一、房地产市场价格的基本情况
　　今年一季度，房地产市场继续较快发展，在旺盛需求的支持下，全国市场房价持续上涨，但涨势有所减缓。
　　（一）市场房价继续较大幅上涨
　　一季度，全国商品房平均销售价格同比上升12.5%；35个大中城市商品房销售价格同比上涨9.8%，商品住宅价格上涨10.5%，其中经济适用房、普通住宅分别上涨3.4%、9.7%。从我中心对全国36大中城市房价的监测来看，商品房集中成交价比去年同期上涨9.18%。分类别看，商品住宅价格上涨7.31%，其中经济适用房价格上涨2.72%，普通商品住宅价格上涨10.56%；商品房非住宅价格同比上涨16.54%，其中写字楼和商业用房集中成交价分别上涨10.13%和20.04%。分地区看，东部地区商品房集中成交价上涨10.21%，中西部地区商品房价格上涨3.29%和2.28%，东部地区商品房价格涨幅大大高于中西部地区。
　　存量房集中成交价比去年同期上涨12.65%，其中存量房住宅和非住宅价格分别上涨7.51%和18.89%。
　　（二）中低价位商品房价格涨幅高于高价位商品房价格涨幅
　　今年1-3月份，在中低价位商品房中，经济适用房、二类地段普通商品住宅和三类地段普通商品住宅分别比去年末累计上涨2.09%、4.08%和4.21%；高价位商品住宅中一类地段普通商品住宅和高档商品住宅以及商品房非住宅价格则分别累计上涨0.88%、0.73%和1.03%，明显低于中低价位商品房价格涨幅，与去年相比呈截然相反情况。
　　（三）商品房价格涨势有所趋缓
　　今年1、2月份商品房集中成交价环比分别为1.24%、1.61%，3月份环比为-0.77%。1-3月，商品房集中成交价累计比上年末上涨2.08%，月均涨幅为0.69%，比去年同期月平均涨幅0.88%低0.19个百分点，也比去年第四季度月平均涨幅0.95%低0.26个百分点。
　　二、对今年后期房价走势的判断
　　分析一季度的房价走势，综合考虑影响房价涨落的各种因素判断，今年后期的房价将以涨势渐落渐稳为主，预计二季度全国36大中城市房价仍将保持上涨态势，但涨幅将低于一季度，涨幅约在7.5%左右。
　　（一）政府加强房地产市场调控的效果将逐步显现
　　自去年以来，国家针对房价过快上涨以及部分地区投资性购房比例较高采取了一系列宏观调控措施。一是央行分别于去年10月29日和今年3月17日两次上调房贷利率，对抑制房地产过度投资产生较大影响。二是今年3月26日，国务院办公厅印发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出了稳定房价的8条措施，进一步传达了政府加强房地产市场调控，保持经济平稳运行的决心，对加大调控力度，克服涨价预期发挥了重要作用。据监测，3月份一些房价上涨幅度较高地方的二手房市场供应量明显增多，商品房价格也有所回落。在南京二手房买卖统计数据中，1月份房源客户比率为2.56比1，成交率为13.69%；而3月份的房源客户比率达到3.02比1，成交率为8.71%。上海市4月18日-4月24日的新楼周成交量为33.8万平方米，比前一周减少了近6万平方米，总成交均价为7656元/平方米，环比下跌14.7%，住宅成交均价为7238元/平方米，环比下跌17.7%。
　　（二）房屋供给较大幅增长将促使房价涨幅趋缓
　　去年全国房地产开发投资完成13158.25亿元，同比增长28.1%，其中住宅投资8836.95亿元，增长28.7%。全国施工面积14.05亿平方米，同比增长19.2%，新开工面积6.04亿平方米，增长10.4%，其中商品住宅新开工面积4.79亿平方米，增长9.3%。全国竣工面积4.25亿平方米，其中商品住宅竣工面积3.48亿平方米。今年前三个月，以上各项指标仍然保持较高的增长幅度，特别是全国商品房空置面积达9220万平方米，同比增长5.5%，增幅比去年同期高0.2个百分点。此外，由于去年投资性购房比例增加较快，一些城市甚至达到15%以上，造成这些城市房屋“空住率”上升。据不完全统计，上海、北京、南京、杭州、宁波等去年房价上涨较快的城市，房屋“空住率”都高于20%。央行提高房贷利率和国家针对房价过快上涨采取的其他政策措施，将大大增加投资购房者、尤其是贷款炒房者的成本和房屋持有风险，房屋出售变现的机率将随之增大，这部分房屋入市也将加大房屋的供给，使房价涨幅进一步放缓。
