一、房地产市场基本情况 今年我国房地产业继续保持快速发展势头，房地产开发投资、房屋新开工面积、竣工面积、销售面积均大幅增长，增速有 所加快。在旺盛的住房需求拉动下，商品房销售价格、房屋租赁价格以及土地交易价格也持续上涨。总体上看，目前我国房地 产行业发展是正常的，没有出现总体过热的局面，但个别城市房价、地价上涨较快的现象值得关注。回顾半年多来我国的房地 产市场，主要有以下几个特点。 1、供需增长同步加快，房价保持适度上涨。随着我国城市居民收入水平稳步提高，以及城市危旧住房改造力度加大和城 市基础设施建设加快，居民住房需求迅速增长，促进了房地产业的快速发展。今年1-7月份，房地产开发投资同比增长34.1%， 房地产销售额增长39.6%，销售额增长快于投资增长5.5个百分点；全国累计完成房屋竣工面积1.0368亿平方米，同比增长 37.7%，全国累计完成商品房销售面积1.07亿平方米，同比增长38%，销售面积和销售面积增长幅度均大于竣工面积和竣工面 积增长幅度。商品房需求的快速增长，推动了商品房平均销售价格不断上升。1-7月，全国商品房平均销售价格为2416元/平 方米，同比增长4.3%，其中，商品住宅平均售价为2253元/平方米，同比增长3.9%。旺盛的房地产市场消费需求还使商品房 空置面积增长幅度减小，1-7月份，商品房空置面积增长7%，增幅同比回落2.2个百分点。从总体上看，今年房地产的投资与 销售、竣工面积与销售面积基本上协调增长，商品房空置面积增幅下降，房价适度上升，房地产行业运行的主体是良好的。 2、部分地区加大经济适用房和普通商品房建设，有效平抑了过快上涨的房价。今年以来，在一些房价较高的地区，政府 加大了对经济适用房和普通商品住房建设的支持力度。如北京市今年上半年经济适用房建设完成投资和开复工面积分别比去年 同期增长20.7%和15%，共销售经济适用住房81万平方米，同比增长6.8倍，占同期商品住宅销售面积的16.5%，是自1998年启 动经济适用房建设项目以来上半年销售最多的一年。在低价经济适用房热销的带动下，北京市商品房的平均销售价格也有所下 降，7月份其商品住宅的平均销售价格较去年同期下降了7.8%。经济适用房的热销一方面有效平抑了房价，另一方面也促使部 分房地产开发商转变经营观念，加大了普通商品房的开发力度，从而有利于满足普通居民改善住房的需求，有利于降低商品房 开发中的经营风险和金融风险。 3、房地产的快速发展促进了国民经济的较快增长。上半年，房地产投资累计完成3817亿元，比去年同期增长34.0%，增 幅同比提高1.1个百分点，连续四年实现高速增长，成为促进国民经济增长的重要因素。上半年房地产投资对GDP增长的直接 贡献达到26%，拉动GDP增长2.1个百分点。同时，房地产业的快速发展，又间接带动了建筑、装潢、建材、家用电器等行业 和社会服务业以及金融、保险业的发展，增加了就业，促进了我国经济实力的增强，房地产发展对GDP增长的间接贡献超过 3个百分点。 二、房地产市场存在的一些问题 1、住房价格与居民承受能力相比仍然过高。上半年，虽然国家和各地政府采取多种措施控制房价过度上涨，但部分地区 房屋销售价格上涨幅度仍很大，如上海、宁波、青岛、南京四市的房屋销售价格仅二季度就上涨了18.1%、16.4%、13.4%、 9.5%。过高的房价大大超过了城市普通居民的承受能力。据统计，虽然今年上半年全国城市居民人均可支配收入同比增长了 9.0%，超过同期住房价格增长幅度3.1个百分点，但居民收入基数低，人均仅为4301元，使全国平均房价收入比仍高达7以上。 在北京、上海等城市，这一比例更是高达10以上。居民为了购买和改善住房，只有大量压缩其它方面的消费支出，在很大程度 上导致我国居民储蓄率居高不下，居民消费增长缓慢，对我国经济发展结构造成负面影响。同时，过高的房价收入比也抑制了 居民对住房需求的增长。 2、房地产市场体系仍然不够健全，影响居民住房消费信心和住房市场的发展。虽然我国房地产市场经过多年改革和发展， 市场体系逐步建立，但作为房地产市场重要组成部分的住房二级市场，由于长期缺乏有效的支持和管理，目前除在少数城市比 较发达外，在全国大部分城市还处于原始的、不规范的阶段，严重影响了房地产市场的正常交易和发展。