楼市从2008年下半年开始进入低迷期，这已然是一个家喻户晓的事实。宏观经济形势的不明朗，直接导致了人们在大额的、具有投资属性的商品房消费上的心理预期发生了重大改变。

在部分城市的房价开始在"声势"上走低之后，我们亟需来认真分析一下济南的市场行情，看看这房价到底是降、还是不降。

房价降与不降的部分公开理由

降的理由：①房价连续几年大幅攀升，价格与价值已经背离，脱离了大多数购房者的实际消费能力；②开发商的融资难度逐年增大，在资金压力面前，为了加快资金回笼速度，只得加快推盘速度、增加销售量；③房价已在高位，房产投资的成本与风险在增加、但收益在降低，房产投资者的比例在逐年下降；④经济适用房供应扩大缓解了中低价位住房的紧张形势；⑤水泥、钢筋等建筑材料价格呈现降低趋势；⑥宏观经济形势不明朗，部分行业人员的收入降低，购买力降低。

不降的理由：①不可遏制的城市化进程。楼市刚性需求庞大，同时，交通、景观、配套等因素越来越支撑楼价保持平稳；②大部分城市的经济运行状况依然良好，特别是拥有多种支柱型产业的城市；③土地愈发稀缺，拿地竞争的白热化，导致土地成本越来越高；④市场竞争的激烈令新楼盘的产品标准都有不同程度的升级，根据优质优价的原则，优质楼盘的房价只会上升；⑤各种托市、救市的政策已经开始频频颁布并发挥作用；⑥随着财富的积累，人们对居住品质的要求不断高涨，"换房族"促使高品质住宅价格上扬。

到底是什么样的消费人群在支撑着济南楼市

一、济南作为山东省省会，拥有一个庞大的公务员与泛公务员阶层。

二、电力、电信、石油、金融、烟草等垄断行业职工。

以上两者相加，这两个收入较高且稳定的阶层大约占据了济南整体商品房市场的半壁江山。

三、高收入阶层的换房需求与投资渠道的狭隘所造成的"挤入效应"。

长年积蓄的购买力一旦遇到高端的优质产品，其释放的能量实在不可小觑。济南的老板阶层在手头积攒下一定数额的闲散资金之后必然会选择相对最为稳妥的投资方向---买房置业。

四、济南的城市化进程与作为省会大城市的人群集聚效应。

济南是山东省会，城市开放程度逐年提高，吸引着众多下线城市中的高购买力人群。

以上两者相加，又基本占据了济南中高端商品房市场的半壁江山。而上述四类人群结合在一起，又不断将济南商品房供应结构逐年拉高。

五、济南近年来城市飞速发展所产生的巨大拆迁量，由此所造就的巨大购房需求。

六、济南近年来处于结婚高峰期所造成的庞大婚房需求，典型的"6人或4人首付+两人还贷"的消费模式。

以上两者相加，基本垄断了济南中小户型和中低总价商品房市场的大部分房源。

所有购房者其实无非分为四大类：初次买房自住者、换房族、长线投资者、短线炒房者。以上提到的济南购房者其实都为前三种类型，那种跟风炒作、低进高抛、早买快卖的短线炒房者在济南的数量非常少。可见，济南购房者阶层是由多个层面的稳定人群构成，就是这些人群构成了济南商品房市场的庞大客户基数。

几个结论

第一、济南的房地产市场，仍然处在一个以刚性需求为核心支撑的发展时期，微量投机群体的入市、出市对济南房价的影响基本可以忽略不计。

第二、跟其他的二线城市相比，济南的城市规模其实较小，济南的商品房供应市场刚刚进入增量扩容期和品质拉动期，城市规模的发展边界和供大于求的饱和状态都远未到来。

第三、个别开发商的"技术型"降价行为，并不代表济南市整个房地产市场实际状况，其对济南市的房地产市场的影响也是微乎其微。

第四、近期济南房地产市场的低迷状态仅仅是因为观望心态使然，并非是因为真实购买力的降低。

第五、济南房价将进入一个稳定的发展阶段，像2007年那样的透支型飞涨将永不再现。

第六、济南市场中的现有存量房房价很难降低，新上市商品房的房价有可能因为成本的向下拉动而降低，但即使是真的降低，降幅也将非常有限。

　来源：济南时报