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风生水起 成都商品房明码标价
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风生水起 成都商品房明码标价
本刊特约记者 白菡萏 成都报道
近日，一条有关商品房销售明码标价的新闻经媒体报道后，在成都房地产市场引起轩然大波，一时间，风生水起，有关商品房销售是否该明码标价的争议激烈而起，消费者持拍手欢迎态度，但部分房地产开发商却因不愿明码标价而持反对观点。
从２００１年１月１日开始实施的我国《关于商品和服务实行明码标价的规定》第二、三条早就明确规定：凡是在我国境内收购、销售商品或者提供服务的都必须明码标价，公开标示商品价格、服务价格。出台规范性法规本是依据国家法律法规“依法行事”，是一件很平常、很正常的行政行为，为何会引起社会极大争议？成都部分房地产开发商为何持反对意见？本刊特约记者对此进行了一番深入调查采访。
●一则新规 商品房白纸黑字标价卖
商品房每平方米卖多少，建筑面积、套内面积、公摊面积各是多少，再也不能由开发商嘴上说了算，必须“白纸黑字”标出来。８月中旬，成都晚报等成都当地媒体报道称，成都市于年内将在全省率先出台实施有关商品房明码标价的地方性法规——《成都市商品房销售明码标价管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》），届时开发商或销售商销售商品房时不按规定明码标价将被依据价格法律法规查处。《暂行规定》称，成都市商品房销售明码标价将参照《成都市商品房销售价格和收费公示牌》(以下简称公示牌)和《成都市商品房销售价目表》(一房一表)进行价格和收费公示。凡在成都市行政区域内从事房地产开发经营的企业和营销中介机构，在销售商品房(包括经济适用房)时都要按规定进行明码标价。
商品房明码标价，由经营者根据自身楼盘情况在销售场所醒目位置或显著位置悬挂公示牌，公示牌公示内容包括房地产开发经营企业的名称、所售楼盘名称、楼栋编号、本楼栋起价、最高价、平均价，以及房屋总价款外向购房人收取的费用等。其中，本楼栋起价是指本楼栋最低销售价格，本楼栋最高价是指本楼栋最高销售价格，本楼栋平均价则指本栋楼的算术平均销售价格。同时，商品房的销售价目表将实行一房一表，公示的内容包括所售房屋的房号、户型、是否装修、房屋建筑面积、套内建筑面积和公摊面积、计价单位、销售单价、房屋总价款、房屋总价款外向购房人收取的费用、备注栏等。经营者需规范制作价目表存于商品房销售场所摆放的电子触摸屏或电脑中供购房者查询；不具备电子触摸屏或电脑的，也可按价目表规定内容制成商品房销售价费公示册供购房者查阅。
根据《暂行规定》内容，商品房销售明码标价所标示的价格一律使用阿拉伯数字标明人民币金额。为了规范商品房销售明码标价和行为，商品房销售公示牌和价目表格式均由成都市物价局统一监制，由经营者自行制作，公示牌和价目表最下端均需标注价格举报电话12358，便于消费者价格咨询和举报投诉。经营者不得任意改变或减少公示牌和价目表规定的内容，所标示的内容有变动时，需及时更换。同时，经营者不得在标价之外加价出售商品房，不得收取任何未予标明的费用，不得在销售商品房时利用虚假的或使人误解的标价内容及标价方式进行价格欺诈。对于标价之外的收费和价格，消费者均有权拒付，并有权拨打12358向物价部门举报、投诉。
●一场争议 商品房价是机密？
