前言：近期有关政府部门指出“中国部分城市的房地产已出现过热现象，中央会严防房地产泡沫经济的出现”。这一观点的提出，使社会各界有关房地产泡沫的争论越发激烈，比较一致性的看法是中国房地产业中确实出现了泡沫，但泡沫是区域性的、局部性的。那么重庆是否也处于“局部”之列？重 庆房地产开发是否存在“泡沫”现象？重庆市统计局、企调队对全市房地产企业的开发投资状况调查和企业家问卷调查显示：目前重庆房地产开发投资运行势头良好，前景乐观，总体上不存在“过热”现象，但房地产开发投资运作过程中的一些苗头性问题应引起高度重视。 一、重庆房地产开发投资概况 1998年开始，我国住房体制改革力度进一步加大，福利分房制度最终取消进而开始实行货币化分房，由此拉开了重庆第二轮房地产开发热潮的序幕。当年房地产开发投资增速高达44.1%，随后几年，重庆房地产开发投资持续保持快速增长，年均增速高达30.6%，高于同期全社会固定资产投资增速9.3%， 1998年至2001年间，房地产开发投资增量占同期全社会固定资产投资总增量的30%，是固定资产投资构成中最活跃的部分。2002年，重庆房地产开发热度不减，开发总量稳步扩大，投资速度持续稳定增长，商品房产销两旺，空置减少，显示了良好的发展前景。截止11月末，全市累计完成房地产开发投资 169.66亿元，同比增长26.2%，占同期全社会固定资产投资总量的22.2%，预计全年房地产开发投资总量将达到236亿元，同比增长20.0%。 二、此“热潮”非彼“泡沫”，重庆房地产市场尚无过热倾向 房地产泡沫的形成往往是由于商品房价格连续上涨，吸引投资者投资，在认为还会上涨的预期促使下，不断有新的投资者跟进，因此价格越来越高。房地产市场价格在经过一段时间的异常膨胀后，缺少有效的需求支撑，导致房市崩盘，房价下跌，进而造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏帐，从 而对整个国民经济运行造成较大影响。房地产泡沫的产生通常有其特殊的经济背景和特定的外部条件，同时伴随着房地产开发投资的盲目扩张，商品房价格的持续上涨，金融资本的过度介入，供求严重失衡以及商品房空置状况的日益加剧，九十年代初期全国范围内的房地产过热现象就存在以上几个明显 特征。要判断重庆房地产市场发展中是否含有泡沫成分，需要深入分析房地产热产生的根源，并对照分析重庆房地产市场是否具有泡沫经济的特征。 首先从本轮房地产开发热潮产生的根源看，目前我市房地产市场风险并不大。 根据有关专家对房地产泡沫现象的研究，房地产市场风险主要由房价大幅度下跌所造成。一般说来，典型的房地产泡沫往往发生在经济过热、股市过热之后，即通货膨胀率较高时期。随着经济的逐步降温，通货膨胀率下降，物价总水平的下降会牵动房地产价格水平的随后下降，房地产风险接踵而来。 我国九十年代初期的房地产过热现象就是在这样的背景下形成的。 重庆的本轮房地产热与一般经济周期性房地产热潮产生原因不同，它是由于住房体制改革、永久停止实物福利分房后，城镇居民长期被旧住房体制压抑的住房商品化需求集中爆发引起的一轮反周期的房地产热潮。与1993年最大的不同是当时处于高通涨期，而目前处于通货紧缩阶段。经过几年的调控， 物价进一步走低的可能性较小，反而可能出现价格总水平缓慢回升的趋势。如果整体物价水平上涨，银行贷款利率上涨，则现在购买的房地产并不存在贬值的风险。 其次，近年来重庆房地产行业发展趋于理性和成熟，不具备房地产泡沫产生的外部条件。 九十年代初期房地产过热现象的产生有其特定的外部条件，应该说，当时不成熟的市场主体、不理性的消费观念、不健全的政策环境从客观上都促进了房地产泡沫的形成。经过多年的培育和发展，重庆房地产行业发展已逐步趋于理性和成熟。与九十年代初房地产过热时期相比，现在的市场化程度、 政府控制土地的能力、金融管理能力都有很大提高，消费政策日趋完善，房地产企业已逐步走向成熟。 从市场开发主体看，目前重庆的房地产企业投资行为已更加理性和成熟。