救市政策如期而至北京开发商不乐观_部门动态

救市政策如期而至北京开发商不乐观

日期：2008-10-27

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10月22日，传闻中的救市政策，一部分兑现。而国庆节后北京的成交量出现一定程度的回升，市场似乎给出了积极的反馈。

虽然后续救市政策预期依旧强烈，但是北京的开发商大多还是保持审慎与并不乐观的态度。尽快销售回笼资金，同时做好应对更长时间市场颓势的准备，是大多数开发商的选择。

成交有所回升

救市传闻似乎提振了市场信心，促进了楼市销量的回升。

据亚豪机构统计数据显示，10月8日-10月20日，北京市期房商品住房（不包括经济适用房和限价房）日均成交146套，成交面积16684平方米，相比9月日均成交82套，10024平方米分别增加了78%和66%。此外，截至10月20日，北京可售期房住宅113884套、可售面积1416万平方米，与10月1日的可售期房113185套、1408万平方米仅相差699套，显示出10月以来，购房需求出现回升，市场供需接近平衡。

亚豪机构副总经理王英男认为，利率的下降有助于降低开发企业的融资成本，减少购房人的购房成本，对保持房地产市场稳定发展，防止中小开发企业资金链断裂，恢复市场信心起到积极作用。

但是，北京的成交只是有限的小幅增长，市场不可能在短期内全面复苏，二手房市场表现就很不乐观。

21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，根据21世纪不动产做的需求调查分析看，10月份二手房的成交还在恶化，需求并没有出现明显增加，观望气氛仍然浓厚，大多数买房人还是希望看到政策出台后产生一定效果后再买房，只有极小部分买房人认为楼市已经调整到位可以低价入市，否则待楼市回暖后可能价格还会上涨。

“财政部这次下调普通住房契税税率以及暂免印花税和土地增值税，会对促进市场交易产生积极作用，但是力度是否已经足够，产生的影响有多大还需观察。”孟奇说。若要二手房市场重新活跃起来，取消二手房转让的营业税显得更为重要。

“楼市调控的负面作用是市场信心缺失。重建市场信心非一日之功。预计今年底明年初仍是市场反复震荡的筑底期，之后市场有望逐步复苏。”王英男说。

开发商心态谨慎

经过了本轮漫长的调整期后，虽然救市利好消息不断，但是记者采访发现，救市最直接利好方的开发商却大多都保持了审慎，甚至不太乐观的心态。

金地集团北京公司营销总监何海洋告诉记者，目前市场已经到了政策触底的阶段，但是还没有到市场底部，预计市场还有一段继续向下走的时间。此次住房消费政策的调整，能否从根本上扭转市场的信心不好判断，不能过于乐观估计。只有成交量上发生了质的变化市场才会有所改变。他表示，金地北京的项目近期的销售策略不会有大的调整，单价仍会保持稳定，不排除继续推出部分特价房。

北京华业地产股份有限公司董事会秘书燕飞在接受本报记者采访时也表达了类似的观点。“即使有后续更多救市政策出台，也很难说能起到多大作用。我们预计楼市最困难的时期可能还没有到来，所以公司要做好迎接更大困难的准备，不可能期待救市而放慢销售速度，改变销售策略。”燕飞说。他预计政府也不会出台过于激进的政策。

有开发商向记者表示，市场颓势已经形成，看不出救市能有多大改变，公司目前还是按既有目标销售，后续还会推出促销政策。

“ 特别是上市公司，有来自二级市场的压力，加快销售回笼资金保证年度业绩还是最关键的。”孟奇说。

另据记者了解，前期大幅度打折促销的项目分为两类，一类是尾房优惠，另一类是对于之前定价过高的理性回调。对尾房大力促销的开发企业，往往是剩余尾房存在诸如楼层、面积、朝向等方面不理想的问题，无论市场形势如何，都会面临滞销，因此开发商采用大幅优惠的措施促进销售、回笼资金的营销方式预计不会改变。

从最近楼市老项目后期每批次开盘的价格变化，也反映出开发商的心态变化。

据亚豪机构统计数据显示，10月已开盘项目中，部分离市中心较近、周边配套成熟的项目价格仍保持坚挺，部分项目的价格还出现了上调，如位于五棵松附近的大成郡，9月开盘的1、4号楼均价为16000元/平方米，10月12日开盘的7号楼均价上调了500元。

而部分区域的项目前期普遍定价过高造成滞销的，在后期放量时不得不回调价格。如位于通州区梨园镇的新通国际花园，10月11日开盘楼栋的起价6800元/平方米，均价为8300元/平方米，该项目在9月推出9号楼时均价还在8900元/平方米。

王英男认为，不管救市与否，定价过高的项目都面临回调。只有小部分企业资金充足，运转良好，有可能会减小回调幅度甚至不再降价，等待市场转好。

来源:21世纪经济报道

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