——2012年物业服务收费成本调查工作总结
为保障我市物业服务收费管理办法的顺利出台和配合我市普通住宅物业服务收费等级标准的制定，2012年我局价格成本调查队对我市部分住宅小区的物业服务收费成本进行了调查。全队同志克服重重困难，圆满地完成调查任务，较客观的反映了物业服务企业的经营情况，为我局科学制定物业服务收费政策提供了重要的成本数据。通过本次成本调查，拓展了我市价格成本调查的新领域，积累了一定的成本调查工作经验。为进一步打开我市价格成本工作局面，推动建立价格成本调查长效机制，我们对本次物业服务收费成本调查工作进行认真总结，并对完善成本监审制度和工作方法作了初步的思考和探索。
一、 物业服务收费成本调查工作开展的基本情况
本次物业服务收费成本调查工作与我队以往开展的成本监审或调查工作存在较大的差异。一是样本点选取困难。由于物业服务企业调查样本点众多，经营情况复杂多样，不能简单以现行的物业等级分类来划分价格成本调查的样本点类别，因此调查样本的科学选择存在较高的难度；二是工作协调难。由于本次调查对象不能充分理解调查工作的目的，总体上物业服务企业认为调查结果不会直接影响到本小区现行收费标准，所以工作配合不理想；三是数据收集难。一方面由于本次调查对象多为民营企业，个别企业管理制度不健全，财务数据与其它管理部门的经营数据不能相互印证，一些重要的成本数据我们无法从财务数据以外找到可信度较高的证据支撑；另一方面由于调查对象的财务人员工作水平参差不齐，多数企业财务人员工作能力有限，个别企业甚至在会计科目设置上都存在一定的缺陷，因此成本数据的采集、归类存在较大的难度。
针对上述情况，我队结合实际对本次调查工作的目标及方式进行了适当调整。
（一）客观反映企业现状。本着实事求是的原则，以调查清楚各物业小区的经营情况、成本情况为目的，将原按现行物业等级出具分类社会平均成本的方式调整为单独出具各被调查小区成本调查报告的方式，并对其价格成本和经营情况以及一些影响成本的特殊因素作较详细的说明。
（二）加强重点数据分析。对个别重要的成本数据，仅有企业财务账目提供支撑而缺乏其他材料佐证的，我们就在调查报告中予以单独说明，避免数据不实的调查风险。
（三）合理调整成本资料。针对个别企业会计科目设置较混乱的情况，我队成本工作人员认真查阅、核对其明细账，对个别科目进行了调整，通过耐心解释和沟通，取得了企业财务人员对调整结果的认可。
二、影响物业服务成本及企业经营状况的一些重要因素
（一）物业服务企业的经营规模、经营策略不同，导致成本差异较大
通过本次成本调查，我们发现物业服务企业的经营规模较大地影响其成本，经营规模与其单位成本成反比关系。物业服务企业的经营规模小，就意味着管理费用等固定成本无法摊薄，导致其单位成本相对较高；反之，当物业服务企业经营规模较大，其固定成本相应摊薄，单位成本相对较低。
另外，物业服务企业的经营策略，也是影响其成本的重要因素。本次调查中我们发现，部分企业与开发单位有关联关系，其住宅物业服务的成本较高，与其物业服务收入发生倒挂。导致这种现象产生的原因，主要是开发单位通过较高质量的物业服务来提升其楼盘品牌的品质，从而推动楼盘的销售，以期从房产市场获利来弥补物业服务分公司的亏损；而普通物业服务企业，其经营策略比较简单，即实现有效盈利，因此其成本控制相对严格。
（二）入住率和收缴率是影响物业服务企业经营状况的重要因素
物业小区的入住率代表了小区的成熟程度，物业服务费的收缴率体现了物业服务企业的管理水平，入住率和收缴率较高的小区，其物业服务企业的经营状况相对较好。本次调查中，个别小区的入住率和收缴率均不高，导致其物业服务企业的亏损较严重。
