上海：今年楼市供大于求已成定局_部门动态

上海：今年楼市供大于求已成定局

日期：2009-02-13

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易居中国报告显示，节后的1月28日至2月2日的6个交易日里，北京、深圳、广州的成交量分别下滑95.5%、83.7%和12.5%。上海今年预期可上市的新建住宅楼盘不但远高于去年1230万平方米的供应量，更是去年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍

楼盘价格战更为激烈

根据易居中国的统计，今年预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米，这不但远高于去年1230万平方米的供应量，更是去年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍。世茂、富力、万科、金地等龙头企业都在年报中宣布今年的销售额要有较大的提高，而其背后是巨大的存量压力，世茂房地产今年积压要上市的楼盘达到30个之多，富力地产更是达到38个。

可见，去年积压在开发商手上的大量房源，需要在今、明两年上市消化。

易居中国房产分析师薛建雄分析道，实际上这轮价格战在春节前一个月就已开始，只是因为春节假期而休战，蓄势到春节之后，价格战可能会更为激烈。自去年底李嘉诚的系列抛盘后、上海的卓悦居、嘉宁荟、长宁88等楼盘价格都打了8折；卓悦居降价后1月份成交量达到了54套，超过其过去13个月的销售量，而嘉宁荟和长宁88低价倾销更是获得了1月份成交的冠亚军位置。

以闸北区为例，大宁板块预期售价20000-22000元/平方米的嘉宁荟，在2008年12月26日以17000元的8折价格上市时，引起了排队争购，至今已售出291套房源。紧随其后的不夜城板块卓悦居实际售价从25500元降到了20500元，同样是打了8折却只售出了54套房源。与嘉宁荟同板块的明园森林都市报价从17500降到了16000，实际成交价则只有14000元/平方米，降幅相对小得多，1月份仅售出了9套房源。

预计房价将跌30%左右

在市场对价格反映如此之敏感的情况下，春节后开发商都不敢轻举妄动。一旦开年的营销失策，就可能影响到其整年的销售计划。最可行的办法是，随嘉宁汇、长宁88的降价策略，暗地里再准备一定的促销礼包（如送契税、装修、车等），待上市楼盘一旦开低价，便可有备而战。

不过，薛建雄认为经过这轮价格战之后，房价就将触底。因为，这轮价格战实际上是在去除之前的泡沫。07年有三成楼盘的价格涨幅超过30%，而去年跌幅超过30%的楼盘仅一成，还有二成的楼盘会在节后楼市旺季里跌去30%，最终导致整体房价下降10%左右。

刚性需求将有效救市

从细分月份来看，1月份商品住宅的成交量只有48万平方米，供应量15万平方米。由于1月份开发商的营销大幅放松，在没有客户积累的情况下，2月份的成交量会在1月份的基础上再度下滑。但随着春暖花开，2月下旬的供应量会逐步上升，从而推动3、4月成交量的快速回暖，之后可能因为天气的原因，楼市需要一段时间进行修整。

薛建雄预计，政府的一系列救市措施见效期将会在9月左右呈现，届时，经济下滑的趋势有望转暖。对于楼市来说，今年旧城改造和市政投入的加大，会带来巨大的动迁刚性需求，仅上海闸北区公布的09年旧房拆迁计划就达5000户，比去年1750户的动迁量多了3倍左右。08年上海市总共发放动迁配套房76683套671.5万平方米。如果旧城改造和市政建设带来的动迁量增加一倍，所形成的刚性需求就可相当于去年商品住宅总成交量的74%。

　来源:　劳动报

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