今年以来，广西房地产开发投资在市场利好的带动下平稳增长，开发项目到位资金充裕，销售市场在经历上半年量价快速齐升后，三季度持续回暖，增速保持较高水平。
一、前三季度全区房地产市场运行主要特点
（一）投资增速小幅上扬，安装工程成倍增长
2009年前三季度，全区房地产投资在销售回暖的背景下，保持平稳加快增长的态势。全区完成房地产投资519.75亿元，同比增长25%，增速比上半年和一季度分别提高5.2和10.1个百分点。其中商品住宅投资完成366.92亿元，同比增长28.2%；办公楼投资完成6.49亿元，同比增长94.8%；商业营业用房投资完成40.48亿元，同比增长21.1%，其它房屋投资完成105.87亿元，同比增长14.2%。受政府对保障性住房投资不断加大影响，经济适用房投资增长较快，前三季度完成投资8.26亿元，同比增长77%。在全国31个省、市、自治区中全区房地产投资总量排19位，增速排14位；在西部12个省、市、自治区中投资总量排5位，增速排6位。
随着全区商品房销售市场的不断发展细化，今年以来，全区出现部分精装商品房投资热潮，安装工程投资快速增长。前三季度，全区商品房建筑工程完成360.26亿元，同比增长21.7%，比上半年提高4.4个百分点；安装工程完成投资13.85亿元，同比增长4.37倍，比上半年提高35个百分点。
（二） 资金来源保障充裕，银行贷款快速增长
前三季度，全区房地产资金来源合计772.88亿元，同比增长60.9%，高于投资增速35.9个百分点，比上半年和一季度分别提高20.2和37.4个百分点。其中，国内贷款保持高位增长，累计达183.14亿元，同比增长99.6％，比上半年和一季度分别提高50.7和39.8个百分点。国内贷款中银行贷款176.23亿元，同比增长1.39倍，比上半年和一季度分别提高66.4和61.8个百分点；非银行机构贷款6.9亿元，同比下降61.5％；表明在国家和地方相继出台的一系列金融、信贷利好政策扶持下，房地产开发企业获取银行贷款的额度加大，对缓解开发企业的资金压力、促进开发投资的平稳增长起到了很大作用。另外，自筹资金仍是房地产开发的主要资金来源之一，前三季度企业自筹资金总额267.06亿元，同比增长42.5％，占资金来源合计的24.5％。
（三）房屋施工面积增速平稳，新开工面积同比由降转增
随着全区房地产投资增速的上扬，商品房施工面积小幅上涨，前三季度，全区商品房屋施工面积7117.21万平方米，同比增长15.6%，增速比上半年和一季度分别提高4.3和7.3个百分点；其中本年新开工面积1730.72万平方米，增速由一季度的下降11.4%、上半年的下降7.5%转为三季度的增长3.3%。
前三季度，全区商品房屋竣工面积717.34万平方米，同比增长17.8%，增速比上半年提高18.4个百分点。其中，竣工后不可销售面积8.25万平方米，同比下降27.9%。
（四）房地产销售持续回暖，商品房价格保持平稳增长
在全国“扩内需、保增长”的政策推动下，全区房地产销售市场明显回暖。前三季度，全区商品房销售面积1520.68万平方米，同比增长30.6%，比上半年和一季度分别提高5.9和13.4个百分点；销售额487.30亿元，同比增长50.3％，比上半年和一季度分别提高12.3和19.4个百分点。全区商品房销售平均价格3205元/平方米，同比增长10.4％，比上半年和一季度分别回落0.3和1.3个百分点。房屋销售价格地区差异明显，全区商品房销售均价最高的城市为南宁市4321元/平方米，同比上涨9.9％；销售均价最低的城市为贺州市1582元/平方米，同比下降10.9％。
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2009年前三季度广西各市房地产销售数据基本情况表 |
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销售面积（万平方米） |
同比增速% |
销售额（亿元） |
同比增速% |
商品房平均售价（元） |
同比增速% |
|
广西 |
1520.68 |
30.6 |
487.30 |
44.1 |
3205 |
10.4 |
|
南宁 |
479.07 |
44.0 |
206.99 |
58.2 |
4321 |
9.9 |
|
柳州 |
181.92 |
21.4 |
58.31 |
