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南昌房价进入成本销售时代？
大中小2008年，不平凡的一年，经历了地震、金融危机、奥运、神七、降息、救市，这些都震撼我们的心灵也影响着我们的生活。如果说观望、加息、二套房成了2007年楼市最关键的词汇，那么断供、特价房、回笼资金、一口价、成本销售等无疑成了2008年谈论最多的主题，而降价、救市更是最敏感的两根神经。
为回笼资金不得不出"狠招"
2008年，楼市出现变局，降价不再遮遮掩掩。免物管、送车库、赠小花园等促销花招难以撼动观望者。落袋为安更是现金为王的经典体现，于是暴风雨来得更猛烈。开发商孤掷一注，不得不出"狠招"割肉求存，掀起一场"满城尽是特价盘"的促销战，不少楼盘在破位销售，相继轮回到2005年的房价水平。一些偏远的郊区楼盘甚至出现了"1"打头的房价，如银河城特惠房一口价1480元/㎡，大湖之都1747元/平方米起。但有一点可以肯定的是房价挤掉水分正在回归理性，有的楼盘接近成本，有的楼盘已经回到2005年的房价水平，那么成本销售也就顺势而为，开发商逐步走出暴利娇惯出来的思维定势加快资金周转，远比逆势死扛要明智得多。
成本销售需要果敢真诚
"裸奔"，是今年楼市流行词。所谓"裸奔"，就是指在多重抗压下，房地产企业为了回笼资金不得不进行成本销售，几乎零利润。
那么，何为成本销售？成本销售是噱头还是招数？那么楼盘的售价又是如何计算出来的呢？一般来说土地成本占38.2%，建安成本占31.9%，各类税费占13.8%，管理成本为6.8%，而利润一般在8%～10%。首先是土地成本，即开发商通过招拍挂以及收购等方式获得土地的费用，除以容积率，大概能得出单位土地的价格；二是建安成本，包括前期勘查、设计和工程建设，同时不同形态、不同结构的建筑含钢量不同，也会有不同的造价；三是各种税费。把这三个"大头"算出来，楼盘成本基本就"现形"了。剩下的就是开发商的财务、营销、管理等成本和利润，这就是整个销售价格的构成。
近日，江西奥园这个不"安分"的项目，08年再次重磅出手，正式对外宣告成本销售。具体的成本明细如下：土地款370元/平方米；契税及规费110元/平方米；场地平整及填土100元/平方米；设计费30元/平方米；土建及建安1200元/平方米；景观190元/平方米（按建筑面积平摊）；社区配套75元/平方米；市政配套150元/平方米；广告宣传50元/平方米；税收300元/平方米；办公管理费50元/平方米；总计2625元/平方米，这就江西奥园新推出的63、64号楼的销售价格构成，如63#-2-1303房，面积为89.24平方米，比此前稍有利润时的价格节省10万元。
江西奥园强劲推出的成本销售举措在南昌地产市场激起不小的涟漪，主动公开房价成本，确实传递出了开发商回应购房者呼声、顺应市场调整的信号。
在南昌就是有这样敢于"试水"的楼盘！
在南昌就是有这样敢于"吃螃蟹"的开发商！
因为公布成本价就是彻底将自己"曝光"在购房者敏锐的目光之下，这不仅需要"壮士断臂"的勇气和果敢，而且更需要真诚和坦率。
江西奥林匹克花园敢作敢为。
江西奥林匹克花园有点不安分。
正是由于这样个性和秉性让江西奥园领先一步跑赢同行和抢占市场。
如果说万科的"温柔一刀"率先在全国扛起降价大旗，那么江西奥林匹克花园在3月4日首推"奥运助威基金"，揭开南昌楼市降价的面纱，犹如蝴蝶扇动翅膀，引起南昌地产降价风暴，推倒了南昌第一张多米诺骨牌。但正是由于江西奥园的逆市而为和先知先觉，不仅让利于民而且取得了不斐的销售业绩，何乐而不为。
