原本春节后办理购房手续的小季没有想到，卖方突然反悔，要求小季要么加价，要么他退还定金不卖房了。这其实只是众多卖方毁约案例中的一起，据记者从多家中介机构了解的情况看，伴随着春节后深圳房地产市场成交量的持续回升，业主毁约的案例明显增多，这是2007年底地产调整以来不多见的。这是楼市回暖的前兆，还是昙花一现的反弹？作为全国房地产市场调整最为剧烈的城市，深圳房地产市场正在发生的变化，引起了各方面的高度关注。

　　节后暖春

　　与小季的新烦恼相对应的是春节后深圳市房地产市场成交量异常回升。深圳市国土资源局网站的统计数据显示，春节后第一周深圳市新房成交达到1036套，是去年同期成交量的3倍，成交金额是去年同期的2.5倍。近期的数据表明，深圳的房市仍保持着不错的成交量。

　　二手房的成交量增长情况同样如此。据中原地产统计，节后深圳市的二手房成交量达到了日均200套左右。

　　中联地产的小崔介绍，春节之后的几周一般是销售淡季，今年节后一周的成交量确实有点让人惊喜。她告诉记者，自去年以来，她所在的中介公司代理了包括万科、金地在内的多家房地产公司的新楼盘销售，由于价格下降以及购房优惠等多项促销措施配合，带动了不少新楼盘的销售。其中春节前万科推出的深圳梅林关口的项目金域华府仅两天就销售300多套。

　　与一二手房市场回升相对应的是，深圳市拍卖房也出现了少有的热闹场面。一直在看房的李生告诉记者，近期他看中了中信红树湾一套约166平方米的拍卖房，起拍价为234万元。这是这套房子第二次拍卖，第一次拍卖底价约292万，但由于仅有的3个竞拍者最后没有人出手而流拍。起拍价格下降后他动心了，原以为按照第一次拍卖时的冷清场面，他有得手的机会，没想到第二次拍卖现场竞争异常激烈，有30多个买家参与竞价。经过多轮激烈叫价，这套房子最后以316万的价格成交，不仅大大高出拍卖底价，而且还比第一次拍卖底价高出20多万。“看来今年购房者的心态确实发生了很大的变化啊。”李生感慨道。

　　微妙的时刻

　　对于近期突然增长的成交量，长期跟踪深圳市房地产市场的资深人士侯昌科认为，“近期的数据并没有特别的说服力。”因为在高房价的背景下，去年春节后的成交极度萎靡，成交量明显低于正常年份，因此将今年春节后的数据与去年相比并没有特别的意义。据此认为深圳市的房地产市场已经回暖还为时尚早，还需要继续观察成交量的回升情况。

　　但是他认为，“现在的房地产市场非常微妙。”从开发商来说，随着国家信贷政策的调整，以及开发商的降价促销，部分开发商的资金压力已经大大缓解，开发商继续降价促销的动力有所下降。而且从房价来看，由于2007年的地价较高，经过降价之后不少楼盘的价格已经接近成本区，降价的空间已经有限。因此，开发商放盘的速度明显下降，这导致市场供需趋向平衡。但是今年节后的成交量仍旧反映出深圳市房地产的需求潜力相当可观。

　　从二手房市场来看，现在不少片区的房价已经有了一定程度下跌，而且政策的改变也提升了二手业主的信心，导致不少二手房业主产生惜售心理，因此市场上的供应量明显减少，这些因素都会引起市场的变化。

　　从去年下半年以来一直在看房的张兰明显感到，最近接到的中介骚扰电话少了，晚上十点钟之后的电话几乎没有了。偶尔联系过去，中介说话的口气也明显在变化，“再不出手房价就要涨了”成了近期频率最高的说辞。同时，周围朋友议论买房的似乎又多了起来。“股市涨了，就有钱支付首付款了呗。”朋友这样玩笑似的话也令她感到有点紧张。

　　感到市场在发生微妙变化的还有中联地产的小崔。上次她不断压低业主房价，争取买家快速成交。谁知业主暗地里与另外一家报价较高的中介公司业务员达成交易，导致她手下三个客户都没有买到那套房子。

　　“看来现在不能再一边倒了，买主卖主的心理状况都要拿捏啊。”小崔不经意间这么说道。

　　高库存依旧

　　与近期令房产中介感到欣喜的成交量相比，专业的房地产研究机构发布的研究数据却表明，对某些房地产商来说，深圳市的房地产市场并不乐观，过高的库存仍然是众多房地产企业不得不面临的巨大压力。

　　据中国指数研究院（华南分院）最新发布的报告，截至2月8日，深圳市仍有可售新房5.68万套，可销售面积达到586万平方米，与上周（1月25日-2月1日）相比，可售套数和面积进一步下降。不过，中国指数研究院（华南分院）指出，这并不意味着存量房的可售量进入下降通道。据了解，由于开发商为避开春节淡季，推迟了推盘时间，深圳住宅新增供应量已经连续三周为零。在成交回升的情况下，这直接导致了深圳市可销售新房数量的下降。中国指数研究院（华南分院）认为，随着春节过去，供应量将会大幅增长，如果成交量不能继续放量，可售量有可能重上高峰。

　　据记者了解，今年仅深圳后海湾片区将有3个大盘和3个小盘入市销售，总供应面积超过100万平方米，相当于比目前的可售面积增加近20%，且大部分楼盘都定位为高端商品房。这无疑会进一步加大整个深圳房地产市场的销售压力。

　　据记者对深圳市各区新建完工销售楼盘所做的调查，目前空置率还是相当高，很多楼盘在晚上仍旧是漆黑一片，这在那些价格一直高高居上的楼盘表现得更加突出。

　　另外，在采访过程中，不少专家认为，自去年11月以来，利率、税收方面的优惠导致购房者的购房支出大为下降是激发成交上升的重要因素。但这些政策的持续性值得注意，尤其是银行的购房利率七折优惠政策让银行背负的压力巨大，随着经济形势的好转，利率重新调整的可能性非常大。对于购房者长达20-30年的贷款期限来说，短暂的利息优惠并不能解决长期的还贷支出压力。因此，如果房价仍旧高高在上，购房者的总成本支出仍将非常巨大，这将继续抑制住房消费需求。

　　同时，对今年宏观经济形势的担忧也成为影响今年深圳市房地产复苏的一个重要因素。侯昌科认为，如果今年深圳市工商业的下降幅度超过预期，并引起失业增长，将会对深圳市的房地产市场形成严重影响。

证券时报