2007年高歌猛进、2008年一蹶不振、2009年收拾残局，这是不少地方楼市最近几年的真实写照。

目前的问题是，2009年的楼市将在低谷运行多长的时间？有些地方政府已经很着急，据说出现主要房企资金链断裂事件。

为了从"U"形过渡到"V"形，在难以获得中央统一的政策支持下，重庆近日出台救市方略，其中包括购房退税、购房入户、减免交易税费、降低土地出让金、给开发商信贷支持等等。而另一个重灾区宁波也在新年伊始，发布救市"26条"。

但这些措施似乎已是强弩之末，市场人士认为，尽管经历了一年多的调整，房地产行业在2009年"V"形反转的概率极小，可能仍会处在"U"型谷底。

成交量下滑的五大重灾区

重庆、宁波自我救赎急行军

开发商现在的心情估计就像在6000点的时候买了股票严重被套。

重庆市政协委员、华宇集团董事长蒋业华近期在重庆市三届政协二次会议上表示，如果政府不救市，大批房地产开发企业将难以支撑。

有消息称，重庆市工商联房地产商会的调查指出，在巨大的资金压力下，重庆多家房地产开发商为了维持运营，借用民间高利贷，很多已严重逾期，难以偿还。据不完全统计，相关高利贷金额在100亿-120亿元之间。据悉早前商会向重庆市政府提交《紧急报告》，重庆市长王鸿举对此作出批示。

"重庆本地上规模的代表性房地产公司，都程度不同地卷入高利贷借款中，部分借有高利贷的地产商已遭逼债，企业生产经营受到严重影响。"商会的调查结果令人瞠目结舌。

的确，2008年的市场让不少开发商一败涂地，日前易居中国发布的报告显示，宁波、重庆、成都、北京、南京5个城市成为2008年全国新建商品住宅成交量下滑的重灾区，成交量比2007年分别下滑了61.9%、54.9%、49%、39.2%、39.1%.

已经由不得政府不救了，近日重庆出台非常积极的救市措施，包括此前呼声最高的购房退税政策。

据了解，刚出台的《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》，共有17条相关政策，主要包括加强政府引导、加大住房保障力度、调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力度、营造良好产业发展环境等五大部分。

关键有这么几条措施，第一是购房退税。重庆规定，凡2008年12月1日后在市内首次购房的个人按揭贷款本息，均可抵扣产权人应缴纳的个人所得税地方留成部分，据介绍为40%.

第二个杀手锏是购房入户，取消原来主城九区外来者购房需大专以上文化的限制，非主城九区户籍人口购买主城90平方米以上住房且实际居住者，可办理夫妻和未成年子女的入户。

此外还在国家政策基础上再度下调契税营业税交易手续费；公积金可首付两成；最高贷40万；四招缓解开发商资金紧张；六方面减免房地产开发税等等不一而足。

虽然政府已经竭尽所能扶持房地产行业，但业界人士对此仍不太乐观。比如最激进的购房退税，由于重庆人均收入相对较低，导致个人所得税地方留成部分较少。2007年重庆市个人所得税地方留成部分仅16.04亿元，2008年前11个月也仅16.68亿元。而重庆市2008年前11个月的商品房交易额高达648亿元。联合证券分析师鱼晋华认为，即使把2009年全年地方留成的个人所得税全部抵扣掉，也只占到市场销售额的2%-3%左右。相当于房价只下降了2%-3%，所能起到的效果将较为有限。

而在另外一个重灾区宁波，契税补贴、购房退税、购房入户、给开发商信贷支撑也在施行当中，救市的措施写得密密麻麻。

购房退税、入户是"最后手段"

广州、深圳推出类似措施可能性不大

"预期会有地方政府陆续跟进"，鱼晋华认为，重庆作为直辖市，行政地位较为突出。各地政府所面对的经济下滑的压力基本相同，因而可以预期到更多的地方政府仿效重庆，推出类似的买房抵税、放宽购房入户以及直接救助开发商等各方面的政策。

购房退税和购房入户具有"最后的手段"特征，考虑近期较好的成交量、中央和地方领导人最近对房价下降和救市的明确表态，国泰君安研究员孙建平认为，北京、上海、深圳和广州四个一线城市近期推出类似政策的可能性不大，其概率大小和成交量、房价调整幅度有关。

市场人士也担心，政府直接救助开发商，会使开发商降价的动力不足，从而使行业本身在谷底调整的时间延长。

鱼晋华认为，政府不应该扮演托市的角色，而是应该在给买房人提供实惠，促进楼市活跃的同时，进一步促进开发商主动降价。这是因为房价获得购买力支撑，是交易量能够持续回升、房价企稳和楼市走出困境的必要条件。

今年U形调整持续

房价仍未到达逻辑低点

对于未来的房价，市场人士普遍认为仍未见底。交银国际研究员何志忠表示，预期房价可能继续下跌，维持行业低位将于未来12个月内出现的看法。

其认为，房价出现见底回升拐点最主要的先决条件，就是成交量同比需先行出现明显而持续性的回稳甚至上升。而且，即使行业低点出现，也不表示短期内可出现"V"形反弹。其预计销量同比数据有机会于2009年第一至第二季度出现回稳甚至上升的情况，然而不排除只是"技术性拐点"的可能。需要半年的同比数据出现回稳或上升，才可确定行业低位已经出现。

虽然救市措施所涉及的范围已逐渐扩大，包括放宽第二套房贷限制和舒缓开发商财务状况等。然而在经济增长和收入前景不明朗的情况下，观望态度仍然浓厚。再且，期望不断有救市方案出台和降价的预期，间接形成恶性循环，观望时间延长。

在去库存化的压力之下，开发商将被迫大幅降价以回笼资金，也不排除房价在2009年出现过度调整的可能。

鱼晋华通过观察租金回报与月供的关系，来评估房屋的价格对投资需求的吸引力。逻辑上，当租金回报可以覆盖月供的时候，投资性需求有意愿入市购房。供需关系将得以改善，房价的底部或可以确立。

其收集采样了八大重点城市超过100个二手商品房楼盘的售价和租金数据。监测结果显示，如果未来按揭贷款利率降低至4%，那么北京房价仍需要在12月的水平上下降15%，才可达到以租养供。上海需要下降30%，深圳需要下降10%，广州则是5%.但这只能为我们提供阶段性房价底部的参考。

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