房价调整终结地产暴利时代
进入2008年8月，房价调整已经在全国开始蔓延，9月16日公布的8月份全国房价指数显示，大部分城市的房价相比上个月都有小幅下降，多个城市房价跌回一年前水平。在几个月之前，曾经在去年大幅上涨的深圳房价开始出现下跌，而珠江三角洲商品房的成交量也显著下降，当我们在观望中等待房地产市场变化的时候，中国房地产领军企业万科在珠江三角洲八个楼盘同时大幅度降价，在杭州引发了一百多名老业主要求退房的现象。
在2008年奥运之后，开发商已经不能再炒作“奥运”概念，房地产市场的调整势在必行。特别是在全球经济衰退的背景下，国内的房地产企业普遍呈现资金紧张，价格滞涨，销售量萎缩的情况。当人们纷纷议论房地产市场“寒冬”将至时，开发商盼望政府救市，央行出台降息政策，但是都无法避免房价的下滑和销售量下降，房价和地价都面临着明显的下行压力。
“楼市多年积累的问题必然会在某一个时间点激发出来。开发商对楼市的提前过度透支只能换来这样的结果”金房网主编刘光宇说，“实际上在9月15日央行出台了6年来首次降息政策，这可能会对一些濒临破产的中小房企减轻负担，甚至可以提振股民对于股市的信心，但是对于楼市的影响却是微乎其微的。降息未必能将开发商带出资金面的‘煎熬’，也难改变老百姓对于楼市的预期。开发商不要认为降息是出台了救市政策，其实这是种误解。如果还沉醉在这种误解中，不重新调整战略和思路，真有可能死于无知。”中国社科院金融所研究员易宪容也认为：“央行货币政策转向对房地产市场影响几乎很小，这次货币政策调整是有保可压，重点是当前突出的中小企业融资、农业生产、汶川地震等问题。只不过，货币政策方向改变，可能会改变企业的市场预期。目前房地产企业一直在要求政府‘救市’，就以为这次‘两率’调整是为房地产而来，但实际上，这次央行货币政策转向对房地产市场影响很小。”
可见楼市问题的主要症结并不是供求关系上的矛盾，而是在价格天平上购房者和开发商没有找到一个平衡点，房地产市场的诸多问题依靠简单的资金注入或放松银根的方式并不能解决根源问题。如何在房价中找到符合开发商和购房者双方的平衡点，是解决房地产市场诸多矛盾的根源。
未来房价走势遵循良性下跌
如果说降价已成定局，众多购房者也是翘首以待，那我们的房价会有多大的下跌空间呢?
“从一般意义上理解，房子具有居住使用功能，是民生必需品，具有消费价值，但是国际、国内都把房地产按固定资产投资计入GDP，国家对房地产按固定资产投资计算，居民购房为什么不能是家庭固定资产投资?国家提出保护老百姓财产性收入，房子应该是普通老百姓最大的财产性收入!”全国工商联房地产商会会长聂梅生说，“当前的房价就是受预期价格的影响，已经不能单纯用供需关系、房价收入比、成本利润关系来解释。土地是有长期价格的资源。房价必定受期价左右。资本价值对房价的影响是短期波动，但是长周期来看，仍然要回归到经济和社会发展的基本面上来。”
那么在房地产市场一片落寞的时候，房价怎样才算是理性的回归?购房者应该持续观望还是抓紧时机进入，聂梅生说：“从长期的角度看，房价是会回归到它应有的价值的。只要对国家的经济发展抱有信心，房价肯定回归理性、回归正常!”但是就目前的房地产市场来说，房价的下降空间究竟有多少，这是购房者迫切关注的问题，对于这个问题聂梅生进一步解释道：“中央的政策已给了我们很好的信号。当然，也不可能出现中央大张旗鼓来帮扶房地产企业的情况，中央的政策只要保持稳定就可以，对于未来的态势不必悲观，房价不会出现大幅下跌的情况，房价的涨幅到年底可能还会降低，但是一年平均下来，可能会是‘5％’这个数。”
房价的下滑已经是在所难免的，目前的下跌虽然对于购房者的心理预期还是有相应的差距，让众多的急需购房者失望，但是在合理的市场体制下，合理的下跌空间对我们的稳定市场是利大于弊的。
政府宏观调控显现让房价趋缓
如今房地产市场的低迷和近几年的火爆形成了鲜明的对比。近几年地价开始不断上涨，房价同时相应上涨，这种现象在2007年表现得尤为突出。政府采取了很多宏观调控措施，例如：加大供给放松地根、银根，但这并没有稳住房价，而是导致房价大幅度飙升，与调控预期相违背。之后又采取了抑制需求的办法，如央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长。这些政策虽然在一定的时间内效果并不明显，有些开发商甚至叫嚣认为房价只会越调越高。而现在的房地产市场开始的下滑是前期宏观调控的显现，还是市场调整的正常反应呢?