36.6 |
3205 |
12.5 |
|
桂林 |
155.32 |
2.3 |
47.07 |
4.3 |
3031 |
2.1 |
|
梧州 |
74.99 |
98 |
18.37 |
126.4 |
2449 |
14.3 |
|
北海 |
132.91 |
73.8 |
44.49 |
97.1 |
3347 |
13.4 |
|
防城港 |
40.42 |
36 |
10.27 |
35.7 |
2541 |
-0.2 |
|
钦州 |
94.28 |
56.8 |
25.59 |
62.8 |
2714 |
3.8 |
|
贵港 |
67.04 |
41 |
15.90 |
75.7 |
2372 |
24.6 |
|
玉林 |
102.56 |
17.2 |
23.17 |
41.5 |
2259 |
20.7 |
|
百色 |
70.01 |
26.7 |
13.86 |
44.3 |
1980 |
13.9 |
|
贺州 |
17.87 |
31.2 |
2.83 |
16.9 |
1582 |
-10.9 |
|
河池 |
32.90 |
41.6 |
6.49 |
59.3 |
1974 |
12.5 |
|
来宾 |
30.70 |
-5.7 |
6.13 |
13.5 |
1998 |
20.4 |
|
崇左 |
40.68 |
14 |
7.83 |
27.6 |
1924 |
12 |
二、当前全区房地产市场存在的主要问题
（一）土地购置与开发等前期指标较上年同期持续下降
受对土地限期开发政策等因素的影响，全区房地产商对土地购置更为谨慎。从今年二月份以来，全区房地产公司购置土地面积、完成开发土地面积增长速度持续下降。前三季度，全区购置土地面积757.73万平方米，虽比上半年提高3.2个百分点，但同比仍下降25.3%；完成开发土地面积299.2万平方米，同比下降17.7%，比上半年和一季度分别下滑2.2和6.7个百分点；土地开发投资14.23亿元，虽上半年和一季度分别提高7.2和7.3个百分点，但同比仍下降13.1%。购置土地面积和土地开发投资等房地产开发先行指标的下降，将会一定程度地制约开发投资、商品房市场投放能力的后续增长。
（二）房屋空置面积持续增加，房屋销售压力不减
今年以来，在全区商品房销售回暖的态势下，商品房空置面积仍持续高位增长，截止到9月底，全区商品房空置面积201.81万平方米，同比增长77.1%，比上半年和一季度分别提高55.9和68.1个百分点。其中空置1-3年的商品房面积115.37万平方米，同比增长60.6%；空置3年以上的商品房屋面积10.13万平方米，同比下降3.6%，全区商品房销售市场需继续调整。
（三）保障性住房规模仍较小
前三季度，全区经济适用房投资虽处于高位增长，但投资的总量仍然很小，仅占房地产投资总量1.6%；经济适用房施工面积169.47万平方米，仅占商品房施工面积总量的2.4%，远不能满足需求。另外，全区廉租住房建设也处于起步不久阶段，大部分城市均处于建设阶段，部分边远贫困县、市，仍无廉租住房建设。
（四）银行贷款快速增长，金融信贷监管难度增大
在目前相对宽松的货币政策下，前三季度，全区房地产企业资金来源中银行贷款和个人按揭贷款均以90%以上的速度增长，房地产贷款的快速增长，为全区金融信贷监管带来新的挑战。
三、对全年形势的预测分析
（一）房地产投资仍将保持上扬趋势
今年以来，全区积极开展“企业服务年”、“项目建设年”活动，房地产开发企业的资金和政策环境更为宽松，开发资金得到有力的保障，而前三季度商品房销售面积以30%以上速度增长的市场利好，更增加开发企业积极投资的信心，预计四季度我去商品房开发市场增速仍将继续上扬。
（二）销售市场增速有可能回落
前三季度房地产销售市场强劲回升，整个过程大致可以分为两个不同的发展阶段：第一阶段为刚性需求集中释放阶段，表现为价格稳定、成交量复苏。2008年积压的大量刚性需求在2009年实施了房贷利率七折等对购房者有较大优惠的政策之后入市，楼市“小阳春”出现；第二阶段为改善性需求和投资性需求升温阶段，表现为成交量继续增加、价格快速反弹。从三季度当季的数据来看，在经历刚性需求和投资性需求的释放后，消费者购房需求逐步回归理智，随着房价的不断上涨，在4季度，全区商品房销售市场有可能进入下一轮的观望期，销售面积增速可能较前三季度有所回落。