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农地暂难大量供给地产核心价值不改
大中小 市场对于农村土地制度调整的关注度在不断提升。10月12日通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，将一月来对土地制度改革的争论告一段落。该决议意味着在新的形势下，必须坚守18亿亩耕地这根红线，实行最严格的耕地保护制度，同时采取一系列措施，健全农村土地管理各项制度。
该《决定》并没有如市场预料的对农村用地流转问题做出具体指示性意见，反而再次强调了健全严格规范相关制度。2006年，十届全国人大四次会议上通过的《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确指出，18亿亩耕地是未来5年一个具有法律效力的约束性指标，是不可逾越的一道红线。正是由于该目标的严肃和长期性，也就导致了本次《决定》再次强调了这一问题。而对于农村土地管理制度的健全问题，实际上这也完全符合我国从2000年开始的土地制度调整的发展思路。从2000年开始，我国农村土地制度调整分两条主线向纵深推进：其一，继续完善和规范承包土地制度；其二，探索土地征用制度改革，推进农村建设用地制度改革。
关于政策一贯性的认识，有利于我们对当前房地产行业面临最核心问题的理解。虽然行业已经经历了将近一年时间的调整，但土地问题依旧是房地产行业最为核心问题。由于18亿耕地红线不可突破，土地资源稀缺从未有过任何质疑。至少从《决定》中仍然看不到大量农村土地供给的出现，土地的重要资源价值依然存在。
虽然进入到4季度以来，我们判断全国一、二线城市土地价格可能会出现一定回落，且该种景象需要较长时间来达到新的平衡，但我们从不否认土地自身的重要价值。同时也认为本次行业调整过程中，对于优秀企业来说，核心一线城市土地储备应该是所有工作中最为重视的环节。
实际上，农村用地流转对房地产行业影响的主要涉及是两个部分：农业建设用地和宅基地。各地方政府近几年来对于农村用地流转问题都进行过一定尝试。我们可以清晰看出多种流转新模式，其操作多样性和复杂性可见一斑。在如此复杂操作模式下，如何能够更好保护农民的权益，将会成为未来政策的实施方向。
以宅基地置换问题为例，还是会出现以下两点问题：所谓“宅基地换房”办法，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。问题是农民房产、宅基地补偿不足在各地显现比较严重。操作过程中，只对农民“合法确权”的房屋面积给予安置补偿，对超出的面积仅仅按成本价补偿，有的甚至不给予补偿。另外，宅基地置换要求农民新搬入的住宅地，具备了完善的公共基础配套设施，如道路、引用水管道等，而这些公共服务配套设施需要大量资金，往往最终会出现配套资金不足的现象，特别是在目前全国土地出让市场并不景气情况下。从更本质角度分析，目前土地流转模式之争，同样也是我国城市化进程发展到一定程度必然要经历的阶段。美国和日本同样曾经完成过这样一个过程，大城市化将成为不可阻挡潮流，这一问题我们将在未来的报告中详细论述。虽然，土地流转新模式最终有可能会在一定程度上影响到未来房屋供给，但由于其实施的复杂，目前对行业的冲击仍然有限。
由于农村土地制度改革一方面确实解决了二元结构性问题，有可能加快城市化进程，对未来房地产行业需求方面会产生深刻影响。同时，我们认为未来土地流转过程如转让细则、转让平台、法律法规等相关制度建立后，也会对未来房地产土地市场供给提供新的来源。我们判断，农村土地制度改革、保障性住房建设及税收制度改革，将成为未来5到10年中国房地产行业最为重要的三个政策影响方向。
证券时报
