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豪宅调查：深圳山水类别墅价格水涨船高
大中小针对深圳豪宅市场“一枝独秀”现象，记者近日走访了多家有在售或将售豪宅盘的开发商后发现，“买涨不买跌”心理似乎成为大部分高端楼盘买家入货的不二法则。开发商普遍认为深圳豪宅价格仍然坚挺，不会出现降价销售风潮，价格竞争并非豪宅逆市营销的手段。另一方面，目前深圳诸多别墅自住比率上升，表明高端置业者对豪宅类产品的价值认同，并没有受淡市影响。相反，他们更加坚定了对豪宅类产品的价值判断。
“不降价照样卖得好”据调查，由于市场不景气，而许多入市豪宅新盘定价较为合理，符合市场预期。在普通住宅大打价格战的同时，豪宅开发商之间大都在定价方面彼此心照不宣。
“我们的楼盘与一些普通住宅没有可比性，会根据市场调整价格给予客户一些优惠但绝对不会打价格战。”一位开发商老总告诉记者。事实上，到目前为止，市面上很少出现跟风降价促销的别墅类产品。
除了波托菲诺 纯水岸五期、天麓等极少数高端项目延续高举高打价位入市外，以“符合市场预期”的价位入市几乎成为豪宅开发商基本的公识。他们认为，大多数高端盘在入市前已经通过相关途径对准买家进行摸底，根据产品结构与开发供应体量制定相应的销售策略。简而言之，“低开高走”或“高开高走”的销售策略多被采用。如万科·棠樾一期悦水庄别墅，尽管前期蓄客已高达三千多人，7月还是以2．3万元的合理均价入市，开盘当天即成功售出八成，目前成交已过6亿元，成为近期深圳市郊山水别墅类销售领头羊。由于棠樾位于莞深交界的观塘片区，有着未来“莞深中央别墅区”美好预期，开盘吸引了许多深圳、东莞等地的买家。购买棠樾别墅的陈先生告诉记者：“由于占有高尔夫等城市高端资源与观澜湖大宅的比价效应就已经使其未推先热，加上价格并没超出市场预期，所以入市风险不高。”而卓越·维港TOWNHOUSE的5．5万元／平方米均价，也比之前业内预期的8万元／平方米低很多。
部分楼盘趁热销酝酿提价持类似观点的还有购买曦城2期别墅的刘先生，他刚刚以3．5万元的单价买下一套联排单位。“相比一期两万多元的均价上涨了不少，但在毗邻宝安中心区别墅供应极少，片区前景乐观，价格走势应该比较平稳。”共有151套别墅的曦城2期联排户型已经消化过半，本周还将推少量的独栋别墅以及10月份推出的万科·兰乔圣菲两盘价格相信将对宝安高端物业估值是一大刺激。
在兰溪谷，售楼员告诉记者：“我们的价格从开盘至今变化不大。北边毛胚房价格在4万元每平方米左右每套楼房大概500万元左右；南半部分精装修楼房每套价格多在600万元以上。”业内人士称在良好的豪宅市场气氛下高端客户还是愿意出高价购买资源好的产品。
对于购买卓越维港的买家而言，即将推出的高层海景新品单位的价格被宣布全面上浮5％业内称其涨价与前段时间潘石屹旗下三里屯SOHO逆市涨价有异曲同工之处，是延续“热销效应”的最大刺激。记者还从其他开发商处解到，鉴于某些楼盘销售速度加快，不排除新推单位提价可能。例如纯水岸6期新品临湖别墅面宽超过市面上的独栋，市场预期价格应不会比五期低；棠樾即将推出的1期保留单位位置更佳，预计价格也会有所提升。
做最好的产品才能保证竞争力尽管别墅类产品竞争不象普通住宅激烈，大部分开发商仍决心“一定要做最好的产品才能保证竞争力。”记者在多家高端楼盘现场发现，大多新盘相对两三年前的别墅产品有了质的飞跃。
“我们项目正在做样板房，等到示范单位真正可以呈现给市场时才考虑启动推广工作。”深业地产相关人士透露。预计10月面市的深业·紫麟山目前部分别墅外立面已基本做好，尽管售楼处尚未正式开放，但记者已见到不断有多批客户前来咨询。
地产中国网