重庆房地产企业最多时达2000家左右，多年来，经过优胜劣汰、兼并组合，到目前有开发工作量的还有1000家左右，这些企业多数经过房地产市场的鼎盛时期，也经历过低迷、萧条时期，具有较强的竞争力和抵御风险的能力， 投资意识逐步由盲目向理智转化。同时，从资金的投向看，开发商已由被动地适应市场逐步转化为主动把握市场，能够按照市场需求变化改变资金投向和投量，房地产开发投资结构逐渐趋于合理。 从消费层面上看，目前重庆房地产市场消费行为比较理性和成熟。与北京、上海等房地产发展有过热倾向的城市不同，重庆购房群体的购房动机比较单纯，购房的投资性、投机性不强，购房的潜在风险也就相对比较低。调查显示，目前重庆购房群体90%以上都是重庆本地人，其购房目的主要是置业 和改善居住条件。而据上海有关部门统计，上海的外来购房者已达到50%以上，这些投资者多以投资为目的，其购房的驱动力是预计房价会继续增长，其购房的潜在风险则比较大。 另外，目前的住房消费环境和法制环境与上世纪90年代初期相比也有了很大变化，鼓励住房消费的税收政策体系基本形成，开发住房二级市场的政策障碍已基本消除，城镇居民特别是中低收入家庭的购房积极性已基本调动起来，银行信贷已由开发贷款为主转向个人消费信贷为主，《城市房地产管理 法》等一系列法律、法规以及提高商品房预售条件、限制土地炒买炒卖、控制土地过量开发等举措的相继出台使政府对房地产市场的调控力度进一步加大。 第三，通过几个重要指标的分析可以判断：重庆房地产开发市场不具备泡沫经济的特征 1、房地产开发投资与经济发展水平相适应，投资速度在全国处于中下游水平 房地产泡沫的出现往往伴随着房地产开发投资不正常的高速增长，进而导致房地产开发与经济发展水平的失衡。然而对重庆而言，目前23%左右的增速是适度的。纵向来看，在房地产泡沫急剧膨胀的92、93年，重庆国民经济增长16.2%和15.3%，同期房地产开发投资增速分别高达76.5%和263.6%，是 经济增长速度的4.7倍和17.2倍，房地产开发远远超出了经济发展的正常范围；而今年我市各月房地产开发投资增速均保持在23%左右，约为经济增长速度的2.3倍，远远低于92、93年的比例，处于适度的范围内；横性比较，1—11月我市房地产开发投资总量仅占全国的2.7%，26.2%的投资增速比全国平均 水平低了2.0个百分点，投资速度在全国各省市中仅居第十七位，从这一层面上看，目前区域性的“房地产泡沫”尚未波及到重庆。 2、商品房价格在全国处于中下水平，价格涨幅相对较缓慢 商品房价格涨幅的高低是判断房地产发展过热与否的重要指标之一。就重庆而言，无论是从房地产价格基数还是近几年来房价的涨幅来看，在全国均处于中下水平。2001年，重庆商品房平均价格为1443元，比全国平均水平低783元。其中，商品住宅平均价格1133元，仅相当于全国平均水平的二分之 一左右。同时，重庆的商品房价格也远远低于其他三个直辖市，2001年京、津、沪三地的商品房平均价格分别为重庆的3.5、1.6和2.6倍；中西部地区的成都、西安、武汉三地房价也分别比重庆高出407元、652元和370元。从商品房价格涨幅来看，以住宅为例，截止2001年末，重庆商品住宅价格仅比96 年末上涨113元/平方米，年均涨幅仅为2.1%；同期全国住宅价格上涨463元/平方米，年均涨幅为5.2%，远高于重庆。另外，企业家调查问卷也显示，44.7%的企业家认为目前重庆商品房销售价格适中，27.2%的企业家认为房价偏低，只有不到30%的企业家认为房价偏高或过高。这一调查结果和前面的论述 共同说明，目前我市的商品房价格总体而言是基本合理的，并不存在虚高的泡沫成分。 3、从资金来源构成看，房地产金融风险并不大。 发展过热、泡沫经济的另一个重要特征是大量银行资金沉淀、贷款无法收回，导致金融风险。92、93年房地产开发投资资金来源中银行贷款占到了60%甚至70%的比例，信贷资金的过度介入导致金融风险的加剧。近几年，房地产开发资金来源渠道多元化发展趋势日益明显，直接用于房地产开发的信贷 资金大幅度降低，房地产市场的金融风险有所减少。 