一、案例情况简介

1、案件发生的背景情况

1996年7月10日，陈**与**建设开发总公司签订购房协议及补充协议购买了位于**区**路鲜花大厦旁房屋共（**建设开发总公司拥有该房屋所在地的国有土地使用权）,双方在“协议”和“补充协议”中约定：房屋价格950元/平方米，其中建安成本670元/平方米，由陈**支付给建筑施工单位；国土使用费用及三通等280元/平方米，由陈**支付给**建设开发总公司。协议签订后，陈**如期支付了全部购房款。1996年12月房屋建成后交付陈**使用。但双方一直未取得以上房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。2005年以后，**区规划局、**区法院、**市中级人民法院在相关诉讼案件审理中均认定该标的为违章建筑，双方所签协议及补充协议无效，至委托日，该房未能办理合法的产权手续。因涉及房屋买卖合同纠纷，2008年5月，陈**将**建设开发总公司诉之法院，要求其赔偿全部经济损失。法院在审理案件过程中为了计算房屋的溢价，但由于双方约定的协议无效，双方在协议中约定的建安成本当然也无效，同时委托方对该房地产在2009年9月9日的现行市场价值不明确，故委托鉴定机构对该房屋在1996年7月10日的建安成本、2009年9月9日的现行市场价格进行价格鉴定。

2、标的基本特征描述

标的物位于**区**路鲜花大厦旁、主干道附近。于1996年12月建成，框架结构，外墙贴砖。有地下室两层、平街一层、平街以上一层共四层，分别用作车库、厂房、门面、住房，总建筑面积为, 室内为清水或简单装修。无合法的产权登记手续。标的物建成时间为1996年12月，截至委托日已建成有13年，委托方未能提供该建筑物修建时的造价清单及图纸等详细资料。

 二、价格鉴定结论书

                                ××价认鉴〔2009 〕 ××号

关于××区×路鲜花大厦旁房地产价格鉴定结论书

××市××区人民法院：

根据你院委托，本中心遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对委托书所列指的位于××区××路鲜花大厦旁房屋进行了价格鉴定。现将价格鉴定情况综述如下：

一、价格鉴定标的

价格鉴定标的为**区**路鲜花大厦旁地下室两层、第三层、第四层房屋在1996年7月10日房屋的建安成本及2009年9月9日的房地产现行市场价值进行价格鉴定。

1、权属状况：据委托主方提供的有关材料，该标的由陈**于1996年7月10日、1996年9月5日通过与**建设开发总公司签订“协议”及“补充协议”购买。双方在“协议”和“补充协议”中约定了房屋价格。其中建安成本670元/平方米、国有土地使用费及三通费280元/平方米。之后，双方按约定支付了费用。1996年12月房屋建成后正式交付陈**。因该房不符合国家有关规划要求，自协议签定以来至委托日，一直未能办理合法的产权手续。**区规划局、**区法院、**市中级人民法院在相关案件审理中均认定该标的为违章建筑，双方所签订协议及补充协议无效。因涉及房屋买卖合同纠纷，2009年9月9日，**区人民法院委托本中心对该标的进行价格鉴定。

2、建筑面积。2009年6月15日，**区法院委托**市房屋勘测院对该标的建筑面积进行了实地丈量，确定了房屋的总建筑面积（其中，第负2层建筑面积为;第负1层建筑面积为;第1层建筑面积为；第2层建筑面积为）。委托方未能提供该建筑物修建时的造价清单及图纸等详细资料。

3、房屋现实状况

经实物查验：

（1）、房屋的基本情况。该标的为框架结构，共四层，外墙贴砖。其中负二层为清水房、水泥地面，安装卷帘门，临背街，车辆可直接出入，现出租给某油脂公司作库房兼办公用房；负一层为清水、水泥地面，安装卷帘门，出租为加工车间及库房使用；第一层为多个单间门面，临主干道，内墙刷白灰，贴地砖，紧邻菜袁路主干道，目前出租经营建材、轮胎及汽车水箱修理、理发店等；第二层为办公兼住家用房，安装铝合金门窗，贴地砖、刷乳胶漆，通水、电、气、闭路、电话等。

