的房价却同比上涨11.5%。

　　2008年,城区与泛城区三房的供应量最大。有业内人士预计,今年中山楼市的产品供应面积集中在60—90平方米的二房、三房。

　　【价格走势】

　　全年均价同比涨11.5%

　　据中山中原地产市场研究部统计,2008年一手住宅成交量为32862宗,成交面积为360万平方米,成交总额约155.5亿元,较2007年分别减少了33.8%、35.3%和27.8%。在成交均价方面,2008年中山一手住宅均价为4319元/平方米,相比2007年3873元/平方米的成交均价,每平方米高出446元,同比上涨11.5%。

　　城区楼市方面,全年成交面积、金额、宗数(套)的总量,分别与2007年同期相比下降了52.79%、47.46%、52.92%。从国土资源局公布的数据可以看出,2008年2月是全年的成交量最低点,虽然到年底成交量有较明显的回升,但城区楼市的整体情况基本没有回暖的迹象。

　　根据天域置业分析,2008年城区的成交量基本达不到2007年的50%。城区低迷的成交量将会为今年带来更激烈的市场竞争。目前城区在售的楼盘约40个,截至去年12月底,共约7742套住宅在售,今年如再有新项目加入,城区市场竞争将会更趋白热化。

　　镇区方面,去年中山各大镇区全年的成交面积、金额、宗数(套)的总量,同比分别下降28.63%、19.76%、26.64%。对比城区数据可以发现,2008年镇区的成交情况相比城区的情况较好,跌幅较小,这得益于个别有大量外市消费力支撑的镇区,如:三乡、坦洲。

　　根据天域置业分析,单三乡、坦洲两个镇区2008年成交总量就占全镇区住宅总成交的36.60%。另外三个泛城区地区———沙溪、港口、火炬区,全年成交总量也占全镇区住宅总成交的30.55%。也就是说,目前中山镇区的楼市主要是由该5个地区支撑起来的。

　　【户型供应】

　　三房供应量最大

　　据天域置业统计,2008年中山城区、泛城区在售的住宅项目总计约80个,供应套数约36012套,总成交约17982套,余下的约18031套住宅产品将有待今年消化。

　　在中山众多的户型供应中,以三房的供应量最大,占总供应量的43.75%,成交率为53.42%。据了解,目前在售的住宅产品中,三房产品差不多占到了城区、泛城区市场的半壁江山。同时,三房的市场需求量也是最大,占2008年所有户型总成交的23.3%。这说明自住型客户仍是中山目前的主力置业群体。

　　天域置业分析,三房的主要市场需求面积集中在100—129平方米之间,100平方米以下的经济型、紧凑型三房成交远不及120—129平方米的三房。而130平方米或以上的三房成交情况则表现得相当疲软,说明130—140平方米面积区间的产品成为了消费者在选择三房和四房产品之间的心理临界点。也说明目前置业者是以追求实用型住宅产品的自住型客户为主。

　　二房产品的供应居全年城区、泛城区总供应量第二名,整体成交率也较高。据统计,二房产品的主要供应面积区间集中在70—89平方米,消费市场的主要需求面积区间也在这个范围,其中销售最为理想的就是80-89平方米的二房,其供应量也是二房中最高的。

　　天域置业分析,面积在80平方米以下的经济型二房产品成交率也是比较高,但从其全年成交情况来看,市场需求量并不如80—89平方米的实用型二房。90平方米以上的大二房供应和成交都比较低,主要是因为“90/70”政策实施后,90平方米的紧凑型三房产品开始增多,其性价比远高于同等面积的二房。因此,这类大面积二房产品未来有可能面临市场危机。

　　另据了解,2008年城区与泛城区的四房产品主力供应面积集中在145—149平方米之间,130—144平方米的经济型四房成交也较为活跃。160—179平方米的大四房住宅成交情况也是相当不错,成交量并不亚于130—139平方米的经济型四房。

　　有业内人士指出,这一现象说明了,在楼市低迷环境之中,中山的高端消费者对于住宅的舒适度要求,并没有因为目前的市场环境变差了,或是因经济环境变坏了而有所减低。

南方日报