一、房地产市场基本情况
　　2004年初以来，我国房地产业继续较快发展。1-11月，全国房地产开发完成投资10738亿元，同比增长29.2%。全国商品房新开工面积4.9亿平方米，同比增长11.7%。全国房屋竣工面积累计完成2.36亿平方米，同比增长11.7%，其中商品住宅竣工面积1.95亿平方米，同比增长10.1%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.47亿平方米，同比增长8.7%。
　　在房地产业快速发展的同时，房价也有较大幅度的上涨，2004年已成为近年来房价涨幅最高的一年。1-11月，全国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%。从我中心监测的36大中城市商品房集中成交价环比看， 1-11月累计上涨14.64%，其中上半年商品房集中成交价累计上涨8.02%，月均涨幅为1.29%；下半年5个月累计上涨6.17%，月均涨幅为1.20%，比上半年回落0.09个百分点。
　　商品住宅价格较大幅上涨。1-11月全国36大中城市商品住宅集中成交价环比累计上涨9.28%，月均涨幅为0.81%；除4月、11月两个月环比略有回调外，其余各月均呈上涨走势。分类别看，普通商品住宅价格累计上涨10.32%，高档商品住宅价格累计上涨2.57%，经济适用房价格累计上涨3.57%。分地区看，天津、长春、济南、宁波、厦门、南宁、成都、兰州等8个城市住宅价格涨幅较高，涨幅均超过10%。
　　商品房非住宅价格大幅上涨。1-11月，全国36大中城市商品房非住宅集中成交价环比累计上涨11.78%，月均涨幅1.02%。其中，写字楼价格累计上涨6.37%，月均涨幅0.56%；商业用房累计上涨17.19%，月均涨幅1.45%。　　
　　土地交易价格上涨较快。2004年三季度土地交易价格同比上涨11.6%。其中，居民住宅用地交易价格同比上涨13.6%；商业旅游娱乐用地交易价格上涨14.3%；工业用地交易价格上涨2.8%；其他用地交易价格上涨3.6%。除工业用地比二季度下降0.5个百分点外，其余各种用地价格比二季度均有不同程度的上涨。
　　另外，由于商品房价格的带动，存量房价格也有较大幅度的上涨，1-11月存量房集中成交价环比累计上涨6.49%。
　　2004年我国房地产价格较大幅上涨的主要原因:
　　一是房地产总体需求依然旺盛，投资性购房需求比例较大。我国正处于城市化水平不断提高的时期，房地产需求也呈不断增长的态势。2004年11月，全国商品住宅累计销售建筑面积21209.62万平方米，同比增长17.8%；销售额累计5471.84亿元，同比上涨31.4%，其中销售给个人的占总数的97.4%。全国商品房空置面积也有所下降，11月底全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3.3%；其中商品住宅空置面积为5826万平方米，同比下降12.9%。房地产需求的持续增长支撑了房价的走高。
　　在房价节节上涨的同时，投资性购房需求的比例也明显上升。长期以来，银行保持低利率，在利率水平较低、物价水平较高的情况下，居民储蓄意愿降低，投资意向增强。房地产成为了近两年的主要投资对象。大多数投资者以个人投资方式为主，也有部分投资者自发联合，形成“温州炒房团”式的投资购房团体组织，集中资金投资某个城市甚至某个楼盘。据上海房管部门调查统计，2003年底上海投资购房占16.6%，今年约为20%，均超出10%的警戒线。在上海的浦东新区，部分楼盘的投资购房的比例甚至超过40%。投资性购房比例的上升对房地产价格的上涨无疑起到了推波助澜的作用。
　　二是建筑材料价格上涨推动房地产价格上升。2004年，建材价格大幅上涨，其中圆钢（16,Q235）、螺纹钢（22,Q235）、螺纹钢（Φ12mm）、线材（普通6.5,Q235A）分别累计比去年上涨36.77%、33.08%、20.95%、36.59%，平均上涨幅度为31.85%；普通硅酸盐水泥（42.5强度、32.5强度）、矿渣硅酸盐水泥（42.5强度、32.5强度）分别比去年上涨11.28%、7.02%、6.98%、9.35%，平均上涨幅度为8.66%。从目前我国房屋建筑工程造价情况看，钢材的用量为砖混结构40-50公斤/平方米，框架结构为70-100公斤/平方米；水泥的用量为砖混结构200公斤/平方米左右，框架结构为300-400公斤/平方米。按照2004年的价格的上涨幅度计算，钢材和水泥两项基础建材价格上涨就增加建筑成本50-100元/平方米，再加上其它建材及人工费上涨以及因建材价格上涨增加贷款数量等因素，建筑成本大约上升150元/平方米。建材价格上涨使房地产开发成本上升，并最终体现在房价方面。
　　三是炒作因素提高了房价上涨的预期。从行为金融理论的角度分析，房产的价格不仅与房租和利率有关，而且与潜在购买者主观上“认为”的价值有很大关系。为了提高这种潜在的价值，近年来，一些房地产商大肆宣传房地产的保值增值功能，并不惜采用雇人排号、隐瞒成交量、自产自销等手段进行炒作，极力抬高市场涨价预期。在这种氛围下，一些原来对投资房地产有顾虑的购房者逐渐从观望转向到不但利用自有资金，而且还借助银行贷款投资；而一些购房原本并不迫切的需求者也跟着“买涨不买跌”，也在一定程度上推高了房价。　　　　
　　二、2005年房地产价格走势预测
　　目前，我国正进入一个新的经济快速发展阶段，房地产业已经成为经济增长的重要支撑点，房地产价格也成为了各方面都关注的问题。我国房地产价格已经过了二、三年的较大幅度上涨，总体判断，2005年房地产消费需求还有一定的增长空间，加上建筑成本上升，房价总体水平仍会保持一定幅度的上升，但涨势将有所趋缓，上涨幅度将小于2004年，个别近年房价涨幅较大的地区则有可能出现价格回落现象。