（2）区域及交通状况    

鉴定标的建造在**市**区**路鲜花大厦旁，附近有**医科大学、**中学、**体育中心等，紧邻**路主干道，周边有轻轨通过，生活、交通均较便利。

    二、价格鉴定目的

为人民法院审理案件提供鉴定标的价格依据。

三、价格鉴定基准日

（一）1996年7月10日；

（二）2009年9月9日。

四、价格定义

采用公开市场价值标准确定的建筑物在1996年7月10日的建安成本价格及房地产在2009年9月9日的现行市场价值。

五、价格鉴定依据

（一）法律法规及有关规范性文件

1．《中华人民共和国价格法》；

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

4．**市物价局《**市涉案财物价格鉴定操作规程》。

（二）委托方及有关当事人提供的资料

1．《**市**区人民法院鉴定委托书》（2008）**区司法鉴字第164号；

2. 《确定机构的通知》（2008）**区司法鉴确外字第164号；

3. **市房屋勘测院“房屋建筑面积测绘计算报告书”；

4. **市市政建设开发总公司“申请书”；

5.《购买鲜花大厦旁边地下室房屋协议》；

6.《关于购买鲜花大厦旁边地下室房屋协议的补充协议》；

7.《**市**区人民法院民事判决书》（2005）**区民执字第**号；

8.《**市**区人民法院民事判决书》（2007）**区民执字第**号；

9.《**市**区人民法院行政判决书》（2007）**区行初字第**号；

10.《**市第五中级人民法院民事裁定书》（2006）**中民终字第**号；

11. 《**市第*中级人民法院行政判决书》（2008）***中行终字第**号；

12. 房屋租赁协议及租金收据。

（三）鉴定方收集的有关资料

1．现场查验笔录；

2．鉴定标的所在地实物图片；

3．摘自《**市建设工程技术经济指标》中的“建设工程实例分析表”；

4．摘自《**市工程造价信息》中的“建设工程造价指数”；

5．**市房地产交易市场类似房屋可比实例资料；

6．2009年9月市场可比实例调查资料；

7．其他价格鉴定参考资料。

六、价格鉴定方法

市场法。

七、价格鉴定原则      

（一）合法原则；

（二）公平、公正原则；

（三）价格鉴定时点原则；

（四）替代原则。

八、价格鉴定过程

我中心接受委托后，成立了价格鉴定工作小组，制定了价格鉴定作业方案，并指派2名价格鉴定人员于2009年9月18日对标的进行了实物勘验。此后，价格鉴定人员根据国家有关规程和标准，严格按照价格鉴定的程序和原则，通过认真分析研究和广泛的市场调查，确定采用市场法对标的进行价格鉴定。计算过程如下：

（一）价格鉴定标的在1996年7月10日的建安成本价格

对采集的2004年、2005年同类房屋建安成本实例运用价格指数法（即按照1996年以来建设工程造价指数变化）进行日期因素修正，再根据差异比较进行个别因素修正，综合分析测算鉴定标的在基准日的建安成本价格。在此基础上，将计算的建安成本与委托方提供的有关当事人签订的建安成本协议价格进行比较分析，综合确定鉴定价格。