08年，江西奥林匹克花园总是以超越市场的眼光和气魄，扮演楼市走向引领者的角色，率先策应中央政策，真诚响应民间呼声，致力降低置业门槛，始终提升居住品质，为南昌城的购房者带来切实利益。
非暴利开发模式诞生
此一时，彼一时。当推出成本价销售的楼盘取得不俗的市场反响时，业内外的目光逐渐变得灼热了。表示认同的、质疑的、静观其变的……各种纷杂的反应接踵而来。于是，有人称之为一种新的非暴利开发模式诞生。有人却说，这不过是开发商乔装改扮后的一出新戏罢了。
这不由让人想起一个故事：两个小和尚坐禅，门口的幡布被风吹动，一个说是风在动，另一个说是幡在动，争论不休。禅宗六祖惠能淡然一笑：不是风动，不是幡动，是尔心动。
成本价是真也好，假也罢，归根到底，还是充斥在楼市中种种理性因素在 "异动"。风幡自在招展，购房者又该为谁而动？
对此，王女士说："作为购房者，我当然希望能知道商品房成本价。一套房子要花掉一两代人的积蓄，谁不想买个明明白白？"王女士的话道出了众多消费者的心声。经济学家易宪容说："合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。让公众了解开发成本，有利于控制暗箱操作，房价就能更趋理性。"
南昌大学刘湖北教授认为，成本价销售属于市场正常的修正和调节手段，应该给予理解。即使是亏本销售，只要不涉及商业欺诈，都应该让开发商自由选择。
资金问题是目前开发商前行中最大的绊脚石，它决定了开发商在困难面前的抗压能力，在遭遇融资寒冬之后成本销售不得已而为之。正如深圳社科院城市营运中心主任高海燕所说，在这种情况下，应该把现金流看得比利润率更重要，跑赢同行比跑赢市场更重要。
成本出货是短期行为
从2月份4100多元的价格巅峰到目前的2600余元价格低洼，江西奥林匹克花园的价格全年下调了35%。这既是顺应当前整个经济态势和市场环境的一个主动反应，也是开发商一种旨在让利于民的战略选择，完成项目整体开发成为江西奥园最大目标！姑且先不说2600元/平方米的销售价格是不是真实的成本价，但从目前的行情分析，2600元/平方米基本上没有利润可言了。于是有购房者就会有疑问？赔本的生意没人做啊，江西奥园为何要成本销售？成本销售根本目的是被目前观望和低迷的市场行情逼出来的，实属无奈之举。在目前低迷的市场环境下，尽快把手上已经开工的货量卖出，也就是目前经济学家谈到的瘦身过冬。房地产开发商只要把房子卖了，把银行贷款还了，把工程款和农民工工资给了，赚不赚钱无所谓，反正以前赚够了，现在不再开工就基本上死不了。像江西奥园这样有着全国一流的品牌、优良品质和良好口碑的项目都只能成本销售。所以，在未来的一段时间内，极大部分项目势必被迫成本销售，以出货回笼资金为唯一目的，甚至低于成本销售将会在南昌地产市场出现，但时间一定不会太长，因为经济规律决定不赚钱的生意不会有人做。
低位买入也许是好时机
股神巴菲特说："当别人贪婪的时候我恐惧，当别人恐惧的时候我贪婪。"
虽然目前楼市是"熊市"，就像股市一样，谁也不知道最低点在哪里。但是在当楼市低迷、房价连跌，对于投资者来说恰好意味着机会，而"低位买入"则是投资规律。从成本角度来分析，南昌不少楼盘尤其是象湖的楼盘价格已经跌至成本价，价格触底，后市不会出现普遍的大幅降价。从供需角度来分析，开发商如果价格调整到购房者可以接受的程度，就会促成成交，随着成交逐渐活跃，开发商自然开始稳住价格，那么这个供给和需求的平衡点就构成了楼市价格的底部。况且近期政府救市的力度非常大，市场信心在恢复，购房者在进场，也许是触底反弹之前入市的好时机。
来源: 南昌晚报
