应税二手房价格认定工作,是指政府价格主管部门设立的价格认证机构,对二手房计税价格进行认定的过程,是价格认证机构新开拓的工作领域,扎实做好这项工作,不仅有利于提高价格服务水平,促进价格认证工作职能的履行,而且对于增加财政收入,保护税收征纳双方的合法权益,促进社会主义法治建设,也具有极其重要的意义。
一、应税二手房价格认定是历史和现实的需要
过去很长一段时间,二手房交易计税方式主要有三种:一种是买卖双方当事人协商形成的,另一种是中介机构评估形成的,还有一种是财政、国土房管、地税等部门共同商定分地段、分片区确定形成的。但三种方式形成的计税价格主观随意性均较大,基本上都低于实际交易价格。一是当事人双方协商形成的价格中,大部分是实际交易一个价,到有关部门缴纳税费又是一个价,当事人向税务部门出示的是“阴阳合同”;二是中介机构评估形成的价格中,有的中介机构以收费为目的,按当事人的要求进行评估,评估价格大大低于实际交易价格;三是财政、国土房管、地税等部门共同研究确定的计税价格,该种方式形成的计税价格相对合理,但也因片区、地段、楼层、建筑年代等不同,致使价格差异也很大,税费征收人员难以掌握,而且随着时间的变化也不能及时作出相应调整。其计税价格大部分也低于实际交易价格,造成了国家税收收入的严重流失。
二、荣昌县开展应税二手房价格认定工作的实践
为了规范应税二手房价格认定行为,堵塞税收流失的漏洞,增加国家财政收入,2010年底,重庆市荣昌县人民政府办公室发出通知,从2011年1月1日起,在全县范围内开展个人二手房交易应税价格认定工作。县发改委价格认证中心为此项工作的指定机构。县内所有进行交易的个人二手房均由县地税局统一委托县价格认证中心进行应税价格鉴定。未经价格认定的,税务、财政、国土房管等部门不得开展税费征收、产权过户等工作。个人二手房应税价格认定费用由财政专项拨款,对当事人不收取任何费用。
在此项工作开展的前后一段时间,县价格认证中心对全县的二手房市场交易行情进行了仔细调查,并实地到全县21个镇街的每一条街道进行了实地勘查,争取做到对每个镇街每条街道的房屋状况了然于心,按照合法、公正、科学的原则,采用规定的程序、标准和方法,制定了较为完整的二手房价格鉴定方案。在合理确定了片区计税基价的基础上,综合确定房屋的面积、楼层、区域和建筑年代等修正系数。按照市场比较法的基本原则和鉴定方法,分别对进行交易的每一宗二手房分别作出价格认定。
应税二手房价格认定工作开展以来,荣昌县二手房交易十分活跃。从2011年到2012年4月期间,县价格认证中心共办理二手房应税价格认定4182件,认定总金额达到6.51亿元。与原计税方式相比,计税价格净增2.22亿元,为国家财政增收1600万元,取得了可喜成绩。
三、进一步做好二手房应税鉴定工作的思考
(一)加强宣传,全面提高公众对应税二手房价格认定工作认知意识
一是要通过报纸、电视和网络等各种媒体采取多种形式宣传价格认证中心“调解价格矛盾,处理价格纠纷”、尤其是“行使价格裁定任务”的职能。要大力宣传国家发改委、国家税务总局《关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》,使公众知晓涉税财物价格认定工作的开展,是为了“堵塞由于计税不准确造成的税收征管漏洞,增强税收征管工作的科学性,客观性和公正性,减少税收征纳双方在价格方面的纠纷,从而起到维护国家税权,保护纳税人合法权益的积极作用”。
二是加强与应税二手房价格认定工作相关如税收、财政、国土房管等部门的沟通和协调,要消除部门与部门之间各自为政的陋习,制定定期会审制度,收集典型事例,不断完善价格认定方法。
(二)进一步修订和完善应税二手房价格认定的实施方案和鉴定方法
目前,从已经开展二手房应税价格鉴定工作的地区来看,主要有三种模式,一是“一房一价”,即以单个的交易房地产为标的物,逐一进行价格鉴定。这种方法虽然能够较为准确和及时地反映房地产交易市场行情,但工作量较大,需要人手较多;二是“一区一价”,即以一定区域如每条街道或每条街道的一定路段为单位确定计税价格。此方法的特点是简便易操作,但反映市场行情相对滞后,房地产的个性特征难以显现;三是“一区一价,系数调整”,即在一区一价的基础上,综合考虑房屋的楼层、朝向、面积、景观、建造年代等因素,确定系数进行修正。这种方法既很好的解决了工作量的问题,同时又兼顾了房地产的特点,也符合国家对税基认定的有关规定,因此,应根据各地实际情况来制订具体的实施办法,从而使工作人员有章可循,使二手房应税价格鉴定更具操作性。
(三)要广泛收集真实的二手房交易市场价格信息
目前,开展二手房应税价格鉴定工作,一般都是运用市场比较法对税基进行确定,运用市场比较法进行鉴定就必须收集到大量的、真实的房地产交易市场价格信息。我们认为,这类信息的取得大致有三个方面,一是与二手房中介企业建立常年信息联络关系,定时收集实际成交的二手房交易市场价格信息和二手房意向性销售价格信息;二是收集各种报刊杂志网络等各种媒体上发布的二手房销售价格信息;三是经常性了解商品房开发企业的二手楼盘价格变动情况。对从各渠道收集上来的价格信息,要分区域进行汇总,分析价格变动情况,同时,要采取定期和不定期的办法对各种数据进行检查核实,确保信息的准确性。并在此基础上,及时调整计税基价和各种系数。
(四)加强基础建设,为二手房应税价格鉴定提供有利条件
一是要普及计算机应用管理,建立健全二手房价格网络体系及数据库,并把计税基价和各种系数计算机,规范地运用软件系统对二手房进行价格鉴定;二是建章立制,完善二手房价格鉴定的内部管理制度。要建立健全相应的价格鉴定受理制度、集体审议制度、内部审核制度、错案责任追究制度,人员培训考核制度,档案管理制度,信息交流制度等相关制度;三是加大资金投入,二手房应税价格鉴定必须由财政拨付专款,以确保此项工作的正常进行。
(五)更新观念、开拓视野,不断加强交流与合作
在二手房应税价格鉴定上,各地价格认证机构的操作规程、鉴定程序、鉴定方法都不尽相同,缺乏统一性和规范性,基层价格鉴定工作还存在着各自为政、信息不灵、交流不畅的情况,特别是涉税财物价格鉴定这项工作起步较晚,目前还处于摸索阶段,积累的经验相对较少。因此,价格认证机构必须更新观念,开拓视野,树立全国价格认证大合作,大交流的理念,加强沟通与联系,注重学习周边区县、外省市兄弟单位以及国外价格认证的好经验、好做法。把二手房乃至整个涉税财物价格鉴定工作推上一个新台阶。