（二）价格鉴定标的在2009年9月9日的现行市场价值

通过对选取的基准日期间三个房地产交易实例与鉴定标的进行对比分析、确定修正系数并对其进行因素修正，综合测算鉴定标的在基准日的现行市场价格。

    详细计算过程见价格鉴定技术报告。

    九、价格鉴定结论

（一）**区人民法院委托的**区**路鲜花大厦旁地下室两层、第三层、第四层房屋在1996年7月10日的建安成本为（尾数保留到千元）：

鉴定总价格：陆拾肆万伍仟元整（￥645，000元）

鉴定单价：670元/建筑平方米

（二）**区人民法院委托的**区**路鲜花大厦旁地下室两层、第三层、第四层房地产在2009年9月9日的现行市场价格为（尾数保留到千元）：

鉴定总价格：陆佰肆拾柒万肆仟元整（￥6,474,000.00元）

十、价格鉴定限定条件

（一）委托方提供资料客观真实；

（二）本结论书中价格鉴定标的面积大小来源于委托方提供的**市房屋勘测院出具的“房屋建筑面积测绘计算报告书”中的数据；

（三）在对标的进行建安成本价格认定时，因价格鉴定基准日距鉴定工作日较远，鉴定人员无法通过实物勘验确定标的在鉴定基准日的状况，鉴定基准日标的物的实物状况以委托方认定为准。

（四）因鉴定标的为“违章建筑”，其产权的合法性无法得到认定，但为了价格鉴定之便，假设其具有合法产权、出让用地、质量合格，其结构、用途等以现场查验时的实际情况为准；

（五）因鉴定标的为“违章建筑”，本结论书中的鉴定价格不考虑办理交易过户过程中应向有关部门缴纳的各种税费；

当上述条件发生变化时，鉴定结论会失效或部分失效，鉴定机构不承担由于这些条件的变化而导致鉴定结果失效的相关法律责任。

（六）由于鉴定标的的特殊性，本次鉴定结论仅作为委托方办理案件的参考。

十一、声明

（一）    价格鉴定结论受结论书中已说明的价格鉴定限定条件限制；

（二）   委托单位提供资料真实性由委托单位负责；

（三）    价格鉴定结论仅对本次委托有效，不做它用。未经我中心同意，不得向委托单位和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上；

（四）    价格鉴定机构和价格鉴定人员与价格鉴定标的没有任何利害关系，也与有关当事人没有任何利害关系；

（五）    如对结论有异议，可于结论书送达之日后向鉴定机构提出重新鉴定、补充鉴定或向**市价格主管部门设立的价格鉴定机构申请复核裁定；

（六）   参照《房地产估价规范》，本报告分为价格鉴定结论书和价格鉴定技术报告两部分。价格鉴定结论书共肆份，其中三份提供给委托

方，另一份价格鉴定结论书及价格鉴定技术报告供鉴定机构存档和有关管理部门备查。

    （八）、由于案件本身的特殊性，本案鉴定结论时间与委托方协商确定。

   十二、价格鉴定作业日期

2009年9月9日至2009年10月20日。

十三、价格鉴定机构

机构名称：**区价格认证中心

机构地址：（略）

价格鉴证机构资质证书号：（略）

法人代表：***          签  字             

  十四、价格鉴定人

姓 名      执业资格名称    资格证号     签  字

××      注册价格鉴证师    ××

  ××      注册价格鉴证师    ××

十五、附件

（略）

                            **市**区价格认证中心

                           二○○九年十月二十日

附件（一）

**市**区**路鲜花大厦旁地下室两层、第三层、第四层房地产价格鉴定技术报告书

一、价格鉴定思路

本案是对涉及买卖合纠纷的民事涉案房地产进行价格鉴定。鉴定目的是为了确定房地产的溢价。案例的主要特点：

1、根据委托方的要求，需在同一结论书中就同一标的物作出两个时间点两个不同价格含义的价格鉴定结论（一个是对有关当事人买卖房屋时建筑物“建安成本”价格鉴定，一个是对委托时房地产的市场现值进行价格鉴定）。在鉴定中需注意区分其在采集可比实例价格、因素分析调整等环节侧重点的不同。

2、采用方法。

（1）计算建安成本，一般适用成本法。但由于价格鉴定作业日距鉴定标的基准日时间较长，受基准日时的材料费、人工费等具体价格资料难以采集，且委托方不能提供基准日时的建筑施工图及工程预决算等资料，具体工程量无法核算等条件限制，采用成本法计算建造时的建安成本价格较为困难，故不采用。通过对标的物情况的分析，结合采集价格的情况，确定采用市场法进行价格鉴定。

