迈入2009年,元旦期间广州市十区的一手住宅签约均价为9920元/平方米,比2008年元旦仍有上涨4.1%。其中,中心城区一手住宅签约均价仍站在“万元”之上。无论是中介机构还是开发商,在对2009年楼市的展望中,都围绕9000元的均价展开讨论。例如,合富辉煌集团市场研究报告就预测,2009年月均价在“8500～9500元/平米区间波动”,其首席分析师黎文江还喊出2009广州楼价保“9”的呐喊。
2008年成交量萎缩44.7%
2005、2006年一路凯歌的房地产盛宴,随着2007年9.27房贷新政的出台开始转向。2007年12月13日,万科王石抛出“拐点论”一语成谶。随后的2008年降价风从南到北,带动了整个市场的彻底转向。2008年下半年,受全球金融危机影响,我国实体经济受到冲击,消费者的购房行为更加谨慎,广州楼价步入下行轨道。
虽然2008年年底的成交均价创下18个月来的新低令业内惊叹,但是,记者采访了解到,最令开发商担心的并非价格受挫,而是“价量齐跌”,成交量的急速萎缩。据广州国土房管局的统计数据显示,2008年广州市一手住宅成交面积仅为553万平方米,比2007年广州一手住宅成交面积的约800万平方米大幅减少247万平方米,降幅达44.7%,成为广州楼市近年来成交最低迷的一年。
救市重拳下今年楼价保“9”可期?
整个2008年,全国的楼市都在低迷中度过。在此背景下,房地产业作为国民经济的支柱产业,政府不得不出手扶持。在欧美金融危机进入爆发高潮后,中国的经济遭遇了改革开放30年以来前所未有的困难,保经济救楼市显得更加必要和紧迫。
2008年10月份开始,中央政府接二连三推出了一系列重大政策利好来“鼓励和支持住房消费”。无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳,还是减免税收、购房补贴等地方施展的救市举措,可以看到套房地产行业头上的“紧箍咒”有所松动。而随着地方政府和中央政府相继采取措施刺激房地产市场,几年来不断累加的房地产调控政策又被新政取代。
虽然2008年楼市自身受到重创和调整,但是年末频频而出的政策暖风,能否为2009年的广州楼市带来暖意还未为可知。站在2009年的伊始,各大中介机构和开发商的展望中,2009广州楼价保“9”似乎成了大家期待的底线。福卡智库的分析师认为,2008年“一年三变”的宏调转向必然会在2009年显现出积极效应。排除极端情况,2009年期待中的楼市暴跌几无可能。类似的观点在合富辉煌集团市场研究报告中也有体现,该机构首席分析师黎文江预测,2009年广州月均价在“8500～9500元/平米区间波动”。
不过,经纬行研究中心的观点似乎更为谨慎些,该中心认为由于2009年市场供应仍很充裕,发展商回笼资金压力仍大,楼价将有所下调并会在底部盘整,其预计2009年各月的价格浮动上限和下限均较2008年下降1500元左右,浮动区间为7500元-9500元,全年均价预计在9000元左右。(记者关丽)
深入剖析
广州楼价继续探底之旅
辞旧迎新,广州楼市却并未迎来温暖的春天。刚刚过去的12月份,广州楼市一手楼成交均价为8012元/平方米,较前月大跌1382元/平方米,创下18个月来新低。数据表明,中低价盘旺销正支撑着市场成交,也拉动楼价继续走低。而随着今年市场供过于求趋势进一步加剧,经济大环境不明朗对豪宅消费的打击,今年广州楼价将继续探底之旅。
政策保量不保价
2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,提出加大低收入人群的住房保障力度,鼓励普通住房的消费,并明确提出要引导发展商以合理价格销售。中央政府出手,各方专家对此已形成共识,即楼市新政旨在鼓励成交量,而非挽救高楼价。
为鼓励市场成交,各地政府也陆续出手响应。广州市市长朱小丹在日前召开的广州市委九届六次全会上表示,新的一年广州将促进房地产市场稳定健康发展,发挥房地产市场在扩大内需中的作用。受政策刺激的自住型首次购房消费,已成为广州楼市生力军,其追求低价、小户型的消费特征,促使广州楼价继续探底。
另一方面,随着今年广州市对保障性住房体系的推进,今年广州市计划供应158万-200万平方米政府保障性住房,廉租房和经济适用房的供给面积总量将增加12.5%。保障性住房供应大增,在分食市场份额的同时,也对楼价形成回调压力。
市场维持供过于求
2008年广州楼市进入盘整,各开发商纷纷收缩了开发规模,放慢了项目建设进度。受缩减开工影响,广州经纬行研究中心估计,今年广州楼市新增货量将创六年来最低。根据对广州全市的楼盘跟踪监测估计,广州十区今年新增供应约5.3万套,计560万平方米,比去年下降35.7%。
尽管如此,根据广州市国土房管局公布数据,去年广州全市一手住宅预售量约为760.28万平方米,成交量为553.04万平方米,存货量约为200万平方米。同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文认为,目前广州楼市已经出现阶段性的供大于求,今年才是熊市的第一年。
根据经纬行研究中心监测显示,2008年余货约有4万余套,加上今年新推货量,预计广州十区今年全年可售货量逾9万套。业内人士普遍认为,以低价、高性价比为代表的楼盘在2008年突围而出,取得销售佳绩,并拉低广州楼市成交均价,而在今年更加惨烈的市场竞争下,房价将一步探底。
经济大势打击豪宅消费
楼价不断回调,股市持续盘整,经济大环境不佳,种种因素使具有较强消费实力的高端消费者在入市时更加谨慎,以高端购房客为目标人群的豪宅市场在2008年遭受巨大冲击。根据阳光家缘数据,广州去年成交量排十位的楼盘大部分是低价盘和限价盘,豪宅楼盘无一入围。
虽然二套房贷政策松绑,改善性购房消费受到鼓励,但由于股市被套,看低楼价走势,许多潜在换房族对今年入市抱观望态度。而投资型购房者在经济大环境转好,楼市发出明显回暖信号之前,也全面收缩退却。在广州楼市红火的前几年保持旺销的高价楼盘,今年销售压力更加巨大。
在经济走势明朗,市场信心逐步恢复之前,除个别具有高性价比的豪宅盘苦修内功,以扎实产品杀出重围外,以大户型、高价为特征的豪宅难以成为今年广州楼市成交主流。与此同时,合富辉煌市场研究部数据显示,今年广州楼市中小户型货量将进一步增多,预计全年中小户型总供应面积占比达到50%以上。同质化产品的激烈竞争,也将在价格竞争上体现。显然,广州楼价要继续维持2008年的“9字头”水平,有相当压力。
来源：南方日报