（三）物业服务行业仍属劳动密集性行业，职工薪酬在其总成本中占比较大
从本次调查结果来看，多数物业服务企业职工薪酬占总成本的50%左右，个别企业达到60%。因此，我们认为物业服务行业仍属劳动密集性行业。且职工薪酬近年来增长幅度较大，本次调查的物业服务企业中职工薪酬2011年较2010年普遍上涨15%以上。
（四）影响物业服务成本的一些特殊情况
1、物业服务企业与物业开发单位存在关联关系，对成本有一定影响
例如A物管公司服务的小区配套车位一共241个，其中出售给业主的有21个，剩余220个车位的产权属于B公司，A、B两公司同属C集团。241个停车位中除已售的21个正常收取了每月80元的物业服务费，其余220个停车位均未收取物业服务费。C集团只将停车位的租赁收入部分交由A公司收取。我们认为应忽略其关联的特殊情况，按其能正常收取物业服务费来考量A公司的经营状况。通过还原此部分的收入，2009年至2011年A公司的利润能分别达到约31万元、30万元和14万元，因此我队在调查报告中对此情况予以了单独说明。
2、绿化、道路修缮等一次性支出费用对当期成本有一定影响
本次调查中多数物业小区在2010年和2011年在绿化方面的投入较大；个别小区因道路改造也增大了当期成本。此类成本应在受益期内进行合理分摊，但因本次仅是成本调查，故未对成本项目予以调整。
3、个别未实行水表一户一表的小区因总分表计量差增加的成本问题比较突出
本次调查中，有两个小区的水表未实行一户一表，总表与分表的计量差较大。此部分计量差形成的水费因全部由物业服务企业承担，带来经营成本的增加。原则上按有关政策规定，将该部分费用在全体业主间进行合理分摊，而不应计入企业物业服务成本。
三、物业服务收费成本调查工作的经验
本次物业服务成本调查工作中，我队运用成本工作中积累的丰富经验，制定了科学严谨的调查工作方案，加强了审前与企业的沟通，严格初审后明确了调查工作方向，实地调查中突出重点有的放矢，调查报告充分与被审企业交换意见。合理的工作安排帮助我们克服了调查工作中的重重困难，我们也通过解决工作中的难题获得了有益的经验。
（一）细致耐心和坚持不懈，是做好数据收集工作的前提
在本次调查工作中，个别被调查企业的配合程度不高，使整体工作推进缓慢，但我队成本工作人员从确保我局顺利出台重庆市物业服务收费管理办法的大局出发，在调查工作中，我队与房地产价格处的同志一道，始终保持着极大的耐心，多次向被调查企业的各级管理人员仔细讲解我们调查工作开展的目的、意义，就争议问题反复磋商和沟通，尽全力争取企业人员的理解和配合，最终与企业形成了共识，圆满完成了基础数据的收集工作。通过此次调查，我们认识到，工作中的困难是多种多样的，排除这些阻力，需要我们对工作持之以恒的耐心和坚持不懈的努力。
（二）对照比较和科学分析，是找准成本变化因素的关键
在成本数据汇总完毕后，对重要的指标数据，比如小区交付使用时间、小区住宅户数、小区应收费面积、小区住宅部分应收费面积、入住率、收缴率、职工薪酬等，进行横向（不同企业）和纵向（不同年份）的比较，通过比对，认真分析各同类小区成本差异的原因；仔细查找导致同一小区不同期间数据异常变动的原因，并与企业管理人员沟通，确保分析结论的可靠性，并在成本调查报告中予以充分说明。
（三） 对工作节点的及时总结和准确把握，是确保调查质量的核心