（2）计算现行市场价格。房屋的市场价格与其建造成本没有直接的关联，所以一般不采用成本法对房地产进行价格鉴定。标的物在过去10多年的使用中，虽时有出租收益，但由于受无合法产权等因素影响，收益不连续，且经营状况不佳，其预期收益难以估算，故不适宜采用收益法。该标的物附近同类房地产市场交易活跃，故宜于采用市场法进行价格鉴定。

3、具体测算中应把握以下环节。运用市场法进行价格鉴定的关键，是尽可能采集与标的物同期、同类或类似的三个以上的可比实例价格。否则，应对差异作出修正。在计算建安成本鉴定价格时，受收集资料本身的足限性影响，本案运用了指数法对可比实例日期差异进行了修正，在此基础上，进行个别因素分析，通过对建筑物建造时结构、用材、装饰、层高等影响建安成本的各部分差异的比较修正调整，再综合分析计算出基准日时的建安成本价格。在计算现行市场价格时，通过将可比实例与标的物在区域位置、临街状况、使用情况、装修情况等因素进行比较，确定修正系数进行调整，综合计算鉴定价格。

4、该标的物本身是违章建筑，市场无同类可比交易实例。为了价格鉴定之便，应在限定条件中假设其具有合法产权并以此为前提进行价格鉴定。

二、价格鉴定标的概况

价格鉴定标的为**区**路鲜花大厦旁地下室两层、第三层、第四层房屋在1996年7月10日的建安成本价格鉴定及2009年9月9日房地产现行市场价值价格鉴定。

1、委托方提供的标的物基本情况。

鉴定标的建造在**市**区鲜花大厦旁，紧邻**路主干道、轻轨。建成于1996年12月，委托方提供的建安成本为670元/平方米。建成后至今仍在使用中。

经有关方面测量，房屋的总建筑面积为（其中，负2层建筑面积为;负1层建筑面积为;第1层建筑面积为；第2层建筑面积为）。

2、现场实物查验情况。

（1）该标的为框架结构，共四层，外墙贴砖。其中负二层为清水房、水泥地面，安装卷帘门，临背街，车辆可直接出入，现出租给某油脂公司作库房兼办公用房；负一层为清水、水泥地面，安装卷帘门，出租为加工车间及库房使用；第一层为多个单间门面，临主干道，内墙刷白灰，贴地砖，紧邻菜袁路主干道，目前出租经营建材、轮胎及汽车水箱修理、理发店等；第二层为办公兼住家用房，安装铝合金门窗，贴地砖、刷乳胶漆，通水、电、气、闭路、电话等。

（2）区域及交通状况    

鉴定标的建造在**市**区**路鲜花大厦旁，附近有**医科大学、**中学、**体育中心等，紧邻**路主干道，周边有轻轨通过，生活、交通均较便利。

由于该标的修建时间距今已有13年，双方均未能提供该建筑物修建时的造价清单及图纸等详细资料。

  三、鉴定原则的确定

  （一）替代原则

房地产建安成本价格，受地产市场中具有相同结构、相同规模、相同使用价值等房地产价格所影响，其相互的影响，使其价格趋于一致。

（二）综合分析原则

房地产建安成本价格受建筑材料价格、劳动力成本、国家的税收政策、市场竞争等诸多因素的影响，因此，在价格鉴定工作中，应充分考虑影响房地产价格的多种因素，进行综合分析，价格鉴定才能合理并切合实际。

  （三）客观、公正原则

本次价格鉴定，在对房屋进行实地查验的基础上，对价格鉴定标的的区域因素、社会经济因素等作了多方面的调查，按照国家及市政府的有关政策规定，并充分考虑本次价格鉴定的具体目的，依据科学的价格鉴定程序，选用合理、适当的价格鉴定方法，经过周密、准确的测算来确定价格鉴定标的的价格。

