今年上半年，各地认真贯彻落实国家关于稳定住房价格的各项政策，房地产市场秩序好转，房价涨势趋缓，房地产业保持较快平稳发展。从房价走势看，目前住房价格仍在高位运行，影响房价涨落的因素并存，稳定房价工作正处于关键阶段，任务依然艰巨。
　　一、房地产市场价格的基本情况
　　今年1-6月份，全国商品房平均销售价格同比上涨10.1%。其中，商品住宅平均销售价格上涨11.9%；商业营业用房销售价格上涨9.3%；办公楼销售价格下降4.6%。进入二季度后，房价出现涨幅回落的积极变化。从主要城市二季度统计看，35个大中城市房屋销售价格同比上涨8.0%，虽然比一季度上涨1.5%，但同比和环比涨幅分别比一季度回落了1.8和1.2个百分点，国家稳定房价政策已初见成效。
　　从我中心监测的36大中城市房价情况看，上半年房价变化呈现以下特点：
　　（一）各类房价涨幅均出现回落，存量房价格回落幅度较大。上半年商品房集中成交价同比上涨9.03%；环比累计比上年末上涨3.54%，月均涨幅为0.58%，低于去年同期月平均涨幅0.06个百分点。特别是进入二季度后，房价涨幅回落明显，商品房集中成交价同比上涨8.87%，涨幅比一季度回落0.31个百分点。上半年存量房集中成交价同比上涨8.34%，环比累计比上年末上涨3.67%，月均涨幅比上年同期回落1.33个百分点，其中二季度同比上涨4.28%，比一季度回落8.37个百分点。
　　（二）不同地区的房价变化不一，前期房价上涨较快地区房价回落较多。从各地一、二季度房价变化比较看，东、中部地区房价涨幅回落，西部地区房价继续上涨，其中，东、中部地区二季度商品房集中成交价同比分别上涨8.76%、2.11%，涨幅各自回落1.45和1.18个百分点；西部地区二季度同比上涨5.83%，涨幅增加3.55个百分点。前期房价上涨较快城市房价回落更为明显，上海、南京商品房二季度价格同比分别上涨20.46%和5.1%，涨幅比一季度分别下降1.88和2.22个百分点；月均环比均由涨转跌，分别由一季度上涨3.4%、0.27%转为下降0.62%和0.7%。
　　（三）除经济适用房价格涨幅较低外，其他商品房价格仍在高位运行。上半年，商品房住宅价格同比上涨7.64%，其中经济适用房价格同比上涨1.64%，环比累计比上年末上涨2.02%；普通商品住宅价格同比上涨10.57%，累计比上年末上涨3.96%。从城市的不同区域看，一、二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨9.83%、11.15%、10.92%，累计比上年末分别上涨2.46%、4.03%和6.10%。商品房非住宅价格同比上涨14.48%，其中写字楼和商业用房价格分别上涨7.94%和17.98%。
　　二、对今年下半年走势的判断
　　从今年上半年的房价走势看，国家稳定住房价格的政策效果初步显现，投资性购房过快增长的势头得到抑制，房价涨势趋缓。总体判断，目前房价涨幅渐落渐稳的走势仍将持续，预计今年下半年全国36个大中城市各类房价、特别是商品房住宅价格涨幅还会有一定幅度的回落，累计涨幅将比上半年有所下降。主要理由是：
　　（一）国家稳定住房价格政策效果将进一步显现
　　年初以来，国家针对房价过快上涨、部分地区投资性购房比例较高的情况，出台一系列稳定住房价格的政策措施，对遏制房价上涨过猛、房地产投机炒作发挥了重要作用。从一些地区反映情况看，投资购房热开始降温，投机购房比例明显下降。5月份上海商品房销售合同撤销率大幅增长，个别楼盘合同撤销率甚至达到134.4%。大连住房夏交会成交量比春交会下降50%。南京1-6月份全市商品房销售面积、销售额与去年同期相比增长温和，扭转了前期猛升猛涨的态势；如商品住宅销售215.6万平方米，同比增长15.3%，而去年同期增幅为64.3%。同时，主要由个人住房消费贷款构成的居民消费性贷款增幅也有明显下降，截至6月末，全国全部金融机构居民户消费性贷款余额为2.11万亿元，今年上半年增加量为1193亿元，同比少增了1204亿元。其中，居民户中长期消费性贷款增加1234亿元，同比少增964亿元；增幅为6%，同比下降7.3个百分点。随着各地政府对中央稳定住房价格政策的逐步落实，政策效果将会更为明显。
　　（二）房屋供给量增加将促使房价涨幅趋缓
　　去年全国竣工面积4.25亿平方米，其中商品住宅竣工面积3.48亿平方米。今年上半年，房屋供给量仍有较快增长，全国累计完成施工面积11.63亿平方米，同比增长18.8%。其中，住宅施工面积9.01亿平方米，增长18.8%。而且，国家对存量土地的清理和银行贷款利率的提高，也将促使开发商加快房地产开发和房屋销售进度，进而增加房屋供给。此外，全国商品房空置面积仍然较大，6月末全国商品房空置面积为1.04亿平方米，同比增长7.9%，其中商品住宅空置面积为0.59亿平方米，同比增长2.2%。房屋供给量和空置面积的增加将对抑制房价大幅上涨起到积极作用。
　　（三）房地产市场各方对房价的预期发生变化