我队在工作开展期间，针对调查过程中出现的多种问题，多次召开阶段性总结会，反复讨论研究，及时调整工作方案，修改成本调查样表，统一报告格式。比如,在调查中，我们发现我市绝大多数住宅小区的二次供水由重庆二次供水有限责任公司提供供水设计、安装、运营、维护、抄表、收费等服务，所以二次供水的成本与各物业服务企业的运行成本没有直接关联；通过对个别住宅小区明细账的核查，发现该物业服务企业只对电梯的维护费、安检费单独列示，而电梯运行的电费因未单独安装电表故无法得到准确的电量，即无准确的运行费用，因此电梯日常运行及维护费无法完整列示。鉴于上述情况，我队及时调整了调查的相关成本科目。正是通过不同调查阶段的研讨分析，我们对调查工作中各个环节的关键问题有了较准确的把控，从根本上保证了调查工作的质量。
四、物业服务收费成本调查的一些思考和建议
1、开展定期监审（或调查）能有效地为政府决策提供系统的基础数据，并能在一定程度上促进物业服务企业提高管理水平
本次调查我们仅是了解了个别物业服务企业的成本及经营情况，而不同的物业服务企业的经营情况千差万别，只有通过对个别企业较长期间的成本调查才能对一些共同的引起整个行业成本变化的因素做出较客观的判断。因此对物业服务行业开展定期成本监审（或调查）有利于我们能把握物业服务成本变化趋势，为政府决策提供较系统的基础数据。 本次调查中，我们发现物业服务企业的管理水平高低在一定程度决定其服务物业小区数量的多寡，服务小区的数量多寡直接影响到成本费用的分摊；同时，物业服务企业的管理水平也直接影响到其成本控制，而个别企业成本控制不理想，与其管理上的疏漏直接相关。开展对物业服务行业的定期监审（或调查），能够有效督促企业加强财务管理，促进企业搞好成本控制，提高企业的整体管理水平。
2、不断探索管理费用的合理分摊方法，力求有所突破和创新
为了合理分摊管理费用，我们对收入占比、人员占比、面积占比等几种不同的分摊口径作了较全面的分析，综合各种因素后，确定了本 次调查的分摊原则：一是若企业除提供物业服务以外，还有其它业务经营范围，就按物业服务收入占公司总收入的比例分配物业服务成本应承担的管理费用；二是在物业服务范围内，同时对多个物业小区提供物业服务，就按各物业小区的应收费面积占比分摊各物业小区应承担的管理费用。三是同一个物业小区中有不同的物业形态，比如高层住宅、多层住宅、商铺、会所、车库等，按其实收物业服务的收入比例再分摊各种不同物业形态应承担的管理费用。
成本费用的合理分摊是确保成本监审工作质量的关键所在，找到尽可能完善的分摊方法是我们长期求索的目标，这需要我们通过不断的工作实践，在合理确定分摊原则上能有所突破和创新。
3、加快推进我市价格成本立法，是顺利开展成本监审、调查工作的有力保障
本次调查中某上市企业，除物业服务以外，还有多种经营范围。随着集团经营规模的不断扩张，其物业服务方面的管理范围也逐年增加，由此，各物业服务分公司应分摊集团的管理费用的比例逐年下降，理论上各物业分公司承担的集团的管理费用就相应下降。但调查期间，此上市公司集团的管理费用急剧上升，2010年、2011年分别是2009年的2.3倍和3.58倍，因此各物业分公司分摊的管理费用在分摊比例下降的情况下，分摊的管理费用仍有大幅度的上升。企业仅对我队工作人员提供集团的审计报告和财务账页，不愿提供原始票据和凭证供调查人员查阅，故我队无法了解其集团管理费用急剧上升的直接原因，也无法在报告中予以客观的评价。通过此次成本调查，我们充分认识到，要实现依法行政，科学监审，必须加紧制定《重庆市政府制定价格成本监审办法》，明确政府价格成本调查机构与被监审、被调查主体的权利义务关系，才能确保成本监审与调查工作正常进行，才能有效提高政府成本监审与调查工作的效率、质量和社会公信力。