上海：政府频出调控手楼市意外度“暖冬”_部门动态

上海：政府频出调控手楼市意外度“暖冬”

日期：2009-01-12

大中小

2008年，上海楼市在虚度了传统"金九银十"的销售旺季后，却在11月、12月意外迎来一个颇有斩获的"暖冬"。

根据中投证券和第一创业的最新统计分析，自2008年5月以来持续下跌的上海楼市成交量，在11月开始出现大幅反弹，当月成交套数1.16万套，环比增长38.9％，12月成交1.89万套，环比上升34.6％。

这一"暖意"还在持续，根据渤海证券的统计，在最近的一周内（2008.12.29－2009.1.4），上海以成交25.75万平方米、同比上升22.62％的成绩，出现成交面积连续5周同比上升的行情。

楼市成交的热度，在售楼处中可清晰地感觉到。1月7日，在位于上海浦东民生路999弄的新开楼盘--中星恬园售楼处内，大厅里摆着的楼盘销售状况表上，几乎插遍了小红旗，这是销售临近尾声的标志。售楼处人士介绍，"我们开盘3个月来，目前所有400套房子只剩下80套。其中还加价了一次，从开盘的均价1.85万元/平方米起，加价到了1.9万元/平方米"。目前该楼盘剩余的房型多为3房的大户型，每套300万元左右。她特别强调："由于销售状况好，我们没有看房服务，想要就下单"。

另一家12月初刚刚开盘的"阳光花城"售楼人士则表示，目前所有公寓已经销售完毕，"只有别墅提供给你，要吗？"

此间分析师认为，中星恬园和阳光花城的销售业绩并非是一般意义上的营销策略，而的确是上海楼市回暖的缩影。易居中国分析师薛建雄表示，由于4季度以来政府托市暖风频吹，使得上海楼市在经历近六年来最冷的"金九银十"的非正常交易之后，出现了连续上涨，其中去年12月的成交量已恢复到了楼市应有的正常水平。

上海频出"调控之手"

自2008年10月下旬以来，上海配合中央政府一系列房产新政的出台，推出了力度更大的地方细则，先是在10月末出台《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，即"上海14条"，又在12月出台"新8条"。前者让上海首次购买小户型普通住宅的消费者，享受总税费下降35%左右的优惠。后者则把二套房限制政策基本解禁，并解除了对第一套房人均居住面积的限制。对已通过商业贷款购买首套房后的居民，再贷款购买第二套普通住房的，可比照首套房优惠政策贷款。尤其在住房公积金贷款上"新8条"也予以松绑，购买二套房时符合住房公积金个人购房贷款条件的，可按首套房住房公积金贷款政策执行。

财经评论员朱大鸣认为，上海政策的"生猛"还在于，对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，不管你是否已购第一套，契税一律按照1％征收。这体现了上海地方政府坚决拉动房地产消费的决心。因此朱认为，在救市的财政、税收等政策上，各地方政府应向上海学习。

上海的政策效应虽然谈不上立竿见影，但楼市因之而起的微妙变化还是有迹可寻。据统计，2008年12月15日－21日，上海一手商品住宅成交量为18.99万平方米，环比上升了6.2%；平均成交价格达到11950元/平方米，环比上升6.3%。12月23日，上海新房成交量1024套，为半年以来首次单日破千套。政府的调控决心还触动了房产开发商的集中推盘，12月22－28日，上海新商品住宅新增供应32.68万平方米，环比上升35％。

不过，各方人士认为，无论在税收还是贷款层面，下一步上海继续出台有实效的利好政策的余地已经不大，至于市场曾流传的取消契税和买房送"户口"政策，更是不可能出台。上海市公积金管理中心高级经济师丛诚表示，上海户籍制度的改革方向是逐步淡化户口概念，在购房问题上如再采取蓝印户口政策，既不合时宜也不利于城乡一体化的发展，必不会重出江湖。

国企掏出"真金白银"

除了政策鼓励外，上海楼市的走热，还出现了"国企购房"的重要因素，国企以"真金白银"的投入，直接撬动了本地楼市的走热，专家称这一举措为全国各大一线城市所罕见。上海社科院房地产研究中心教授顾建发表示，11月楼市新政实施后，浦东出现的大批"团购"对市场推动不小。

记者采访的中星恬园就是典型一例。售楼人士告诉记者，上海大型国有房地产开发集团之一的陆家嘴集团，2008年11月一次性在这里购房就达到总量的三分之一强。"陆家嘴要建浦东人才公寓项目，一次性购房180套，包了所有9栋楼里的3栋"，不过她不肯透露陆家嘴集团的购房价格。