　　上半年国家出台一系列稳定住房价格政策后，房地产市场各方对房价走势预期发生变化，住房交易行为逐步趋于理性。据中国人民银行6月7日公布的全国城镇储户问卷调查显示，未来3个月打算购买住房的居民人数占比为19.1%，较上季下降2.9个百分点，较上年同期下降2.2个百分点。另据国家统计局城调总队最近对全国35个大中城市抽样调查，38.7%的消费者购房心理预期和购房计划发生了变化，其中，60.6%准备推迟购房；15.7%准备提前购房；7.7%打算取消购房；16%准备去租住廉租房。此外，对重点房地产开发企业进行的问卷调查结果显示，在国家出台一系列稳定房价的措施之后，1353个房地产开发企业判断今后商品房销售价格不会继续上涨，所占比重为48.7%；972个企业认为房价将会继续上涨，所占比重为35%，其中9成企业认为涨幅不会超过10%。
　　（四）较大的租售价格比将对房价上涨产生抑制作用
　　目前，我国对房屋租赁市场可供出租的房屋面积尚无比较准确的统计，但从目前房地产市场的租售比价关系看，可供出租房屋的实际数量较大，市场待租房较多，这将在一定程度上抑制房价上涨。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，房屋“租售价格比”约为1∶100。目前在我国，租赁市场较为发达的深圳“租售价格比”是1∶200左右，上海二手房租售价格比在1∶150-200之间，杭州则达到了1∶300以上。而且近几年，房屋租赁价格涨幅始终较大幅度的低于房价涨幅。2000年以来，房屋租赁价格每年的涨幅大约为1%，而同期房屋价格的涨幅每年约为7%，租赁价格与房屋价格之间差距不断扩大，这种情况将会加大对房价上涨的抑制作用。　但是，在看到国家稳定住房价格政策取得成效、房价走势将逐步回稳的同时，也应该注意到，近几年房价快速上涨不仅与大的经济形势有关，而且还存在房地产市场体制、机制方面的原因，保持房价稳定决不是一朝一夕的事情，应注意到当前影响房价稳定的因素仍在相当大的程度上存在着，如果不能坚持稳定房价的基本方针、政策，动摇决心，放松警惕，房价仍可能出现大幅反弹。一是我国城镇化进程加快和居民收入水平提高形成的大量住房需求仍将在一定时期内对房价产生较大的支撑作用。二是房屋供给结构仍没有明显改善，中低价房开发建设比例持续降低，上半年全国累计完成房地产开发投资6193亿元，同比增长23.5%；其中，完成住宅投资4147亿元，增长21.3%；完成经济适用房投资204亿元，同比下降14.6％。三是房地产投资和投机需求比例虽有所降低，但资金仍大量滞留在房地产市场，个别地区投资购房者还在趁机吸纳低价房，待机涨价出售。四是一些地方政府从增加当地财政收入角度考虑问题比较多，对稳定住房价格的重要性认识不够，落实中央稳定房价政策的决心并不坚决。
　　三、几点建议
　　保持房地产市场价格基本稳定，不仅是当前宏观调控的一项重要工作，也是保持经济平稳较快发展、构建和谐社会的一项长期任务。各地区、各部门都应深刻领会中央关于稳定住房价格政策的精神，继续贯彻落实好各项政策措施，努力保持房地产市场的持续、较快、健康发展。
　　一是各地要认真贯彻落实国务院关于稳定住房价格的各项政策，坚持“遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价”的预期目标，区别对待，有保有压，继续做好稳定房价的工作。要运用好税收杠杆和贷款首付比例等财政、金融手段，保护合理的消费性住房需求，控制投资性、特别是抑制投机性住房需求；要控制城市拆迁规模，掌握拆迁节奏，减少被动性购房需求；要继续做好整顿、规范房地产市场秩序工作，打击利用欺诈、虚假手段抬高或变相抬高房价的行为。同时要做好房地产市场的舆论引导工作，正确宣传国家稳定住房价格的基本方针和政策，既要有利于稳定房价，也要有利于促进住房建设和消费的正常增长。
　　二是加快落实经济适用房和廉租房建设，加大建设力度，优化住房结构，切实解决低收入群体民众的住房需要。要在合理制定经济适用房建设标准和政府指导价并公示的基础上，严格审查申购资格，保证这项为低收入群体提供住房保障的政策落到实处。对炒卖房号、骗购经济适用房，扰乱市场价格秩序的行为要予以严厉打击和惩处。城市政府要把廉租房建设提上重要议程，认真搞好研究和规划，落实建设资金和途径，合理制定廉租房申请、退租资格标准和程序，逐步健全完善住房保障体系。
　　三是加大对城市存量土地的清理力度，坚定清理闲置土地的决心，盘活存量土地。征收土地闲置税，打击土地囤积；严格土地开发年限规定，加快土地开发建设速度；对开发商逾期没有开发的土地，要坚决予以收回。充分发挥规划、土地调控手段的作用，合理确定房地产开发土地供应总量、布局和结构，提高节约和集约利用土地的水平，重点扩大经济适用房用地量。同时，应加强地价的管理和调节工作，完善城市基准地价制定发布工作，保持合理、适度的地价水平。
　　四是加强房地产价格监测，做好信息发布工作。要进一步完善房地产价格监测工作，改进监测方法，提高监测质量。全面掌握房地产市场动态信息，加强房地产市场运行态势和房价变动情况的分析，及时发现苗头性、倾向性和趋势性的问题，为政府加强和改善房地产市场宏观调控提供有力依据。要加强房地产市场价格信息的发布工作，适时披露房价变动信息，正确引导消费者科学的房屋消费观念和理性的市场心理预期，促进房地产市场的持续、较快、健康发展。