在房地产开发资金中，实际来自于银行的资金有两部分，一是银行对开发企业的直接贷款，二是银行对个人购房贷款转化为开发企业的开发资金。近年来，银行的信贷重心已逐步实现了从开发生产环节向消费流通领域的转移。统计资料显示，今年1—11月房地产开发的本年资金来源中，银行贷款占 22.0%，自筹资金占34.1%，其他资金（含定金及预付款）占42.2%，银行贷款的比例并不高，但若包括自筹资金和其他资金中间接来源于银行的资金，则房地产开发中实际使用的银行资金比重应在50%以上，甚至接近九十年代初期的比例。从表面看来，银行信贷资金介入房地产开发的力度仍未减弱，但实 际上，银行的信贷风险已大幅度减弱。相对于开发贷款而言，个人住房贷款的风险要小得多。缘何这样说？首先，由于住房贷款开展的时间不长，不良资产的比率较低；其次，目前住房消费贷款的条件比较严格；另外，个人住房贷款保险制度的实施也从客观上分散了银行的信贷风险。 4、商品房供求基本均衡，空置有所减少。 房地产产销脱节，供大于求，进而导致商品房空置的急剧增多，是房地产泡沫经济出现的又一重要特征。无可否认，目前近470万平方米的商品房空置问题不容小视，但深入分析可以发现，空置形成的原因并不是没有需求，主要是商品房供给结构与需求结构上存在矛盾。统计数据显示，在重庆现有的 空置商品房中，有45%的房屋空置时间在一年以上（目前比较普遍的看法是，这部分商品房才算真正的空置），其中绝大部分商品房存在户型设计老化、配套设施不齐全等问题。我们对企业家进行的调查也显示，有81.5%的企业家认为商品房空置的增加是由于商品房自身设计的缺陷及定位的不准确造成的。 这也就为商品房空置的居高不下与龙湖北城天街等优质楼盘供不应求并存的现象作出了最生动的注解。 近两年来，房地产供需脱节的状况有所缓解，2001年，商品房销售面积占同期竣工面积的比例为73.1%，2002年1—11月该比例高达94.9%，而1992、1993年该比例在50%左右；商品房销售面积中，去年以来个人购房比例均在95%以上，而1992、1993年商品房主要是集团消费，个人购房比例不到40%， 这些数据显示，目前重庆商品房供求基本平衡，需求是投资增长的源动力。 商品房供销的平衡使重庆商品房空置问题有所缓解，截止11月末，全市商品房空置总量为468.83万平方米，比去年末减少15.65万平方米，其中空置一年以上的商品房面积205.46万平方米，比去年末减少18.08万平方米。在商品房开发投资快速增长，开发面积日益扩大，商品房供给大幅度增加的情况 下，商品房空置不但没有增加，反而还有所减少，这也说明，目前重庆商品房空置问题已得到较好的控制。 第四、重庆房地产市场发展空间广阔，企业家信心十足，房地产市场崩盘的可能性不大 作为一个新兴的直辖市，在西部大开发强大动力的支撑下，重庆目前正处于大发展阶段，政府正在加紧进行以交通为中心的基础设施建设，未来几年内，重庆将相继建成几个100万人的卫星城市，加之“半小时主城区”工程、都市发达经济圈城镇面积的扩大和“把渝中区作为未来中央商务圈”的规划 等都将极大地促进房地产开发的发展。另外，目前重庆城镇化水平只有34.7%，低于全国平均水平，按照政府规划的发展目标，在2005年城镇化率将提高到40%。随着住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移，城镇人口不断增多，对住宅需求量将逐步增加；同时，居民外迁、商业楼的重新建设和旧城 改造将会为房地产行业的发展带来广阔的发展空间。据市统计局测算，“十五”时期，重庆城镇居民年均住宅的潜在需求量在2000万平方米左右，这必将成为推动重庆房地产业持续快速发展的强大动力。 另外，企业问卷调查反馈信息也显示：房地产业的企业家们对房地产行业的发展前景信心十足，有49.5%的企业家对本地房地产前景持乐观态度，只有10.3%的企业家对房地产前景表示忧虑；有91.4%的企业家认为本地区商品房的销售状况较好或一般，只有8.6%认为较差；46.6%对商品房销售前景持乐 观态度，只有10.9%的认为不乐观；88.0%的企业将在未来两年内加大或保持现有的房地产开发投资力度，只有12.0%的企业要减小投资力度；有58.7%的企业家认为重庆房地产开发投资规模与本地区经济发展相适应；认为本地区房地产开发投资规模适中甚至偏小的占75.3%；66.5%的企业家在回答“本地区 房地产开发投资是否过热”的问题时选择“否”。