如北京市上半年二手 房成交中，通过中介公司完成的只有50%，另一半则是通过费时、费心、费钱的自由交易方式完成的，同时，还有大量具备上 市资格并且有出售意愿的二手房没有进入市场交易。而且，目前二级市场中相当多的机构只从事中介服务，而把房屋作为一种 商品进行流通的企业则很少，这也是造成目前我国一方面商品房需求旺盛，另一方面商品房大量积压的重要原因。缺乏必要的 房地产流通企业还使目前部分城市房地产市场购房投机之风盛行，加大了住房贷款风险。 3、房地产开发企业规模小、抗风险能力差，经营行为还不够规范。目前我国房地产企业数量多，但是具有资质的房地产 开发企业却很少，而且企业普遍规模较小、资产负债率较高、人才匮乏、竞争力差、自我发展能力弱。例如北京市有房地产企 业900家左右，但是具有一级资质的房地产开发企业仅有30多家，再加上具有二三级资质企业也不超过200家。由于中小规模 的房地产主要依靠银行贷款提供资金来维持其经营活动，一旦经济和市场需求出现波动，必然给房地产市场或金融市场带来 重大损失。同时，大量小规模房地产企业的过度竞争和不规范经营行为还带来了工程质量问题、商品房供给结构问题、土地 投机和土地价格上涨过快等问题。据统计，今年上半年全国查处的涉及房地产价格及物业管理乱收费案件就达3300多件。 三、政策建议 今后相当长的一段时期，我国房地产市场将继续保持快速发展势头，房地产业仍会对我国经济发展和增加就业起到重要 作用，因此必须采取各种积极措施确保房地产市场健康发展。 1、加快经济适用房和普通商品房的建设，提高中低档住房的市场供应比例。由于我国住房消费将长期保持旺盛的发展势 头，商品住房价格与普通居民收入间的差距仍会比较大。为满足中低收入居民的住房需求，今后，各级政府应当继续加大经济 适用房和普通商品住房的建设力度和市场供应，而且要把居民住房的改善程度和对住房的满意程度作为发展当地房地产市场的 一个重要目标来完成。同时要进一步明确经济适用房的购买条件，控制经济适用房的供给对象，让更多的低收入人群更早更方 便地购买到经济适用房，使经济适用房真正发挥社会保障作用。 2、改进城市规划，适当加大住宅用地的供应量，避免土地价格的过快上涨带来的负面影响。今年二季度，我国土地交易 价格上涨7.1%，其中，居民住宅用地交易价格上涨11.8%。过快上涨的土地价格是造成目前商品住房价格较高的重要原因。因 此，面对不断高涨的住房需求，各地要科学调整城市规划，合理确定各类住房用地的布局和比例，其中土地价格和住房价格上 涨过快的地区要适当加大普通商品住房的土地供应。各地还要增加土地供应的透明度，详细公布年度土地供应计划，使参加竞 标的开发商能理性判断，避免其因担心买不到地而盲目出高价。要继续清理各类开发建设用地，依法查处非法圈占土地、土地 久占不用、违规转让房地产开发项目和炒买炒卖土地使用权行为。 3、强化金融的间接调控作用，切实加强房地产贷款监管，完善个人住房贷款担保机制。对信誉度高、偿贷能力强的房地 产开发企业以及符合条件的房地产项目，要继续加大信贷支持力度，支持房地产企业做大做强。同时要为房地产开发企业提供 多种融资渠道，密切关注目前市场上新出现的“土地典当”借款、信托融资借款、投资担保贷款、开发商贴息贷款等各种融资 方式的合法性和风险性，要及时对这些行为进行规范，发挥其积极作用，避免金融市场出现混乱。各级政府和金融机构还要继 续加大对普通商品住房和经济适用住房贷款的支持力度，适当简化贷款手续，降低贷款费用。 4、大力整顿房地产市场，为房地产开发企业和消费者创造一个良好的市场环境。有关部门要坚决打破行业和地区垄断， 实施市场准入制度，建立合法、有序的竞争机制。要积极宣传和完善保护购房消费者合法权益的法律法规，为消费者提供必要 的法律咨询和服务，坚决打击房地产市场的不法经营行为。要建立健全房地产市场信息发布和预测预警系统，及时、准确、全 面地收集房地产业运行中的情况，通过科学分析整理，对市场发展趋势做出准确判断，为政府决策提供支持，引导房地产开发 企业理性投资、住房消费者理性消费，使市场供求平衡，避免房地产市场的大起大落。 来源:中价网