新政出台后 广州楼价难再见到暴涨暴跌

    今年广州楼价不会因新政策的出台而暴涨跌。但买家购房心理会受新政影响，或许他们会持币待购。　

    记者观察

    “广州新政出台，牵动千万人心”。在广州市国土房管局、广州市财政局、广州市地方税务局联合发布了《关于我市享受优惠政策普通住房标准的通知》(下称《通知》)出台后的第一周，记者发现，除个别楼盘一天接待6~7台客外，其他不少楼盘都反映市场较为冷清，几乎没接到一个电话，这可说是给6月广州楼市带来了一了股“冷空气”。无独有偶，部分开发商甚至无奈地感叹，从五一黄金周开始成交就比往年淡，市场似乎有点冷。开发商、中介、买家、投资者都在观望，这一观望不得不引起众多人士对下半年广州房价走势的猜测与热论。

    纵观广州市房地产市场发展历史，可以说是在曲折中发展，在艰难中进步，既经历了1994年起步时的艰辛、高潮时的繁荣，也经历了1996~1997年泡沫破裂时的痛苦。我们可以从广州市国土房管局统计数字看出，1997年，广州市房价每平方米6650元，2003年每平方米4437元，其中商品房从1997年每平方米的6678元，到1999年每平方米5500元，之后4年围绕5600元/平方米的水平在小于1%的范围内波动；二手房也从1997年的每平方米5408元逐步回落至2003年每平方米3137元。这几年空置也在不断消化中，已连续9个季度批出预售小于实际销售。因此，笔者认为，2004年楼价开始的上涨是在多年下滑情况下的一种理性回归。

    我们再来看看今年一季度，广州房地产市场就出现了喜人的景象。如土地供应充足，市场供需两旺，二手交易扩大。尤其是二手交易，自1998年以来，广州二手交易面积连年保持36%以上的增长，加上大量的房改房，使一、二手交易良性互动，逐步形成房价市场调节机制。在过往5~10年，广州市累计一、二手成交面积远比上海、北京等地要高，而这些房产正在市场上流通，庞大的流通面积，令广州楼市不易被炒作。

    与以往“大热”的6月楼市相比，今年的6月楼市表现出前所未有的“冷”和“静”。特别是购房者在最近利空的风声中不愿轻易下单，处于观望状态，造成市场交易量减少，使成交速度变缓。事实上也确实如此，在政府一系列抑制房地产增长过快的宏观调控政策下，对广州市房地产市场的影响效果日益显现，尤其是近期《通知》的出台，使更多的消费者进入持币观望状态。这一点，从近期房地产市场的活跃程度就可看出。虽然众多楼盘纷纷放慢了推盘节奏，部分楼盘的销售速度也明显下降，以及今年4月广州成交量与上月同比每平方米下降了181元，而5月份全市成交量在4月低水平的基础上，预计减少1/3。

    但是，从今年广州整个房地产市场来看，笔者认为，总体而言供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定(目前新开楼盘价格未见走低)。从这点上来说，目前市场已形成了多元博弈的局面，不会因某种因素的变化使广州房价暴涨或暴跌。这倒是件令人鼓舞和值得期待的大好事。