上述指标说明，重庆房地产市场的发展是有经济基础的，并没有脱离经济发展速度和人民收入增长速度，房地产市场无“过热”现象。 综合以上分析，我们认为，现阶段重庆房地产市场仍处于持续升温阶段，从整个市场发展趋势看来，目前重庆的房地产热是理性的、正常的，是与重庆社会经济发展的要求相适应的，不会产生过热现象。 三、高度警惕房地产开发投资领域的苗头性问题。 尽管目前重庆尚未产生房地产“泡沫”，但房地产开发领域中也还有一些不和谐的因素存在，应引起高度重视。 1、行业集中度偏低，企业风险防范能力较弱 作为一个资金密集型行业，房地产是一个风险较大的行业，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久的生存和发展，必须具有强大的资金实力。 然而重庆房地产行业客观存在规模小、实力弱的问题，没有真正形成多少实力雄厚的大型开发企业，虽然资质等级在2级及以上的企业数比较多，但企业发展 良莠不齐，实力不强。统计数据表明，2001年重庆房地产开发企业平均开发规模仅为1334万元，不仅低于京、津、沪三地（仅为京、津、沪三地的同期水平的19.4%、57.5%和54.8%），而且比成都、西安、武汉等地企业的开发平均规模也分别低了1641万元、1971万元和914万元，重庆房地产开发企业开发 实力还有待进一步提高。目前重庆房地产企业中真正有开发能力的企业占企业总数的三分之一，开发量约占70%；另外三分之二的企业仅完成30%的开发量。由于企业自身资金实力不够雄厚，资产负债率偏高，抵御市场风险能力较差；同时，企业规模小型化在一定程度上导致企业管理成本的增加。 2、房地产行业发展在一定程度上存在无序化。 目前我市无论是在开发、销售还是管理层面上都存在一定的无序化。在开发企业的登记注册、企业资质等级的认定、开发项目的审批、银行住房按揭等环节，管理操作不规范的行为均未完全杜绝。调查显示，有76.2%的企业认为我市开发市场存在一定程度上的无序化及房地产市场管理不规范化问题， 87.7%的企业认为重庆房地产中介服务市场体系一般，9.4%的企业认为中介服务市场不规范，这种不规范的市场运作方式对重庆房地产行业的健康发展是极为不利的。 3、土地供应增长过快。 近几年，重庆房地产开发土地购置呈高速增长的趋势。1998年—2001年，除2000年外,各年开发企业土地购置面积增幅均在30%以上，均远高于同期房地产开发投资的增长速度。今年1—11月份，重庆土地购置面积增长87.5%，而同期完成开发土地面积却较去年同期下降5.5%，土地的购置与开发完全悖 离。部分企业以增加土地储备为名，大量圈占土地；有些企业将土地购买到手以后，并不进行开发活动，而是待价而沽，等土地增值以后再以各种方式出售，以获取收益。土地交易中的投机因素，将引发土地价格上涨，进而加大房地产开发成本，导致房价上升，从而为房地产泡沫的产生埋下隐患。 4、房地产开发企业的资金拖欠问题。 调查显示，有66.9%的企业应付未付款有所加剧或与以前基本相当，67.2%的企业应收未收的资金有所加剧或与以前基本相当。企业间的资金拖欠现象，“三角债”问题比较普遍，加上清理“三乱”后，一些企业资金紧张，留下了较多的“烂尾楼”，一定程度上制约了企业的发展。在走访企业中我们还 了解到，大约有5%的住户购房按揭合同履行差，不按期还款，银行就从开发企业保证金帐上扣除，成为房地产开发企业的一大新的困扰。截止11月末，开发企业的拖欠款达28.61亿元，占完成投资总量的16.9%。拖欠款的大量增加，扰乱了房地产开发市场的经济秩序，造成了房地产开发的虚假繁荣，是房地 产发展的一大隐忧。 