刘光宇解释道：“我认为政府的宏观调控还是有效的。虽然可能现在说房价进入下跌期还有点为时过早，但是从成交量上可以看出过去高房价高暴利的时代已经面临结束。因为政府的宏观调控效果有一定的滞后性，宏观就是为了要兼顾统筹、顾全大局。所以不可能从微观上指手划脚，这显然是不符合市场规律的。唯一的一个误区就是一些地方政府部门认为房价绝不能下降。我非常不赞同这种观点，死守‘经营土地’的观念必须改变，要寻找其他的经济增长点。房地产保值增值性不代表房价不能下降。这个是根本上的问题，如果能认识到这个问题，所有的宏观调控政策会更有力度和效果。”
美国金融风暴，提醒中国地产泡沫
今年美国的次级债引发了新一轮的金融危机，对世界范围各国的经济都产生威胁。9月15日美国第四大投资银行雷曼兄弟黯然申请破产，这一天也引发了世界股市的抛售风潮，更由此触动了全球金融市场体系。有媒体称，源自美国的金融危机，已演变成为波及全球的金融大海啸。在国际金融市场狼烟一片的时候，中国的房地产业无疑也感受到10年来真正意义上的大震荡。
前几年我国的房地产市场一片繁荣，房地产业迅猛发展，但是在极盛的背后隐藏的“泡沫”成分并不少，在美国这样金融市场发展多年，看似稳定的背后依然爆发了如此大的危机，我们不能不为我们的地产市场中的泡沫担忧。
“快速上涨的房价或房地产泡沫是不可能持续的，当房地产市场泡沫破灭，所有的问题都会暴露无遗。”易宪容说，“这次美国次贷危机的根源就是‘9·11’以来美国房地产市场泡沫，在次贷危机爆发的前5年，美国不少地方的房地产价格都上涨一倍以上。这种房地产市场泡沫当然带来在纳斯达克股市泡沫及‘9·11’之后美国经济繁荣，金融市场的旺盛以及各行各业的利润水平大增。在当前的金融风暴中，中国央行能够及时调整货币政策，这一举动是应该肯定的。它不仅减弱了美国金融风暴对中国脆弱的股市的冲击，而且表明，央行看到了当前中国经济存在下行风险，在维护国内经济稳定、提振股市信心及应对国内房地产市场泡沫方面用心良苦。”
美国的这场金融风暴确实让国内的经济学者专家们唏嘘不已。居安思危，更何况我们的房地产市场已经是“山雨欲来风满楼”，下一步无论是宏观调控还是国家采取怎样的经济手段都是要以稳定市场为前提，才能避免警惕房地产市场泡沫。
建设部“三定”方案的出台，把脉房产市场
在今年初的“两会”结束后，建设部更名为：住房和城乡建设部，住房问题成为重中之重。在9月份住房和城乡建设部“三定”方案将原住宅与房地产业司分拆为：住房改革与发展司(研究室)和房地产市场监管司。刘光宇对此解释说：“这些变化从根本上讲，是政治为经济服务，一切的政治行为都是建立在经济基础之上的。‘三定’方案本身就是一个突破，这是基于近年来房地产市场出现的问题越来越严重，原有的组织形式已无法实现对经济服务的职能。因为虽然住房问题被重视起来了，但是房价的高位运行必然让一些中低收入家庭特别是贫困家庭无法实现住房梦，这次的分拆行为显然是针对住房保障政策的力度大大加强，所以这次改制更有力的向民生的角度倾斜了一大步。”
在分拆的两个司中，住房改革与发展司(研究室)的主要职责定位为“拟订适合住房政策，编制全国住房建设规划”等；房地产市场监管司则承担“房地产市场的具体监管”，并首次提出由该司“拟订房地产市场监管和稳定住房价格的政策”。可见，不仅从房地产市场的角度给予了这个部门更大的责任和权限，更重要的是民生的发展也有了保障。人是市场的主体，重视民生才能保证市场可持续发展。双管齐下，必然有利于房地产市场健康、稳定。但是改制作为一种形式，最重要的是各司职能的划分明确。
结语
房地产市场近10年以来持续升温，但房价不可能永远持续上升，正常的行业调整必不可少。当地产热潮渐渐冷却，2008年奥运会之后，房地产的“后奥运”时代来临，开发商开始纷纷调整销售策略，政府前期的宏观调控也在进一步细化。政府在不断完善住房保障政策，为实现居者有其屋的目标努力，真正做到安居乐业。购房者的期待与地产开发商的艰难形成了鲜明对比，但我们的地产市场大涨大跌都不算是理性回归，也许当房价不再是全社会所有人热议的话题，房地产市场才是真正的市场。
来源:《中国建设信息》