其实，目前国内的苏州、南京、昆明、西安等地均相继出台实施了商品房明码标价的规定。此次成都市研究出台商品房销售明码标价管理规定，消费者相见恨晚，认为当前房地产市场中的商品房销售价格以开发商或销售商的口头报价为主，商品房经营者只是嘴上向消费者介绍整个楼盘的均价，具体到每栋楼每套房屋的详细售价则称以签定商品房销售合同上确定的价格为准，商品房具体卖价为多少让消费者一头雾水。但是，由于消费者与经营者的讯息不对等，在“供不应求”的房地产市场中，通过市场竞争来的市场调节价功能未体现出来，商品房价格往往出现一天一个价的局面，价格不透明让消费者失去了购买商品时进行性价比和自由选择的权力。此外，由于商品房销售未进行明码标价，也使得部分经营者在与消费者签订预售合同后，才提出之前未提及的额外价格和其它收费。与房地产开发商或销售商相比，消费者常常处于弱势地位，遭遇额外加价或额外收费后也只有“忍气吞声”。商品房销售实施明码标价后，哪套房屋卖多少，经营者要收取哪些费用及其收费依据是什么，标示得清清楚楚、明明白白，让消费者一目了然，保证了消费者的合法权益。同时，消费者一旦与经营者发生纠纷，明码标价内容还可以作为法律凭据。因此，成都消费者对此都拍手称快。
但是，除了少数房地产开发商对此新规持支持态度外，不少房地产开发商却提出了异议，大多数楼盘不愿将销售价格明码标示，主要有两大原因：首先，房产商视价格为商业机密。一些房产老板认为，房产市场竞争激烈，价格已成为主要的竞争手段之一，将房价全部公开，就会让竞争对手在制定价格策略上有机可乘，一明一暗，自己难免会吃亏。其次，房产商担心价格完全公开会将客户消费引向性价比相对较高的房屋，剩下的房源就会形成滞销。此外，绝大多数商品房属市场调节价。在市场竞争激烈之下，房价变化非常频繁，这也是经营者不愿标价的原因。因此，商品房销售商一般都愿意以口头上向购房者介绍价格，在签订合同时才明确具体售价。
●一次调查 中小开发商有隐情
成都市物价局价格检查分局一位负责人承认，一些开发商特别是小型的房地产开发商为了“某种利益”而不愿公开商品房销售价格，但其背后“有鲜为人知的隐情”。
目前，开发商在房价上的“文章”大致分为“起价法”和“均价法”两种。“起价法”是指开发商只公布一个看起来相当具有诱惑力的低位价格，而整个楼盘只有一两套房子卖这个价，甚至根本就没有；如果购房者问起，就说“起价房”已经售完，要买只有比这个价格更高的房子。“起价法”就是要用所谓“低价策略”引诱购房者到售楼部现场，不管买不买都是帮他聚人气，以实现其制造紧张气氛的目的。“均价法”在当前楼市运用得较普遍，虽不能说都有诱导之嫌疑，但给购房者传递的信息仍然是不确定的。一般楼盘公布的“均价”相对于其梯度价格，看起来要“温柔”得多，但整个楼盘不同位置、不同朝向、不同楼层的房子都有不同的价格，“均价”除了让更多购房者访问售楼部，对购房者来说，没有任何实际意义。
为什么开发商大都不愿意明码标价呢？一些业内人士认为，目前行业内盛行的销售提成、溢价分成制度是造成该现象的根本原因。不管开发商自己聘用置业顾问销售，还是委托代理公司销售，都会使用这种“绩效考评”合作方式，尤其是“溢价分成”制度鼓励销售一线人员卖高房价，超高部分可获得与企业的分成。既然有这样的奖励措施，房价需要保持一定的“发挥空间”就不难理解了，明码标价自然就难以实施。
●律师说法 新规可造就双赢
成都市房管局法律顾问机构四川君合律师事务所律师邓虎接受记者采访时称，商品房作为一种价格偏高的特殊商品，在市场交易透明度方面一直被忽略。在以前的一些案子里，很多纠纷都是由买卖双方对价格认定不一致造成的。现在提倡商品房明码标价不仅符合《价格法》和《商品房销售办法》等相关法律，同时其交易透明度也有了明晰规定。作为一个诚信的企业，有义务向相关购买人群提供真实合法的价格体系，即向购房者公示房屋价格，营造透明和谐的交易环境。对开发商来说，明码标价不仅不会损害他们的利益，相反还会极大地巩固企业的信誉，在购房者心中树起企业良好诚信度的标杆。