四、促进房地产开发健康发展的政策建议 在此起彼伏的“泡沫”声中，我们应该对重庆房地产市场运行态势及其发展前景有一个客观、全面的定位，寻求一条促使其良性发展的道路。对重庆的房地产市场来说，需要警惕房地产过热倾向，但摆在首位的工作仍是发展，围绕发展的同时，要高度重视上述提及的几大苗头性问题，重点做好以下几 方面的工作： 首先要建立规范的房地产业预警系统。 在区域性房地产泡沫已经产生的形势下，政府应建立规范、高效、灵敏的预警系统，对全市房地产发展的整体运作及发展动向给予适当的引导；与此同时，开发企业也应建立自己的预警系统，研究企业的风险经营及发展大计，增强企业规避泡沫风险的能力。 其次要促进房地产企业的规模化经营。 应积极采取措施扶持优势房地产企业，促其尽快做大、做强；在扶持优势企业的同时，还要在房地产领域全面引进竞争机制，充分运用资本市场，通过收购、兼并推进房地产企业的资产重组和企业扩张，通过优胜劣汰，加速房地产规模经营步伐。力争更多房地产开发企业股票上市，增强发展商的资本 实力。同时，要严格执行房地产企业准入制度，对于目前已出台的多项旨在提高进入房地产开发业的门槛政策，要严格执行，不能够被目前暂时的某些不利因素影响而放松政策执行力度。 第三、构造多层次供给体系，实现住宅产品的优化供给。 构造多层次供给体系、提高供给水平从本质上讲就是针对不同消费群体的消费特征和购买能力，提供不同地区、不同风格、不同户型、不同价位的商品房屋，以满足其不同层次消费需要。从消费的角度来说，就是向高收入阶层提供高档商品房、向中等收入阶层提供经济实用型房屋，而对低收入阶层则 提供廉租房或二手房。从开发的角度来说，就是要注重开发结构的调整和改善，从实际消费需求出发，注重不同价位商品房的开发, 避免一味追求高档而脱离实际。 第四、采取有效措施，盘活空置商品房 大力发展房地产二、三级市场，是盘活存量房，激活住房消费，增加住房资金最有效的手段。搞活住房二级市场不仅有利于居民以旧换新、以小换大，改善居住条件，从而扩大住房消费，促进住宅建设，而且也可以增加低价位住房供应，起到改善住房供应结构、平抑房价的作用，使不同层次家庭购房 时有更多的选择。目前各地住房二级市场发展很不平衡，二级市场的作用远远没有发挥出来。要尽快解决目前存在的房改房上市程序繁琐问题，取消不必要的审批和原产权单位盖章等程序；合理分配土地收益，进一步降低入市“门槛”；通过定期公布二手房成交价格等手段，引导市场，促进市场的活跃。 第五、完善土地招投标制度，从源头上控制房地产发展规模 政府要对出让土地进行严格的调控，对空置面积存量和增量较大的地区，要严格控制新增开发建设用地的供应量；要加强对土地供应的监管，防止土地的炒卖和囤积，取得土地使用权的房地产开发企业，必须按规定使用土地，长期未动工开发的，必须坚决收回土地使用权；要采取有效措施，规范土地 交易市场的行为，打击土地炒卖行为，限制以转手套利为目的的土地买卖；同时，还要逐步完善土地招标拍卖的制度，使土地价格保持在比较合理的水平上。 第六、加强金融监管，抑制投机需求 对重庆而言，要加强对金融风险的防范，首要问题是加大对房地产开发贷款的监管力度。要严格执行房地产企业资本金制度，提高企业自有资金的比重，进一步降低银行资金直接产与房地产开发的比重，同时要加强对申贷企业信誉度和还款能力的审核，避免呆、坏账的产生；另外，在消费贷款环节， 重点是要严格履行消费贷款的各项手续，防止“假按揭”的产生，同时还要对投机购房者的住房消费贷款进行严格的审核和控制。 第七、整顿市场经营秩序，维护消费者权益 针对当前房地产市场中存在的各种违规和欺诈行为，有关部门要加强监管，一方面要通过健全、完善各种行政和技术规范，坚决杜绝违规开发、面积缩水、合同欺诈、虚假广告、物业管理不规范等问题；另一方面要通过建立企业信用档案和建立体现公开、公平、自主、互利的契约制度，努力营造公开、 公平、公正的竞争环境，保护消费者的合法权益，维护开发商的正当权利；同时，要适当加大社会的监督力度，促进我国房地产市场的持续稳定健康发展。 摘自重庆市统计局《重庆统计分析》