---四访集信息，五步立结论

二手房屋交易成交合同标的金额，是核算纳税金额的重要依据。但是，由于房屋交易双方为减少纳税金额，往往签订阴阳合同，以低于实际成交价格的虚假合同报税，导致国家和地方税收流失现象较为严重。为尽可能减少税收流失，委托资质机构进行价格评估，并以此作为纳税核算依据的方式得到了广泛认可和大力推崇。为减少实际评估中的人为因素，促进评估价格的科学合理和规范操作，重庆市创新推行网络系统软件确定二手房价格。然而，在实际运行过程中，网络系统定价不足之处也日益显现，难以达到推行系统定价的预期目的。对此，垫江县针对性探索出四访集信息、五步立结论的评价格方法，有效破解了二手房网络系统定价限，得到了房屋交易申报纳税人、国土房管局和税务部门的认可。

一、网络系统定价面临的问题

剖析网络系统定价方法，其主要是通过标的物相同或相似的区域内随机抽取4个样本，取其平均价作为计税价格。这种定价方式难以平衡虑房屋新旧、功能、质量等因素导致的价格差异，难以体现实事求是和公平合理的定价原则，难以达到房屋交易双方、国土房管部门、税务部门价格的共同认可。一是难以体现个体差异。实际交易中的二手房，存在着土地使用性质、所处地段、新旧程度、功能结构、装修质量、商业价值、物业管理水平、配套基础设施等众多方面的差异，实际交易价格客观上存在着较大差距，网络系统简单的平均定价方式，对一定区域内的房屋一以概之，显然有失公允。特别是非住宅房屋的定价，不能区分地段，市场成熟成度，面积大小，进深长度的因素，体现不出所谓的金角银边，十步不同价转角不同价等。二是难以客观反应房屋的实际成交时间的价格。受买卖双方当事人对物权法等相关法律认识程度不够等因素影响，许多在几年、十几年前成交的房屋目前才着手办理房屋产权过户，那时的房屋实际成交价格与当前市场的交易价格显然是天壤之别，网络系统划片定价难以做到区分真正交易日与二手房过户时的市场价格差异，导致当事人对定价的难以接受，引发新的社会矛盾。三是定价参照物不同导致所定价格差异较大。系统取样参照物是随机产生，抽取时参照物不同，所定价格也就不同。例如，在同一天中，对同一标的物进行多次系统定价，其所定价格就也会出现多种结果，有的甚至价格差别还很大，操作过程中如何取舍难度较大。四是系统内区域样板还有待充实完善。以垫江为例，目前有30%-40%的标的物不能在网络系统内找到合适的参照物，难以满足交易二手房定价需求。

二、垫江定价的创新探索

针对网络系统存在的不足，垫江结合实际，创造性采取“四访集信息，五步立结论”二手房定价方法，确保了二手房交易价格认定的公平、公正，有效地遏制了二手房交易中税费的流失。

四访集信息。准确掌握不同区域、不同结构、不同质量、不同建设时间房屋真实市场交易价格信息，对于公平、公正地搞好二手房交易价格认定至关重要、意义重大。垫江通过“四访”，及时将存量房交易价格信息整合汇编成册，作为二手房定价格的指导价和重要参考依据，为准确定价奠定的坚实基础。一是走访二手房中介机构，向他们定期了解二手房交易真实价格信息和二手房意向性销售价格信息。二是到国有资产管理办公室收集不同时段国有资产的真实拍卖价格信息。三是了解房地产开发商新开盘销售的真实价格。四是走访房地产交易市场，了解市场交易情况，了解民众意向价格。

五步立结论。严格工作流程，确保二手房交易价格认定公正。严格按照《中华人民共和国价格法》、《重庆市价格显证条例》以及相关价格价格量证规定，设定格式化的《涉税财物价格认定结论书》，并探索出了“听、看、审、算、定”五步定价操作程序。“听”：即垫江价格认证中心接受定价委托后，听取房屋交易所工作人员对认定标的物基本情况的介绍，做到心中有数。“看”：即实地勘察，对认定标的物进行查看，了解标的物所处地段周边环境、房屋结构、新旧程度以及配套设施等并做好详实的登记，确保眼中无假。“审”：即审核资料，审核认定标的物与交易双方当事人提供的资料是否相符，真正交易日与过户日是否有差异，确保核对无差。“算”：即测算过程，根据收集的相关信息，结合“四访”指导价汇编，认真测算，从而得出详实的标的认定价值，确保算得有据、算得无误。“定”：即出具认定结论，在测算数据的基础上，出具一份公正的认定报告，保证定而有据。

虽然垫江县认证中心在房产交易价格认定工作取得了一定成绩，但认定经验还有所不足，还需要在今后工作中进一步加以完善和改进，与时俱进，努力探索，让鉴定工作向纵深发展，进一步规范二手房价格认证工作；向横向发展，深入到新建商品房以及其它领域，为县财政增收、为县域经济发展服好务。

垫江县价格认证中心  陈国庆