四、价格鉴定过程

（一）1996年7月建安成本价格鉴定

1、受理委托后，经过市场调查，向建筑主管部门及相关

专业人士咨询并收集了与认定标的相同或类似房地产在2004年、2005年的建筑工程造价实例信息及1996年以来建设工程造价指数变化情况。选用市场法，将采集的同类房地产价格实例与标的物进行差异对比修正。由于选取的可比实例的建造时间与标的物存在差异，故采用价格指数法进行日期因素修正后，再进行个别因素修正。将计算结果与委托单位提供的有关材料再次进行对比分析，在反复论证基础上作出价格鉴定结论。

2．可比实例的具体资料及价格测算

                                     单价单位：人民币元／建筑平方米

  注：基准日价格=实例价格/同期价格指数×（1-个别修正系数）

“修正系数”来源于实例与标的物的比较分析后确定；

“同期价格指数”来源于向有关权威部门查阅的数据。

     3．确定鉴定价格

（1）计算单位平均价格：  

对测算的三个实例价格，采用简单算术平均法计算单位平均价格。

单位平均价格＝（689+ 638 + 688)÷3＝672元/建筑平方米

（2）确定鉴定价格

将以上计算结果进行综合分析，确定该标的在1996年12月的建安成本价格为：

鉴定单价=670元/平方米

鉴定总价=670元/平方米×=644687元

（二）2009年9月9日现行市场价格鉴定

1、该标的为“违章建筑”，其用途、性质、土地使用期限等均无法定依据，本次鉴定仅以其现有用途，出让用地为前提，采用市场法，参照基准日时与标的同类同地段房屋的现行市场价格计算其现有价值。本次鉴定标的中平街第一层现用途为多个单间门面，故采用与其同地段的同类房地产价格进行比较后确定其鉴定价格；平街第二层、负一层、负二层分别为办公兼住房、库房等，首先采取同地段类似房屋价格与平街第二层进行对比分析，计算出平街第二层鉴定价格，在此基础上，再将负一层、负二层与第二层进行比较分析后分别确定其各自价格。

2．基本公式

鉴定价格 =可比交易实例价格 ´ 交易情况修正系数´ 交易日期修正系数 ´ 区域因素修正系数´个别因素修正系数

   3．价格鉴定标的具体资料及测算情况

     平街第一层（建筑面积）：

（1）．本次鉴定标的中平街第一层建筑总面积为，为多个独立单间，故采用与其类似的单独门面与之进行比较，以计算鉴定价格。比较实例Ａ、Ｂ、Ｃ的资料情况与价格鉴定标的平街第一层的资料情况对比如下表(单价单位：人民币元／建筑平方米)：

（2）．交易情况修正：选定交易案例为正常交易，故无交易情况修正。

（3）．区域因素修正：通过对交通繁华程度等因素的比较，确定区域因素修正，见列表。

（4）．交易日期修正：选定交易案例为近期发生，故交易无日期修正。

（5）．个别因素修正：根据对价格鉴定标的的实际装修等情况，确定个别因素修正，见列表。

（6）．有关情况修正表

                                    单价单位：元／建筑平方米  

  （7）．计算鉴定标的的单位平均价格：  

根据对选定比较交易实例的修正，得出三个修正后的单价，采用简单算术平均法计算价格鉴定标的鉴定单价。

单 价＝（16364+12424+13282）÷3 ＝14023（元/建筑平方米）

（8）．价格鉴定标的鉴定总价格

鉴定总价格＝ 建筑面积 ´ 鉴定单价＝ 282.13 ´ 14023＝ 401,471（元）  

     平街第二层（建筑面积）：

（1）．平街第二层为非住宅，实际用途为办公兼住房，故选取与其同地段的住宅用房进行对比分析计算鉴定价格。比较实例Ａ、Ｂ、Ｃ的资料情况与价格鉴定标的平街第二层（建筑面积）的资料情况对比详见以下列表（单价单位：人民币元／建筑平方米）