　　一是城市居民的房价收入比依然较高。目前我国已进入人均国民生产总值1000美元向3000美元跨进的阶段，房地产业发展将进入相对稳定的增长期，并开始与国际房地产发展规律相契合，当前房价收入比过高矛盾对房价的制约作用也将逐渐显现出来。以上海为例，一套80平方米的住房的价格是年人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连在一般认为人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。另外，根据各地统计局公布的城镇居民年人均可支配收入、个人消费信贷余额等计算，上海家庭债务比例高达155%，北京、青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例分别达到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低为44%，而房地产贷款是家庭债务的最主要的部分。即便考虑到城市居民的隐性收入，目前的家庭实际购买力与房价的矛盾也将对房价上涨产生较大的制约作用。
　　二是投资购房比例上升造成房屋空置面积明降实增，“空住率”上升，市场存量较大。从2004年的数据统计来看，商品房的空置面积是下降的，但是由于我国的空置面积的统计为报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，也就是说只要房屋从开发商手里售出，不论有人居住与否都不参与空置统计，从而不能体现空置的真实情况。由于2004年投资购房需求比例的增加，目前有相当一部分房屋虽然已经从开发商手中售出，但实际上无人居住，成为待售或待租的存量房，造成房屋的实际空置增加。据不完全统计，上海、北京、南京、杭州、宁波等房价上涨较快的城市，房屋的“空住率”都高于20%。以上海为例，根据当地供水、供电部门对长期欠付水电费对象分析做出的最保守的估计，中心城区有大约4.5万套“无人房”，合计面积为500多万平方米。浦东新区有些住宅小区的水电费收缴率只有60%左右，无人居住的房子占40%左右，而这些不缴水电费的住房都是已售房屋。这部分由投资形成的存量“空住”房屋一旦进入市场，就会增加房屋供给，抑制房价上涨。
　　三是国家宏观调控政策效应在2005年将进一步显现。2004年以来，政府和央行针对房地产价格较快上涨，防止房地产过热，出台了一系列宏观调控措施，主要从控制土地和信贷两方面入手，对房地产业加以规范。2004年10月21日出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，加强了土地用途的管制，加快了土地出让的市场化进程，规范了土地价格形成机制。一方面提升了土地的开发价值，使土地价值在出让市场化过程中得到充分体现；另一方面也从源头上对乱开滥占土地、过度开发，造成房地产过热的倾向加以抑制。央行也于2004年10月9日宣布加息0.27个基点，虽然幅度不高，但是其对开发商以及购房者心理预期的影响却很大，在增加房地产开发商融资成本、防范金融风险的同时，也增加了购房成本，对遏制投资性购房比例过高尤其是房地产投机行为起到了积极作用。有调查显示，加息后有投资意愿的购房者比例已经有所下降。今后的一段时间里，国家针对土地和信贷两方面的宏观调控政策效应进一步显现，将对改变有地开发、有房投资就能赚钱的盲目心理，防止房地产过热，抑制房价过快上涨起到积极的作用。
　　另外，国家对于各地控制房屋拆迁规模和速度的政策，以及部分地方出台的遏制炒房措施也将对防止房价过快上涨继续起到作用。
　　三、几点建议
　　（一）继续加强宏观调控力度，防止房地产市场出现大幅波动。2004年国家出台的宏观调控政策对防止房地产投资过热取得了较为明显的成效，但应该看到目前房地产市场还存在很多问题，尤其是存量土地清理以及协议出让土地遗留问题等，各地应该进一步加强宏观调控政策的实施力度，防止房地产投资过快出现反弹，避免房地产市场出现大幅波动。
　　（二）调整房地产开发投资结构，增加低价位商品房建设。目前的市场需求依然以中低价位的商品房为主，而实际供给却有所减少，2004年经济适用房开发投资占总开发投资的比例还比2003年有所下降。增加中低价位商品房尤其是经济适用房建设，一方面能够满足广大低收入群体的实际需要，解决其居住问题，另一方面也可以在一定程度上缓解房价上涨的压力，并且可以避免高档商品房和非住宅商品房过度开发造成的重复建设和资源浪费。
　　（三）健全房地产市场体系，充分发挥市场竞争的作用。一是完善商品房、存量房、房屋租赁市场的建设，形成梯级体系，发挥各市场间的替代和联动作用；二是控制期房销售和转让，形成合理的竞争秩序，减少信息不对称造成的负效应，促进有效竞争，使价格能够体现真实价值。三是进一步完善土地市场，加大市场对土地资源配置的深度和广度。
　　（四）加快建立房地产基金模式，引导投资的合理应用。较大数量的民间资金已经是客观存在，合理的引导资金的投向将对我国经济发展产生较大影响。引导适量的民间资金以房地产基金的模式进入投资市场，一方面可以为其建立较好的投资渠道，为房地产业的发展提供资金支持；另一方面也可以有效的降低银行的信贷风险，促进金融体系的改革和稳定。
　　（五）进一步加强房地产价格监测体系，完善信息发布制度。健全房地产市场价格监测体系，建立对商品房、存量房、房屋出租价格的全面监测；调整房地产数据统计口径，完善对商品房“空置”以及存量房“空住”的统计，及时、准确、全面地收集房地产业中的市场信息，掌握房地产市场动态，准确判断市场发展趋势，为政府宏观调控决策提供支持。完善信息发布制度，科学确定房地产信息的发布时间和方式，正确引导投资和消费，促进市场平稳发展，避免房地产市场的大起大落。