　　（三）房地产开发公司利润率较高，房价可调整的空间较大
　　房地产业一直以来就是利润率较高的行业之一，自有资金平均利润率约为15%-30%，有的开发公司甚至达到50%以上。据有关方面调查有的楼盘最高成交价与最低成交价之间的差距达一倍之多，即便以最低成交价计算，开发商依然有利可图。房地产公司的利润水平也迅速提高，在已公布的今年一季度报告的50多家房地产上市企业中，不少公司业绩大幅增长，其中净利润增长幅度在100%以上的就有7家，增长幅度最高的达到299.7%，净利润增长近3倍。较高的利润率和利润水平为房价的调整提供了较大的空间。
　　（四）房地产开发成本的提高对房价上涨的实际推动作用不大
　　虽然近年房地产开发成本中的建筑材料价格、土地价格都有所上涨，但对房价上涨的实际推动作用并不很大。去年建材价格较大幅上涨，其中建筑用钢材和水泥价格分别累计上涨31.85%和8.66%，但由于原材料成本占房价的比重仅为20%，钢材和水泥成本占房价比重不到10%，由此带动房价上涨幅度不超过1%。另外，2004年土地价格同比上涨6.08%，按照国土资源部的调查，土地成本平均占房价的23%计算，土地价格上涨也仅带动房价上涨1.38个百分点。两项合计带动房价上涨不超过2.5个百分点，与去年全国房价上涨14.4%相差很大，说明建筑开发成本上涨对房价上涨的实际推动作用是很有限的。
　　但也应该注意到，近几年我国房价快速上涨是多重因素作用的结果，有供求结构的问题，也有房地产体制的问题；有房地产业自身的原因，也有金融等相关行业的原因，影响房价上涨的各种因素还没有达到一个稳定的均衡状态，如果不加强宏观调控，房价涨势渐落渐稳的趋势也有反弹的可能。一是我国房地产业正处于发展时期，房屋需求在很长的一个时期内仍将呈不断增长态势，对房价有较强的支持作用。二是今年一季度原材料和土地价格继续上涨，对房价上涨仍有一定的推动力。今年1-3月份，主要建筑用钢材价格在上年持续上涨基础上又上涨9.5%左右；土地交易价格也保持上涨态势，35个大中城市的一季度土地交易价格比去年同期上涨7.8%，涨幅比去年高出0.3个百分点，其滞后影响将会有所显现。三是投资性购房虽有减弱，但比例仍然较高，并随时可能出现反弹。目前在银行利率较低、房价上涨较快的情况下，大量民间资金流动性很强，出入房地产市场迅速，在政策较紧的情况下暂时退出市场，一旦气候适宜就会很快地进入市场。
　　三、几点建议
　　保持房地产市场价格稳定，是调控房地产投资和稳定市场的关键，也是当前宏观调控的一项非常艰巨的工作。因此，各地区、各部门都应按照中央既定的方针和措施，继续抓好贯彻落实工作。
　　一是各地要严格贯彻落实国务院办公厅的《通知》精神，真正负起责任，继续加大对房地产市场的宏观调控力度，采取有力措施抑制房价大幅上涨。稳定房价的重点是抑制过度的房地产投资需求，要综合运用税收杠杆等措施，压缩炒买炒卖、房地产投机的利润空间，把人为炒作、抬高房价对市场的影响降到最低程度。要有保有压，区别对待，不仅要区分不同的购房需求，也要根据不同地区房地产投资建设的实际情况，采取相应的对策，不搞“一刀切”。
　　二是要把经济适用房和廉租房建设作为构建和谐社会的一项内容，落实地方政府的责任，加大建设力度，切实解决一些地方经济适用房建筑量缩减和廉租房建设不落实的问题。要合理制定经济适用房的建设标准及政府指导价格，保证老百姓买得起、住得上，又有利于调动开发商的积极性。经济适用房的指导价格要向社会公布，并加强对政府指导价格执行情况的监督检查，坚决制止和纠正各种变相涨价行为。
　　三是加大市场整顿力度，规范房地产市场行为。要加强对房屋交易合同执行情况的检查，实行房屋价格公示制度，对利用虚假交易等欺骗手段操纵市场价格的开发商、中介人等，以及散布虚假涨价信息的行为，要依法进行打击和严厉处罚。
　　四是加强房地产价格监测，完善信息发布制度。要全面准确地掌握房地产市场动态，加强对影响房地产价格因素的分析，及时发现市场运行中的问题，正确判断房价走势，努力做好对市场调控和引导的各项工作。要完善房地产信息发布制度，科学确定房地产信息发布时间、方式和力度，适时披露相关信息，纠正和消除错误信息对市场的误导，正确引导消费和心理预期，避免房地产市场出现大的波动。