销售量大幅上涨，深圳楼市的购买力仿佛在一夜间苏醒。
●开发商提价、业主反价与置业者哄抢，不折不扣的暖春正向楼市袭来。
●产品界线进一步划分：前期探底楼盘提价销售，而有中高档豪宅自降身价，两者成交都不俗。
●刚性需求释放与投资抬头，两种需求让暖春不期而至。专家提醒开发商：市场大势依然未变，抓紧出货还是关键。
话题缘起
雾里看花的楼市
最近的深圳楼市愈发让人读不懂。根据世联的数据，上周深圳一手房市场共成交1811套，与前周相比再次有大幅上涨，环比上升29.6%；二手房市场成交量上周也出现较大幅度的上升，共成交1811套，环比上升15.4%。销售量大幅上涨，深圳楼市的购买力仿佛在一夜间苏醒。
与此同时是深圳房价的上浮，按照世联的统计，上周成交均价为11221元/平方米，较前周有小幅回升，环比上升4.0%。这一比例仅仅是全局来看，实际上就个盘来说，在不到一个月的时间里涨了10%以上的不在少数。
更令人纳闷的是置业者涌现出来的巨大热情，继金域华府后又有楼盘提价，却依然遭排队哄抢，一样是龙坂片区，同样是针对首次置业和改善型用家的入门级产品。而在三级市场，业主反价开始"蔓延"，尽管反价后成交寥寥，但是价格信心早已今非昔比。
开发商提价、业主反价与置业者哄抢，不折不扣的暖春正向楼市袭来。然而沐浴在"春风"的同时不禁要打个冷颤，暖春能持续多久？倒春寒还会来吗？尽管暖意十足，眼下的深圳楼市总叫人不踏实。
市场透视：
深锐观察：
涨价降价都热销
热销，眼下楼市最新的话题，春风忽至一扫去年的颓势。"去年不好卖的今年都好卖了"，世联地产一位高管这样形容。２月份的热销名单中不乏去年的滞销者，尽管营销策略变了，价格也调整了，但是产品自身并没有太多变化。半年时间，市场表现大相径庭。
在２月份的热销名单中，不仅有降价者更有涨价者。根据深圳房地产信息网的统计，２００９年２月全市共成交新房４８．８万平方米，合计５２７５套，日均成交１８８套，成交量主要集中在宝安、龙岗、南山三大区域，其中万科金域华府以４２８套的数量夺冠，金泓凯旋城、诺德假日花园、公园大地和深业新岸线紧随其后。除了万科金域华府提价热销外，实际上上述楼盘也在原有价格上"坚挺"了一把，或微涨价格，或取消年前优惠。有涨价好卖的，也不乏降价热销的。之前深圳湾某滨海物业开盘，打出了１．６万元／平方米的震撼价，成交同样火爆。
"去年跌的厉害的区域，年后反弹都很强烈"，上述这位业内人士这样看待当前市场价格。事实上，据记者了解，目前宝安中心区和龙华片区的楼盘提价最为普遍，年前９０００元／平方米左右的楼盘基本卖到了１万元／平方米以上，涨幅超过了１０％。而去年这两个区域房价同样是跌幅最大的。
触底反弹，置业者眼下涌现的置业热情，很好地诠释了这一市场现象。
深锐观察：
乘春风出货为先
不仅是自住客，投资客也来了，中原地产总经理李耀智给出的投资客比例是１０％。而在一个月前，这一比例很可能是零。数据尽管不高，然而结合当前市场情形，短时间内滋生如此多的投资群体，也足以惊人。
"部分区域的确触底了。"戴德梁行一位分析人士称，置业者的大量入市表示对该区域价格已经完全接受，而投资客的嗅觉更加灵敏。事实上宝安中心区和龙坂片区规划起点和居住氛围的优势正在显现，而该片区的产品又多针对首次置业和改善型购房，因此置业者的信心率先在这里恢复。这也可以解释为何去年同为"重灾区"的龙岗，年后依然起色不大。
事实上，不少开发商对年后的回暖依然保持谨慎，坦言"提价销售这样的策略不是每个楼盘都适合"，今年面临的市场竞争和存货销售，都不容乐观。这样的谨慎不是没有道理，有数据显示，１９９８～２００８年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到３１．３亿平方米，而截至２００８年底全国土地开发量则仅为１９．４亿平方米，占购置总量的６２％，仍有近４０％的土地滞压于发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险；而具体到深圳，中原统计的数据是存量加上新增供应量全年可售住宅面积将超过１０００万平方米。
有开发商透露，争取时间出货依然是公司目前的主要任务，"出货不畅，现金运转就难。"对于开发商而言，硕大的存量与现房就如庞大的"包袱"，不得不卸。
观点解读：
守理性暖意更久
建议开发商控制价格。据记者了解，目前楼市主流品牌代理公司都开始采取这样的方法维系市场理性，"盲目上涨，对楼市不利。"如果说市场回暖已经印证市场信心初步恢复的话，那么业内观点普遍认为，刚刚"发芽"的市场信心更需要各方的呵护，提价热销只能说明置业者对区域和产品的深度认可，并不能就此判断牛市重新到来。
在眼下的市场中，恪守理性的含义有很多，专家建议：首先是开发商务必有清醒的头脑，追求成交量的最大化而不是利润的高企；置业者此时的盲目入市也带有一定风险性，需知市场刚刚回暖，承受能力依旧有限。
实际上目前入市新盘仅仅是全年新货的"冰山一角"，４、５月份才是新盘发力的主要时段，大批供应的集中入市，一方面是开发商的竞争升级，一方面也足以分散自住客的需求。"如果提价成风，接下来的市场格局可能会突然扭转"，世联地产副总经理朱敏坦言，如果市场各方不恪守理性，楼市重新跌入低谷可能重演。
来源:深圳商报