刚性需求及改善型置业旺盛，高档房成交清淡

出乎许多人的意料，上海二手楼市最近走出了一波强劲的行情。

昨天，上海门店数量多、业务规模大的三家中介公司——上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）、21世纪不动产、上海汉宇房地产顾问有限公司（下称“汉宇地产”）不约而同地向《第一财经日报》反馈了一个久违的消息：即将过去的2月份，上海二手房买卖成交量有望超越14000套，达到去年6月以来的成交最高峰。

中原地产董事副总经理陆成在接受《第一财经日报》采访时表示，此轮二手房交易回暖一方面得益于去年四季度房价调整时入市的大批高性价比房源，目前这些房源是二手房市场的交易主力；另一方面，则缘于春节前积聚的购买力在节后得以释放。随着去年四季度面市的高性价比房源不断被消化和目前市民重回市场踊跃看房，目前上海中心城区各活跃板块的二手房议价空间普遍呈下降趋势。

激战1.4万套

21世纪不动产提供给本报记者的一组数据显示：去年，上海二手房市场的成交峰值出现在3月份。该公司旗下门店二手房买卖全月成交量大约为630套，而今年2月上半月，该公司旗下门店的成交套数大约为350套。

“春节过后，从一线门店得到的行情反馈是：上海二手房市场迎来了一波较为强劲的反弹。”21世纪中国不动产副总裁兼上海区域总经理张卫平说，“今年2月上半月，二手住宅交易面积、套数较1月同期的增长均超过七成。‘小阳春’的季节性回暖已提前上演。”

张卫平表示，3~5月往往是一年中楼市最重要的销售时期之一。从全年的角度看，今年3~5月的成交量或将影响上海房地产市场的全年走势。

汉宇地产市场推广部总监孙文勤昨天在接受《第一财经日报》采访时也表示，在刚刚过去的2月份前三周，上海一手房成交量表现出色，前三周成交量分别为88784平方米、174977平方米和285578平方米。受此影响，2月份过去三周的二手住宅成交也出现了逐周递增的走势。来自汉宇地产旗下各家门店的统计数据显示，上周（2月15~21日）的二手住宅成交量环比大涨了52.05%，超过了2008年3月份的平均周成交水平。

孙文勤介绍，14000套是一道重要的“分水岭”。从去年上海全市的二手房成交量来看，当年月度成交超过14000套的只有3个月——3月、4月和5月，其中，最高峰出现在去年3月，全市二手房成交共计14739套。

孙文勤和21世纪不动产上海区域市场研究主管黄河滔均认为，从前三周的成交态势来看，本月成交量超过14000套的可能性很大。

成交结构显著分化

从上海全市2月份的二手住宅面积成交结构上看，上述三家中介公司的成交数据共同指向一个信息：上海的二手楼市正在走向明显的分化。老公房受到结婚、动迁等刚性需求以及改善型置业需求的热捧，而高档房成交则相对清淡。

汉宇地产最新数据显示，二手房市场总价成为楼盘成交的指导性因素。由于二手房市场活跃区域依然在外环以内，所以追求低总价成为高房价时代二手房的重要特征。上海二手房市场老公房的行情有升温的态势。

目前二手房市场成交总价60万元以下的房源占到了市场总成交的一半以上。宝山的通河新村、共康新村，闵行的航华新村、红旗新村，浦东的金桥新村等公房楼盘市场热度很高。

21世纪不动产数据表明，以闸北大宁板块为例，目前该板块的二手买卖交易十分活跃，其中，约有高达八成的购房者是出于改善型需求，需求上升的同时也促使价格微涨。90~120平方米面积的成交套数比例，从去年四季度开始便一直上升，今年1月份这一数字达到新高，为成交总套数的31%。

与之相比，上海的高档房买卖成交较为冷清。中原地产研究咨询部经理马冀称，除新天地之外，上海又一高端楼盘聚集板块——联洋板块春节以来也出现了10%左右的跌幅。易居（中国）分析师薛建雄称，新天地区域部分二手房的大幅跳水，可能会连累中心城区的新房跟风降价。

那么，未来3个月的市场走势是否能够延续2月份的上攻态势？张卫平认为，去年11月以来（元旦和春节期间的1月份除外）交易量持续稳定上升，二手房市场正在趋于回暖，且交易量已经达到一个较高水平。而在新建商品住宅市场上，节后的交易量虽然有所回暖，但买卖双方都显得较为谨慎。

由于一、二手房之间存在替代效应，张卫平预计，未来3个月上海新建商品住宅的供应量会大幅上扬，各楼盘间的竞争也会随之步入年内的第一个高峰。其中，90/70项目集中的近郊区域因小户型房源的同质现象较为明显，在未来数月再度迎来价格下调的可能性较大。受此影响，该区域内的二手房行情也可能会因此迎来一个小幅波动，并于第三季度开始迎来复苏。

来源:第一财经日报