西南财经大学博士生导
新政连续出 京城房价仍“高烧”
本刊特约记者 王红娜 北京报道
进入八月中旬，北京的天气已呈现出丝丝凉意，而“火热”的房价却还在继续攀升。据
近几年来一直在攀升的北京房价，已经让北京居民苦不堪言，有人说北京居民已经被迫迁居河北了。进入2006年以来，北京的房价更是节节攀升。国家发改委、国家统计局发布的调查数据显示，2006年1月，北京新建的商品住房价格上涨幅度达到8.4%，位居同期全国房价上涨幅度最快的城市之列。在接下来的几个月里，这种增势更是有增无减。如此“火热”的现象，不仅影响了居民的生活，也蕴含着巨大的金融危机。
面对北京房价这种调而难控的局面，大家不禁质疑，究竟是什么在支撑这种上升？
几大因素拉升北京房价
北京作为全国的政治、文化中心，房地产市场是一个全国性的市场，因此，北京房地产市场的购买力与有效需求十分庞大。此外，城市化率的进一步提高所带来的住房需求更加广阔。据专家预测，北京市到2010年常住总人口有可能达到1700万，由此推算，每年新增人口约35万人左右。同时，本地居民家庭的置业升级、城市改造中所产生的需求和一部分家庭的投资需求，都增加了北京的住房需求。如此强劲的需求支撑，使房价很难回落。
业内人士指出，造成北京房价上升的另一个重要原因就是住房供给结构不合理。从去年开始，售价在每平方米6000元以下的住宅开发量很少。开发商为了获取更大的利益，不会主动积极开发中低价位住宅产品。而伴随房价的大幅上涨，中低价位住宅非常抢手。普通居民真正需要的也是这类住房，他们在市场上得不到实现，只得去追逐那些让他们供起来吃力的高价房。正是这种供需结构的失衡，造成了大部分需求者都去争抢那些高档房，这些住宅的价格也就水涨船高。在这种火爆现象的背后却是，开发商们个个盆满钵满，购房者却叫苦不迭。
“资金流动性过剩，是推动北京房价上涨的主要原因之一。”摩根士丹利亚洲董事总经理谢国忠如此表示。“中国现有在建房地产市场价值占GDP的1/3，中国新增贷款中的相当大一部分被投向房地产存量。这是北京房价上涨的一个主要动因。”另外他还认为，出口繁荣是中国GDP高速增长的原因。GDP决定了人们的购买力，出口繁荣带来的经济成功，使人们的乐观预期显得合乎情理；这反过来又创造了流动资金，并吸引更多的资本流入。投机性需求的攀升，也加剧了北京房价的上涨。
对于北京房价的持续上涨，也有人提出，北京的宏观调控措施没有到位，应进一步加强调控措施。
但在一系列调控措施出台后，北京房价为何不迭反涨？
房价缘何继续攀升
一个城市的住房需求量在很大程度上决定于人口数量的多少。北京作为全国的政治文化中心，吸引了大规模高素质、高收入人才的进入。在北京市统计局的报告中，有一句意味深长的话：“尽管目前普通住宅价格已处高位，但在需求刺激下，价格仍不断走高。” 新政效应不明显的原因在于供需矛盾还未缓解。房价不是由政策来决定的，只有通过供求关系的协调才能使房价走向合理。
进入8月，北京新盘猛增，但这些新盘多为老盘后期。从这些开盘项目户型来看，除东亚·奥北中心和彩虹城四区以小户型为主外，其他项目主要户型均在
新政实施后，高档楼盘面临比普通住宅更多的政策限制，风险预期更为强烈，这就导致开发商有意放慢了这部分产品推向市场的节奏。但由于“拿证10天内必须开盘”的限令颁布，这部分储备被迫放量，这就导致公寓供应量出现明显增幅。高档项目的相对集中放量，拉高了8月供应新盘的整体价格水平。因此从总体上看，房价也就没有明显下降。
据专业人士介绍，九部委“
