重庆市物价局关于

市四届人大五次会议第0117号

建议办理情况的复函

 

2017年3月30日   渝价函〔2017〕8号

 

杜明华代表：

您提出的《关于切实解决房屋开发项目物业管理收费标准调整的建议》（第0117号）收悉。经研究办理，现将有关情况答复如下：

一、住宅及其配套停车场的前期物业收费实行政府指导价

国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。《重庆市定价目录》（渝价〔2015〕270号）第八项规定，主城区住宅及配套停车场前期物业服务收费标准由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定；主城区外的住宅及配套停车场前期物业服务收费标准授权区县（自治县）人民政府制定。2015年3月9日，重庆市人民政府办公厅印发了《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号，以下简称《办法》）。《办法》借鉴国内部分城市物业服务收费管理经验做法，在广泛调研、充分论证的基础上，对《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价〔1999〕398号）进行了修改，调整了物业服务收费价格管理形式、价格形成机制，明确了价格管理权限、住宅物业服务等级标准、物业服务收费构成以及价格监督检查等内容，建立了以服务内容和质量为主的物业服务评定体系。《办法》第七条规定，在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价。第十二条规定，非住宅和前期物业服务终止的住宅及配套停车场的物业服务收费标准，由物业服务企业与建设单位或业主大会在物业服务合同中约定。市物价局、市国土房管局《关于贯彻<重庆市物业服务收费管理办法>有关问题的通知》(渝价〔2015〕68号)，制定了《重庆市都市区物业服务收费政府指导价标准》和《住宅前期物业服务收费超过<重庆市住宅物业服务等级标准>的服务标准》（试行），规范了住宅前期物业服务招投标和有关物业服务收费合同约定等事项。按照市政府“先行试点、分批实施、部门联动、属地负责”原则，《办法》于2015年5月1日在江北区、涪陵区、永川区、奉节县试点实施，2016年9月将《办法》试点范围扩大至主城各区，计划2017年5月，在全市范围内全面实施《办法》。

二、物业交付使用后，调整物业服务收费标准由业委会与物业服务企业合同约定

《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。国务院《物业管理条例》第十九条、《重庆市物业管理条例》第十九条均规定，业主大会对“选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容”作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。《重庆市物业管理条例》第四十七条规定，物业服务合同需经业主大会审议通过，在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。《中共中央国务院关于推进价格机制体制改革的若干意见》（中发〔2015〕28号）、《中共重庆市委重庆市人民政府关于推进价格机制改革的实施意见》（渝委发〔2016〕23号）要求，价格体制机制改革必须坚持市场决定原则，正确处理政府和市场关系，凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。政府定价范围主要限定在重要公用事业、公益性服务、网络型自然垄断环节。国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）要求，放开已具备竞争条件的非保障性住房物业服务价格。

物业交付使用后，具备成立业主大会、选举产生业主委员会条件，具有协商议价基础和市场竞争条件。解决老旧小区物业服务收费标准调整较难问题，房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应依据国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》，指导监督物业小区及时成立业主大会、选举产生业主委员会，实现物业小区自治管理。

此复函已经赵宝权局长审签。对以上答复您有什么意见，请填写在回执上寄给我们，以便进一步改进工作。

联 系 人：刘辉

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