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开发商挺价波动或不超5%
大中小 11月,仅有一个盘推出。12月,预计全月零推盘。后续供应量的微乎其微,令福田在深圳楼市“寒冬”中显得格外坚挺。“年底这段时间,福田成交量变化不明显,开发商减价意愿不强。明年第一季度,福田的房价变化幅度不会超过5%。”美联物业福田区域经理梁文辉说。
推盘少降价也少
根据中原地产11月份的一手房统计报告,福田在上个月只有一个新盘金地名座推出,不过成交少,同时在售楼盘降价的少,因而上月成交均价仅小幅变化。
深圳金地公司相关营销负责人介绍,金地名座是金地集团在福田区开发的首个纯小户型项目,位于福田区福强路与沙嘴路交界处的金地工业区内,11月16日公开发售的,共408户,主力户型为47—71平方米一房、两房户型,价格为1.4万—1.6万元/平方米。据了解,开盘几天成交逾两成。
虽然相关负责人称“这样的销售进度符合之前的预期”,但有业内人士表示,该盘的位置欠佳,相对价格较高,使得消费者的购房欲望不强,销售两成的成绩并不佳。
美联物业福田区域经理梁文辉介绍,根据相关统计,目前福田在售的楼盘项目有8个左右,包括皇御苑3期、四季山水、中城天邑、高发城驰等。自11月以来,随着一系列房产利好政策出台,福田的楼市也有了一定提升,但主要集中在二手房这一块,对一手房的促进作用不大。
“这个区域的开发商实力还比较强,降价的意愿不强。”梁文辉说,较高的房价自然压制了部分购房者的需求。甚至有部分楼盘开发商,比如天安高尔夫珑园就在合同中承诺绝不降价。
根据美联物业的统计,福田的房价与去年最高峰时相比,才降价10%。梁文辉称,其实福田的刚性需求可以说是深圳各个区域中最高的,但福田的楼盘供应量要比其他区域低很多,目前在售的各个楼盘,体量都比较小,基本都在几百套单位左右,开发商没有太大的销售压力,走货就慢。由于福田的区位地段好,开发商根本不愁卖。
竞争优势正在减弱?
但是,也有业内人士不赞同上述看法,不少人认为福田的竞争优势正在减弱,11月以来福田楼盘营销日渐式微就是一个征兆。
之前记者在采访过程中询问开发商为何营销减少,福田一开发商称,现在客户对营销活动都麻木了,甚至不愿来,就算来了,有效客户也较少,开发商不搞活动还可以节约点成本。近两个多月以来,除了中城天邑举行了“世模系列”营销活动之外,其他楼盘都算平静,以往常见的周末美食节、沙龙讲座等形式的活动也销声匿迹。
不过,在减少营销活动的同时,开发商们却开始新的尝试,对地产中介开放三级销售。11月上旬,皇御苑三期对中原地产、美联物业开放三级销售。11月底,又有葵花公寓和新世界四季山水对三级市场打开了大门。这些楼盘相关负责人表示,开放三级销售之后有效客户增加,成交也有好转。
福田楼市开放三级销售后到底效果有多大,尚待考验。部分业内人士表示,相对其他推盘热点片区,福田楼盘售价调整幅度较小。正是由于价格一直未有较大的调整,故令大部分买家转向考虑其他片区,从而使福田的楼盘消化速度较慢。“这既是福田价格坚挺的优势,但又使其在全市供应和价格战的竞争之中,逐渐转弱。”中原地产二级市场副总经理玉家雄分析说。
房价变化幅度应在5%内
对于明年初的福田楼市走势,根据几家深圳地产中介的预测,明年第一季度,福田的供应量仍然很少,估计仅有2—3个楼盘项目推出。
“后续没有供应量的冲击,明年福田楼市估计会平稳运行,房价的变化幅度应该不会超过5%。”美联物业福田区域经理梁文辉如此表示。
影响房价的很重要一个因素是投资需求。根据美联物业的一线交易信息显示,由于福田各楼盘的房价还是比较高,看不到太多的利润空间前景,大部分投资客对福田“敬而远之”。梁文辉透露,目前,投资福田房产的投资客虽有入市,但仅占5%—10%左右,从这个角度看,福田房价应会保持平稳。
南方日报
