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销售小阳春难抵楼市寒意 盘整格局依旧
大中小春节过后，有机构出炉的1月份楼市分析报告显示，楼市似乎有轻微回暖迹象。高华证券一份报告显示，从同比比较来看，深圳、广州、厦门及东莞实现了超过100%的强劲增长，南京和成都两地的交易量小幅上升，而其他城市1月份交易量仍然同比均下降。
这是否意味着房市反转，应该及早出手买房呢？
"目前的房价仍然偏高。"在兴业证券房地产分析师王嘉看来，政策面的偏暖并不能改变地产价格进一步回落趋势，"除非地产价格非理性暴跌，否则在今后几年内地产行业难以再现昔日的繁荣。"而莫尼塔的房产报告则认为，2009年只有密集出炉刺激房市的政策，加上地产商持续降价销售等举措，才能保持未来流动性的持续增长，而流动性的持续增长将是决定楼市能否反转的"诺亚方舟"。
价格调整刺激区域房市小阳春
莫尼塔昨日发布的房地产报告显示，尽管新房销售量从9月下旬就开始缓慢回升，但真正发生明显环比增长是从2008年11月开始：除了10月底中央出台的房地产刺激政策以外，自11月之后，11个城市新房交易量的平均价格出现了7%左右的明显回调。与之对应的是，平均交易量却出现了42%的上涨。
报告认为，价格调整使高房价下长期被压抑的自住性需求更容易在价格下跌的过程中得到释放而非进一步的收缩，当前价格持续调整将刺激交易量进一步增长。报告将其归因于过去的几个月中，中央和地方政府出台刺激政策，连续的降息减税也导致购房者的房价负担能力提高，同时，经济体中充裕的流动性也可能对房地产市场形成支撑。但一二线城市交易量环比上涨会否持续，还存在诸多不确定因素。
莫尼塔认为，楼市持续的价格调整将可进一步刺激交易量的放大，相反，如果房地产商固守价格不降价，可能会加剧消费者的观望情绪，加上收入和失业预期恶化等因素的传导效应，会进一步推动楼市下滑。另外，莫尼塔还认为，中央和地方政府还需要继续保持政策出台的频率和节奏，以不断对房地产市场的需求形成持续刺激。
清库存速度决定楼市何时见底
"很多开发商表示，为吸引购房者，他们已准备在下一个销售高峰期（3-6月份）前推出新盘，降价幅度可能更大。"高华证券房地产研究院王逸认为，如果情况确实如此，那么预计2月份交易量的环比增幅将有所改善。
官方统计数据显示，北京和深圳的交易量总和在2009年1月已经接近2007年的平均水平，而新房库存也回落到2008年初的23个月左右，随着清库存过程的持续进行，进一步价格调整的压力在逐渐减轻。
"但消化率才是判断未来房价走势的更重要指标。"王逸认为。按照库存压力水平和价格调整的历史相关性，如果北京和深圳的新房销售量能够再恢复20%-25%，则市场的整体性价格调整可能结束。
兴业证券地产分析师王嘉认为，在地产价格被充分挖掘之后，地产商难以通过价格暴涨获得暴利，从全行业看，地产将不再是一个具有明显超额收益的行业。而一旦房地产价值被充分挖掘，房地产行业利润率也势必将向全行业平均利润率靠拢。
他表示，从行业基本面上看，目前的房价还处于相对高位，房价收入比基本与2006年和2007年初相当，而未来两年的经济增速和收入增速显然不能与2007年相比，并且存货的消化还需要一定的时间。
调整或持续至2010年
过去的几个月中，一方面看到居民实际收入出现下滑，价格下跌预期也导致持续性的观望情绪，但另外一方面，中央和地方政府出台刺激政策，连续的降息减税也导致购房者的房价负担能力提高，同时，经济体中充裕的流动性也可能对房地产市场形成支撑。
安邦资讯分析师徐斌认为，由于缺乏更激进的政策刺激，在流动性没有充分渗入之前，房地产市场更可能处于缓慢复苏状态，销售量呈现环比低速正增长，从而使得房地产板块在未来三个月内略微跑赢大盘。考虑到未来仍有收入预期进一步下滑的风险，其对房地产市场的冲击大小取决于政府进一步释放激进政策的力度和及时性。
未来房市究竟要调整到何时？招商证券分析师贾祖国认为，目前中国城市化率不足46%，决定了此轮房地产调整只是阶段性的。但参照国内外历史经验，此轮调整可能要持续到2010年前后，一线城市房价还有约30%的跌幅。
事实上，1998年开始，中国房地产正式步入市场化，从政策倾向角度看，经历了1998年至2002年初的鼓励发展，2003至2004年初的控制供给，2005年初至2006年下半年的抑制需求，以及2006年底至2007年的供给和需求双向调控等4个角度，到2008年上半年开始，政策面重大转向，重新开始步入以支持发展为主的调控阶段。
"未来两年房地产价格仍将处于盘整的格局，地产商利润率必然面临回落的压力。"兴业证券王嘉表示，且从长期趋势看，除非土地出让制度和建筑技术上出现革新，否则地产商的资产周转率难以有明显提升。
"但中国的土地出让制度和财政收入体系决定，中国的土地出让在市场上短期内难以出现类似美国的通过购买土地购买期权来用小部分资金锁定土地购买量和价的模式。"王嘉认为，未来2年房地产市场一方面面临消化高价土地的压力，一方面在高房价和弱经济中，购买力相对不足也会导致销售量难以有大的起色。
■观点
房产行业进入后调控时代，政策难撼盘整格局
兴业证券报告显示，对政策和市场趋势判断1998年开始，中国房地产正式步入市场化，从政策倾向角度看，经历了1998年至2002年初的鼓励发展，2003至2004年初的控制供给，2005年初至2006年下半年的抑制需求，以及2006年底至2007年的供给和需求双向调控等4个角度，到2008年上半年开始，政策面重大转向，重新开始步入以支持发展为主的调控阶段。
针对房地产行业调控政策倾向具有很大惯性和持续性，结合目前宏观经济趋势和行业处境，兴业证券认为对地产行业的扶持政策还会持续较长的一段时间，从力度上来讲，还存在出台进一步的扶持措施的可能。然而，从行业基本面上看，目前的房价还处于相对高位，房价收入比基本与2006年和2007年出相当，而未来两年的经济增速和收入增速显然不能与2007年相比，并且存货的消化还需要一定的时间。
来源:南方都市报