在位于浦东外环外的张江名流豪庭，则闪现了另一家房地产集团上海张江集团的身影。该楼盘售楼人士对记者表示，张江集团为了建设人才引进公寓，一次性出手购买300套，而该楼盘10月开盘至今总共也只卖了400套房子。

而"只剩下别墅有售"的阳光花城，则是在2008年12月9日开盘当天，72套公寓就全部被一家企业"包揽"。

上海金桥集团有限公司与外高桥集团的人士此前也均表示，公司确实在近期收购了一些楼盘的房源，用于人才保障房及配套商品房。陆家嘴集团人士也对收购一事给予了肯定回答，并表示公司还将自造一批专供陆家嘴地区金融人才居住的楼盘。上述短时间内浦东地区的国企集中购房的数额接近8.4亿元。

有分析师对政府变相收购房源表示不以为然甚至质疑，中国指数研究院华东副院长陈晟认为，此举对开发商固然是利好，但房地产市场的回暖根本不能完全寄希望于通过政府收购楼盘来救市。还有分析师称，上海房价已出现下行迹象，市场内在调整是大势所趋。在房价未现最低值的时候，现在并非最佳购房时机，此时四大企业进行团购难免有政府"托市"之嫌。

财经评论员叶檀则表示，收购高价住房用于保障性住房违背了保障的本义，其实质是面向特殊人才提供高端经济适用房。地方政府只有购买低端保障性住房，才可以最大限度地以低成本保障社会公义，可以将有限的资金用到尽可能多的低收入人群，更可减少低端商品房的库存量，实现一举数得。

国企辩称：买楼并非托市

但出手"扫楼"的国企则辩称收购楼盘的目的，一非托市，二不是为本集团员工提供福利，而是为整个浦东地区的人才引进和动迁配套等做储备。上海千城地产顾问机构分析师刘承建表示，上海四大国有房地产集团在中星恬园、保利·金爵公寓等楼盘的集中下单，是为上海各类相关企业的人才安置和商业环境提升预留空间，有助于降低上海的商业和人才成本。刘承建透露，和浦东楼盘遭遇的"团购"一幕类似，未来在上海普陀区也要开辟这样的人才公寓。

陆家嘴集团人士则表示，集中购房，是为了优化上海金融人才发展环境，解决高级金融人才面临的高房价、高房租困扰。陆家嘴金融贸易区目前已吸引约500多家中外金融机构和10万余名金融人才，人才居住问题随着金融集聚效应而凸显。因此未来浦东还将在数年内兴建更多金融人才公寓，以吸引更多金融精英参与上海国际金融中心建设。包括"中星恬园"项目在内，陆家嘴集团计划在浦东兴建近1万套人才公寓，总建筑面积约39万平方米，而张江集团则在打算建设40万平方米人才公寓。

不过刘承建也认为，除了为人才提供居住条件的长远考虑外，政府拿出真金白银吸收市场存量，也对当下稳定房价和成交量、减轻房企压力有直接意义，传递了市场信心恢复的信号。

今年走势仍不容乐观

虽然有上海政府的暖风频吹和楼市近期的成交量放大，但业内分析师认为，上海楼市长远走势依旧不容乐观。其表现之一便是价格的滞涨。据统计，上海商品住宅成交均价从2007年底的1.1万至1.2万元/平方米左右，发展至2008年3至6月份1.4万至1.7万元/平方米的高峰，但目前成交均价又回落到2007年底水平。

国都证券分析师表示，2009年可售房总量仍将处于高位，在商品房滞销压力下，包括上海在内的全国整体房价均将有10％－15％的下行空间。

丛诚表示，2007年下半年到2008年上半年，撇开官方统计，上海市民感受的房价，尤其是中心城区的房价几乎上涨了50%左右，这是调控以来的报复性反弹。因此只有将调控以来的报复性反弹全部跌去时，房地产市场才能全面转暖，其标志就是房市成交量将恢复到正常规模。

2009年的上海楼市，或许将是行业利益相关方--政府、开发商、购房者--三方博弈最为激烈的一年。

长江证券分析师苏雪晶认为，尽管上海有巨大的自住和投资需求，但降价同样是上海恢复成交量，恢复供求平衡的不二选择，这一过程持续的时间不会比深圳短。"新政"给了上海一个实现快速消化存量的契机，但如果开发商就此以为政府在救市，而放缓降价的打算，那么等待他们的将是更漫长的调整期。

来源：中国证券报

扫一扫在手机打开当前页