    （2）．交易情况修正：选定交易案例为正常交易，故无交易情况修正。

    （3）．区域因素修正：通过对交通繁华程度等因素的比较，确定区域因素修正，见列表。

    （4）．交易日期修正：选定交易案例为近期发生，故交易无日期修正。

    （5）．个别因素修正：根据对价格鉴定标的的实际装修等情况，确定个别因素修正，见列表。

 （6）．有关情况修正表

                                     单价单位：元／建筑平方米

    （7）．计算鉴定标的的单位平均价格：  

根据对选定比较交易实例的修正，得出三个修正后的单价，采用简单算术平均法计算价格鉴定标的鉴定单价。

单  价 ＝（3474+3512+3599 )÷3＝3528（元/建筑平方米）

（8）价格鉴定标的鉴定总价格

鉴定总价格＝ 建筑面积´鉴定单价＝144.21´3528＝508,773（元）  

负二层（建筑面积）：

与平街第二层相比，因用途、楼层等差异，经分析确定修正系数为115%：

鉴定单价 = 3528 ´115%＝4057（元/建筑平方米）

鉴定总价格＝建筑面积´鉴定单价＝258.08´4057＝1,047,031（元）

负一层（建筑面积）：

与平街第二层相比，因用途、楼层等差异，经分析确定修正系数为92%：

鉴定单价= 3528 ´ 92%＝3246（元/建筑平方米）

鉴定总价格＝建筑面积´鉴定单价＝278.24´3246＝ 903,167（元）

鉴定总金额（尾数收整到千元）：

鉴定总金额= 401.50+50.90+104.70+ 90.30= 647.40(万元)

五、价格鉴定结论

**市**区人民法院委托的**区**路鲜花大厦旁地下室两层、第三层、第四层房地产价格鉴定结论为（尾数保留到千元）：

（一）在1996年7月10日的房屋建安成本为：

鉴定总价格：陆拾肆万伍仟元整（￥645，000元）

鉴定单价：670元/建筑平方米

（二）在2009年9月9日的房地产现行市场价格为：

鉴定总价格：陆佰肆拾柒万肆仟元整（￥6,474，000元）

  六、价格鉴定机构（略）

七、价格鉴定人（略）

**市**区价格认证中心

                             二○○九年十月二十日

三、案例评析

1、该案例是对民事涉案房产进行的价格鉴定，程序合法，依据充分，方法适当，结论准确。

2、委托方委托的最终目的是为了计算房屋的溢价，鉴定机构分别对该房屋的建安价格和现行市场价格进行鉴定，委托方按现行市场价格-（国土使用费用+三通费）-建安成本价格=溢价方法计算出该房屋溢价比较客观准确。

3、本案例的要点在于如何选择鉴定方法以及如何充分利用市场调查资料做出客观的价格鉴定结论。本案例在价格鉴定思路中详细说明了所选鉴定方法的理由和具体运用，既有相同，又各有侧重。

在建安成本价格鉴定中，鉴定人员通过走访有关部门收集了建筑物工程造价指数变动信息并运用价格指数法对替代建筑物与标的建造的时间进行了适当修正，同时按影响建安成本的主要因素，将替代物与标的物作对比调整，抓住了重点，保证了结论的客观准确性。

在现有市场价格鉴定中，在选取可比实例时，根据标的物中各楼层现实使用情况，按照交易情况、交易时间、区域因素、个别因素四个方面因素影响，选取了与标的物最为接近的替代品，通过修正调整后，再分别确定各楼层鉴定价格。替代品选取准确，调整系数运用适当。

4、在计算建安成本时，鉴于现场查验时鉴定标的实体状况与鉴定基准日有较大变化，本案例在限定条件中以假设条件预以了说明，规避了价格鉴定风险。